【分析】澳洲1989年房市災難是否會重演？
(ABC News: Liz Pickering)
來源：ABC News
上一次悉尼房價跌幅如此之大時，抵押貸款利率徘徊在17 %左右，失業率為6 % (接下來一路緊逼11 % )，澳大利亞隨即陷入了經濟蕭條。
這就是1989年經濟衰退的景象——悉尼和珀斯兩市迅速淪陷，墨爾本則苟延殘喘(直到1997年才恢復到1980年代後期的頂峰狀態)。
但這與當前房市低迷的情況形成了鮮明對比——目前，新申借款人可獲得低於4 %的抵押貸款利率，而失業率則為5 %並且在過去幾年呈下降趨勢，本周公布的最新官方數據顯示，經濟增長率預計會高於3.3 %的平均水平。
儘管目前存在這些近乎繁榮的表現，但澳洲東南部首府城市的房價卻仍在快速下跌，珀斯的房市更是一路下跌，沒有止步的跡象。
當然，這就讓我們不禁要問一個問題——為什麼悉尼和墨爾本的房市價格大幅下跌，而其經濟發展卻步步為營？
雖然這一問題的答案不能一言以蔽之，但有一個因素則非常突出，即抵押貸款債務。正是這個誘因導致了1980年代後期的房市修正，但導致目前房市不景氣的原因則大不相同。
2018年的購房者無法拿到貸款
儘管許多經濟學家認為，決定房價的最重要因素是信貸供應。
從直觀上看， 很少有人能在沒有抵押貸款的情況下購買首套房產，所以能借到多少錢將決定能買到多少錢的房子。大多數投資者也嚴重依賴借貸購買房產。
至少對於自住者來說，在非常擁擠的房產市場(悉尼和墨爾本)，許多人會儘可能多借錢，在他們能負擔得起的最佳地點買最好的房子。
在收入和生活開支一定的情況下，能借多少錢取決於在特定時間點銀行願意放貸以及能夠放貸的金額。
當前房產市場低迷最直接的誘因是貸款標準的收緊，特別是對生活支出的評估。
多年來，澳大利亞銀行不斷增加向潛在購房者和房地產投資者提供的信貸額度。
即便全球金融危機的發生也幾乎沒能減緩放貸的狂潮，其原因在於聯邦政府出台的銀行擔保計劃維持了信貸流動，同時首次購房補貼計劃也助長了房市需求。
在這一過程中，出現了嚴重違反抵押貸款標準的情況，大多數銀行使用低成本支出估算來提高放款額度，同時也有證據表明借款人的收入和其他債務信息普遍存在欺詐和欺騙行為。
但這種「開閘放貸」的情況最終被叫停——首先是銀行監管機構(特別關注投資者)的介入，然後是澳大利亞證券投資委員會
(ASIC)對早已成型的「負責任借貸」法律的實施，以及皇家銀行委員會對貸款申請人評估方式的嚴格詮釋。
雖然住房信貸仍在增長，但增速則是1984年以來最慢的，也是2013年以來表現最為疲軟的，而且仍然呈現出減速的趨勢。
這筆帳算起來並不難——如果現在銀行貸款給購房者的金額比以前少20 %，這意味著購房者在購房的花費上相較之前會少得多。
可能會有一些購房者能夠用儲蓄或現有的房產權益來購房，並不會受到太大的影響，但很明顯的是，房價會大幅下跌。
房產價格最貴市場會出現最大的跌幅，在這些市場中（比如悉尼和墨爾本），人們不得不借貸相對於收入更多的錢來購房，這正是我們目前所看到的情況。
1989年的購房者無力償還貸款
整個1980年代，利率都是兩位百分數，通貨膨脹率也很高( 1980年代後半期大多徘徊於6 – 10 %之間)。
然而，當平均標準浮動抵押貸款利率從1988年6月的13.5 %躍升至1989年6月的17 %時，情況急轉直下。
僅在一年內，利率增幅就上升了25 %，併產生了兩個重大影響。
首先，許多借款人陷入嚴重的財務困境。毫無疑問，這導致了一些人出售手中的房產。究其原因，要麼是出於選擇，要麼是貸款違約。
第二，潛在的借款人也會以更高的貸款利率接受評估，這意味著借款人的借款能力降低了，與現在更嚴格的貸款標準有相似的效果。
與當前的情況一樣，貸款額減少不可避免地意味著能夠買起的房子的價格也會更低。
相比利率飆升，經調控的信貸緊縮是更好的選擇
