澳洲房子已经够多了，为什么房价还那么高？
来源：1688新闻网
澳大利亚最大的谜团之一是，悉尼房价为何如此之高？常见的解释是，悉尼住房供不应求，人口增长强劲加上土地缺乏，综合因素推动房价上涨。
我们决定从人口增长和人口结构变化的角度，通过比较澳大利亚各个地区的潜在住房需求来检验这一说法。
我们从一系列人口统计数据诸如年龄和家庭类型查看，对人口增长及住房数量增长进行比较，我们还考虑了建筑类型以解释单元房开发的爆炸式增长。同时，我们比较了这一人口结构变化对每个地区的影响，根据实际需要建造多少新住房，而实际又建了多少。
我们发现，与普遍的看法相反，为了容纳这种增长，澳大利亚整体上已经建造了足够多的房屋。自2001年以来，事实上，实际住房供应比需求的还多出了大约164,000套。
这些过剩的住房大多在首府城市，尤其是在内城区，它们中大多数都是被空置的。在悉尼，我们既不计算住房短缺也不计算住房过剩。
供过于求最严重的地区是布里斯班、悉尼和墨尔本的内城区、各个矿业地区和堪培拉。
悉尼房屋最为过剩的地区是内城区，大约有6000套房产或5%过剩。悉尼其余地区则比较多样，但悉尼的中心和外环城区有些地方供应不足，尤其是市中心的西南区。
供应过剩的驱动因素是新单元房的开发，它们中有大量被空置。这些可能是待售、准备出租，或者是投资者有意空置的，但最终许多单元房还是会有人居住。
从地区层面看，我们没有发现住房短缺或过剩与房价变动之间有紧密联系。全国有许多住房过剩的地区，房价照样蹭蹭蹭往上涨，但也有许多地区没有看到房价上涨。
令人惊讶的是，悉尼目前的房价上涨并不是史无前例的。在1999年至2004年期间，房价增长同样强劲，当时人口增长约为目前水平的一半，在此期间，悉尼的房价几乎翻了一番。过去5年里，房价飙涨81%。
资产价格并不一定表现得像消费者价格一样，比如香蕉。资产价格可能会偏离基本面因素–人口结构、收入增长或多年的租金回报等，因为买家会追逐资本收益，或因担心价格下跌而抛售手中资产。
资产价格并不一定表现得像消费者价格一样，比如香蕉。资产价格可能会偏离基本面因素–人口结构、收入增长或多年的租金回报等，因为买家会追逐资本收益，或因担心价格下跌而抛售手中资产。
之前像澳大利亚国家住房供应理事会等所进行的研究工作，主要集中在住房“缺口”或短缺这样的预估上，但在这里，我们认识到，住房市场往往是区域性的，房价走势和可负担性有可能受当地需求和供应情况的影响，就像广义的全国状况一样。
这一分析只关注潜在需求的概念，从传统经济学意义，我们认识到这可能无法代表住房需求，我们也没有将无家可归的人口考虑在内，而这仍然是一个问题。