【分析】澳洲1989年房市灾难是否会重演？
(ABC News: Liz Pickering)
来源：ABC News
上一次悉尼房价跌幅如此之大时，抵押贷款利率徘徊在17 %左右，失业率为6 % (接下来一路紧逼11 % )，澳大利亚随即陷入了经济萧条。
这就是1989年经济衰退的景象——悉尼和珀斯两市迅速沦陷，墨尔本则苟延残喘(直到1997年才恢复到1980年代后期的顶峰状态)。
但这与当前房市低迷的情况形成了鲜明对比——目前，新申借款人可获得低于4 %的抵押贷款利率，而失业率则为5 %并且在过去几年呈下降趋势，本周公布的最新官方数据显示，经济增长率预计会高于3.3 %的平均水平。
尽管目前存在这些近乎繁荣的表现，但澳洲东南部首府城市的房价却仍在快速下跌，珀斯的房市更是一路下跌，没有止步的迹象。
当然，这就让我们不禁要问一个问题——为什么悉尼和墨尔本的房市价格大幅下跌，而其经济发展却步步为营？
虽然这一问题的答案不能一言以蔽之，但有一个因素则非常突出，即抵押贷款债务。正是这个诱因导致了1980年代后期的房市修正，但导致目前房市不景气的原因则大不相同。
2018年的购房者无法拿到贷款
尽管许多经济学家认为，决定房价的最重要因素是信贷供应。
从直观上看， 很少有人能在没有抵押贷款的情况下购买首套房产，所以能借到多少钱将决定能买到多少钱的房子。大多数投资者也严重依赖借贷购买房产。
至少对于自住者来说，在非常拥挤的房产市场(悉尼和墨尔本)，许多人会尽可能多借钱，在他们能负担得起的最佳地点买最好的房子。
在收入和生活开支一定的情况下，能借多少钱取决于在特定时间点银行愿意放贷以及能够放贷的金额。
当前房产市场低迷最直接的诱因是贷款标准的收紧，特别是对生活支出的评估。
多年来，澳大利亚银行不断增加向潜在购房者和房地产投资者提供的信贷额度。
即便全球金融危机的发生也几乎没能减缓放贷的狂潮，其原因在于联邦政府出台的银行担保计划维持了信贷流动，同时首次购房补贴计划也助长了房市需求。
在这一过程中，出现了严重违反抵押贷款标准的情况，大多数银行使用低成本支出估算来提高放款额度，同时也有证据表明借款人的收入和其他债务信息普遍存在欺诈和欺骗行为。
但这种“开闸放贷”的情况最终被叫停——首先是银行监管机构(特别关注投资者)的介入，然后是澳大利亚证券投资委员会
(ASIC)对早已成型的“负责任借贷”法律的实施，以及皇家银行委员会对贷款申请人评估方式的严格诠释。
虽然住房信贷仍在增长，但增速则是1984年以来最慢的，也是2013年以来表现最为疲软的，而且仍然呈现出减速的趋势。
这笔帐算起来并不难——如果现在银行贷款给购房者的金额比以前少20 %，这意味着购房者在购房的花费上相较之前会少得多。
可能会有一些购房者能够用储蓄或现有的房产权益来购房，并不会受到太大的影响，但很明显的是，房价会大幅下跌。
房产价格最贵市场会出现最大的跌幅，在这些市场中（比如悉尼和墨尔本），人们不得不借贷相对于收入更多的钱来购房，这正是我们目前所看到的情况。
1989年的购房者无力偿还贷款
整个1980年代，利率都是两位百分数，通货膨胀率也很高( 1980年代后半期大多徘徊于6 – 10 %之间)。
然而，当平均标准浮动抵押贷款利率从1988年6月的13.5 %跃升至1989年6月的17 %时，情况急转直下。
仅在一年内，利率增幅就上升了25 %，并产生了两个重大影响。
首先，许多借款人陷入严重的财务困境。毫无疑问，这导致了一些人出售手中的房产。究其原因，要么是出于选择，要么是贷款违约。
第二，潜在的借款人也会以更高的贷款利率接受评估，这意味着借款人的借款能力降低了，与现在更严格的贷款标准有相似的效果。
与当前的情况一样，贷款额减少不可避免地意味着能够买起的房子的价格也会更低。
相比利率飙升，经调控的信贷紧缩是更好的选择