悉尼房價即將超過80年代末的下跌幅度，墨爾本看起來也將在明年步入悉尼的後塵。儘管如此，房市調整的主要誘因似乎並沒有那麼岌岌可危。
澳大利亞審慎監管局（APRA）、澳大利亞證券投資委員會（ASIC）和皇家委員會並沒有像20世紀80年代末澳洲央行那樣迫使人們以高利率違約，而是迫使銀行更加負責任地放貸。
這一舉措降低了房地產價格，如果一直持續下去，也會限制家庭債務水平，並會逐漸降低金融系統和經濟的風險。
如果利率保持在目前的低水平，大多數本不應該獲得貸款的人，也可能會繼續支付最低還款額，不會出現在下行市場中被迫出售房產的情況。
基金管理公司（Nikko AM）的投資組合經理克里斯·蘭德斯（Chris Rands）表示，償債水平正處於長期平均水平左右，這意味著「償還債務的能力絕不是捉襟見肘」。
如果說當前的房市低迷主要是由今年收緊貸款標準造成的話，那麼貸款標準已經到位，不太可能進一步收緊，房價應該接近谷底。
(Supplied: Nikko AM, Bloomberg, RBA)
Lower interest rates mean Australian household debt repayments have remained similar even as debt levels surged.
Supplied: Nikko AM, Bloomberg, RBA
澳聯儲行長菲利普·洛（Philip Lowe）在最近的一次演講中警告說，澳大利亞需要銀行做好放貸準備，預計一些借款人將無法償還貸款。
收緊貸款標準並非唯一的誘因
然而，導致目前房價下降的原因不僅僅是貸款標準的收緊。
銀行監管機構APRA目前雖然放鬆了對房產投資的管控，但卻減少了房產市場的一個主要需求來源。
這一需求來源不太可能很快出現強勁反彈，因為工黨極有可能當選上台，並兌現其限制負扣稅和降低資本利得稅折扣的承諾。
外國投資者也撤出了房產市場，其中一些原因可歸咎於投資規則執行力度的加強，以及對海外購房者加征了州稅。
與此同時，住房供應激增，特別是悉尼、墨爾本和布里斯班的公寓房。
大多數分析人士否認在過去一年左右之前住房供應過剩，但大多數人現在似乎已經改變了看法。
雖然信貸供應是好地段較理想住房價格的關鍵決定因素，但目前房源的增加和需求的減少應該會開始壓低低端房產的價格，因為買家有了更多的選擇，購房的競爭也減少了。
這體現了人口政策是一個關鍵的不確定因素。
如果澳大利亞大幅度削減長期和臨時移民總量，那麼吸收這一過剩房產供應的人口就會減少，也意味著任何調整所需的時間也會變長。
但隨著開發商陸續開始收斂建造新項目，如果人口增長保持在目前的高水平，公寓供應過剩可能不會持續太久。
「只還息」引發的風險
然而，最大的風險可能來自於未來幾年內數十萬份「還息不還本」時限期滿，「本息同還」還貸時期的開始。
在最近一次房產繁榮的高峰期，「還息不還本」貸款佔了新發放抵押貸款的40 %左右，在悉尼等市場則更為普遍。
這些貸款非常普遍，以至銀行監管機構APRA規定了上限，任何銀行新放貸款中「還息不還本」貸款不得超過30 %。
這些貸款大部分在五年後會轉為「本息同還「，這意味著大規模貸款展期已從今年開始，並將持續到2022年。轉向「本息同還」后，還款額會增加35 %或更多——比1989年17 %的利率要大得多。
銀行已提高只還息貸款的利率，藉以鼓勵借款人提早轉為「本息同還」，目前成千上萬的人已經這樣做了。
然而，風險仍然存在，那些沒有行動的人都是那些沒有能力轉換到「本息同還」的貸款人。
如果是這種情況，那麼可能會出現一波強制售房浪潮，對原本正常的銷售房源及已經紓困的投資者構成衝擊。
在悉尼，雖然人們對現在購房是否是好時機的看法向好，但在房價沒有繼續下跌的情況下，資金到位且蓄勢待發的購房需求尚不足以吸收額外增多的出售房源。