澳洲房子已經夠多了，為什麼房價還那麼高？
來源：1688新聞網
澳大利亞最大的謎團之一是，悉尼房價為何如此之高？常見的解釋是，悉尼住房供不應求，人口增長強勁加上土地缺乏，綜合因素推動房價上漲。
我們決定從人口增長和人口結構變化的角度，通過比較澳大利亞各個地區的潛在住房需求來檢驗這一說法。
我們從一系列人口統計數據諸如年齡和家庭類型查看，對人口增長及住房數量增長進行比較，我們還考慮了建築類型以解釋單元房開發的爆炸式增長。同時，我們比較了這一人口結構變化對每個地區的影響，根據實際需要建造多少新住房，而實際又建了多少。
我們發現，與普遍的看法相反，為了容納這種增長，澳大利亞整體上已經建造了足夠多的房屋。自2001年以來，事實上，實際住房供應比需求的還多出了大約164,000套。
這些過剩的住房大多在首府城市，尤其是在內城區，它們中大多數都是被空置的。在悉尼，我們既不計算住房短缺也不計算住房過剩。
供過於求最嚴重的地區是布里斯班、悉尼和墨爾本的內城區、各個礦業地區和堪培拉。
悉尼房屋最為過剩的地區是內城區，大約有6000套房產或5%過剩。悉尼其餘地區則比較多樣，但悉尼的中心和外環城區有些地方供應不足，尤其是市中心的西南區。
供應過剩的驅動因素是新單元房的開發，它們中有大量被空置。這些可能是待售、準備出租，或者是投資者有意空置的，但最終許多單元房還是會有人居住。
從地區層面看，我們沒有發現住房短缺或過剩與房價變動之間有緊密聯繫。全國有許多住房過剩的地區，房價照樣蹭蹭蹭往上漲，但也有許多地區沒有看到房價上漲。
令人驚訝的是，悉尼目前的房價上漲並不是史無前例的。在1999年至2004年期間，房價增長同樣強勁，當時人口增長約為目前水平的一半，在此期間，悉尼的房價幾乎翻了一番。過去5年裡，房價飆漲81%。
資產價格並不一定表現得像消費者價格一樣，比如香蕉。資產價格可能會偏離基本面因素–人口結構、收入增長或多年的租金回報等，因為買家會追逐資本收益，或因擔心價格下跌而拋售手中資產。
資產價格並不一定表現得像消費者價格一樣，比如香蕉。資產價格可能會偏離基本面因素–人口結構、收入增長或多年的租金回報等，因為買家會追逐資本收益，或因擔心價格下跌而拋售手中資產。
之前像澳大利亞國家住房供應理事會等所進行的研究工作，主要集中在住房「缺口」或短缺這樣的預估上，但在這裏，我們認識到，住房市場往往是區域性的，房價走勢和可負擔性有可能受當地需求和供應情況的影響，就像廣義的全國狀況一樣。
這一分析只關注潛在需求的概念，從傳統經濟學意義，我們認識到這可能無法代表住房需求，我們也沒有將無家可歸的人口考慮在內，而這仍然是一個問題。