悉尼房价即将超过80年代末的下跌幅度，墨尔本看起来也将在明年步入悉尼的后尘。尽管如此，房市调整的主要诱因似乎并没有那么岌岌可危。
澳大利亚审慎监管局（APRA）、澳大利亚证券投资委员会（ASIC）和皇家委员会并没有像20世纪80年代末澳洲央行那样迫使人们以高利率违约，而是迫使银行更加负责任地放贷。
这一举措降低了房地产价格，如果一直持续下去，也会限制家庭债务水平，并会逐渐降低金融系统和经济的风险。
如果利率保持在目前的低水平，大多数本不应该获得贷款的人，也可能会继续支付最低还款额，不会出现在下行市场中被迫出售房产的情况。
基金管理公司（Nikko AM）的投资组合经理克里斯·兰德斯（Chris Rands）表示，偿债水平正处于长期平均水平左右，这意味着“偿还债务的能力绝不是捉襟见肘”。
如果说当前的房市低迷主要是由今年收紧贷款标准造成的话，那么贷款标准已经到位，不太可能进一步收紧，房价应该接近谷底。
(Supplied: Nikko AM, Bloomberg, RBA)
Lower interest rates mean Australian household debt repayments have remained similar even as debt levels surged.
Supplied: Nikko AM, Bloomberg, RBA
澳联储行长菲利普·洛（Philip Lowe）在最近的一次演讲中警告说，澳大利亚需要银行做好放贷准备，预计一些借款人将无法偿还贷款。
收紧贷款标准并非唯一的诱因
然而，导致目前房价下降的原因不仅仅是贷款标准的收紧。
银行监管机构APRA目前虽然放松了对房产投资的管控，但却减少了房产市场的一个主要需求来源。
这一需求来源不太可能很快出现强劲反弹，因为工党极有可能当选上台，并兑现其限制负扣税和降低资本利得税折扣的承诺。
外国投资者也撤出了房产市场，其中一些原因可归咎于投资规则执行力度的加强，以及对海外购房者加征了州税。
与此同时，住房供应激增，特别是悉尼、墨尔本和布里斯班的公寓房。
大多数分析人士否认在过去一年左右之前住房供应过剩，但大多数人现在似乎已经改变了看法。
虽然信贷供应是好地段较理想住房价格的关键决定因素，但目前房源的增加和需求的减少应该会开始压低低端房产的价格，因为买家有了更多的选择，购房的竞争也减少了。
这体现了人口政策是一个关键的不确定因素。
如果澳大利亚大幅度削减长期和临时移民总量，那么吸收这一过剩房产供应的人口就会减少，也意味着任何调整所需的时间也会变长。
但随着开发商陆续开始收敛建造新项目，如果人口增长保持在目前的高水平，公寓供应过剩可能不会持续太久。
“只还息”引发的风险
然而，最大的风险可能来自于未来几年内数十万份“还息不还本”时限期满，“本息同还”还贷时期的开始。
在最近一次房产繁荣的高峰期，“还息不还本”贷款占了新发放抵押贷款的40 %左右，在悉尼等市场则更为普遍。
这些贷款非常普遍，以至银行监管机构APRA规定了上限，任何银行新放贷款中“还息不还本”贷款不得超过30 %。
这些贷款大部分在五年后会转为“本息同还“，这意味着大规模贷款展期已从今年开始，并将持续到2022年。转向“本息同还”后，还款额会增加35 %或更多——比1989年17 %的利率要大得多。
银行已提高只还息贷款的利率，借以鼓励借款人提早转为“本息同还”，目前成千上万的人已经这样做了。
然而，风险仍然存在，那些没有行动的人都是那些没有能力转换到“本息同还”的贷款人。
如果是这种情况，那么可能会出现一波强制售房浪潮，对原本正常的销售房源及已经纾困的投资者构成冲击。
在悉尼，虽然人们对现在购房是否是好时机的看法向好，但在房价没有继续下跌的情况下，资金到位且蓄势待发的购房需求尚不足以吸收额外增多的出售房源。