为什么房地产投资者又开始回归市场？
悉尼投资者Arjun Paliwal在市场竞争不激烈的时候买入物业
文 / Nila Sweeney
利率急升和房价急剧下跌可能吓坏了许多投资者，但一些经验丰富的房东现在正利用市场的平静时期扩大他们的投资组合。
悉尼的投资者、买家代理机构InvestorKit的创始人Arjun Paliwal表示，事实证明，租金收益率上升和利率回稳对一些人来说是不可抗拒的。
“近几个月来，我们看到有经验的投资者的查询越来越多，因为收益率变得越来越有吸引力，许多人觉得他们可能会错过租金不断上涨的机会，因此也想在其他投资者入市前抢先一步。”
“本月加息幅度较小也让他们相信，利率将很快回稳，甚至下降，这将再次刺激市场，因此他们希望在这情况出现前入市。”
买家中介机构买家Buyer’s Club的董事兼创始人Samara Metri表示，长期投资者一直在等待市场出现这种下跌走势，现在他们准备行动。
“市场有很多紧张不安的买家，但紧张的卖家更多，因此这是买入的良机。了解情况的投资者知道这一点。”
悉尼的IT专业人士和经验丰富的投资者Kailas Nagawade就是希望利用市场低迷时扩大投资组合的人之一。
Nilesh Kailas Nagawade目前正寻找可以产生正现金流的物业｜图: Rhett Wyman
他说:“我认为现在是投资的好时机，因为竞争减少了，租金上涨可以带来不错的回报。”
“我目前正希望购买可以产生正现金流的物业来平衡我的投资组合，目前大部分是资本增长型物业。较高的租金收益也有助于提高我的借款能力，因为物业的租金可以抵销房贷。”
根据Domain的计算，4.34%的总租金收益率，就足以支付一笔贷款期限为30年，首付为20%的平均标准浮动利率房贷还款。这不包括其他持有成本。
Domain的分析显示，新州11%城区的独立屋租金收入足以支付房贷还款，甚至还能给房东带来额外收入。如果是公寓，则上升至新州所有城区的32%。
随着总回报率分别升至8.1%、7.5%和7%，一些新州的城镇，如Broken Hill、Moree和Cobar，可能会产生正现金流。
Domain的数据显示，阿德莱德北部的Elizabeth South是投资者可以找到正现金流投资物业的地区之一
Domain研究和经济主管Nicola Powell说: "我认为现在看到的是租金收益在改善，因为租赁市场非常紧张，这推高了租金，而销售疲软也有助于提高租金回报。"
“我们将看到收益率继续改善，因为房价可能会进一步下跌。与此同时，我们所有首府城市的空置率都非常紧张，这将推高租金。”
北领地获得中性现金流的独立屋比例最高，97.4%的城区的收益率为4.34%，其次是西澳，比例为74.2%。
在昆士兰，超过一半城区的住宅租金收入足以偿还房贷，塔斯马尼亚的占比为46.7%，南澳为43.5%，维州为8.9%。
目前，昆士兰和西澳农村的矿业社区独立屋租金回报率在全国属于最高水平，例如 Moura的租金回报率为9.3%， Newman为9%， South Hedland为8.4%。
在首府城市，Davoren Park、Elizabeth Downs和Elizabeth South等阿德莱德北部城区的独立屋租金回报超过房贷还款，租金收益率平均上升至6.7%。
至于公寓，首都领地、塔斯马尼亚和北领地的所有市场目前都实现了盈亏平衡收益，昆士兰和南澳95%的公寓市场也获得类似的回报。
租金回报最高的城区｜来源: Domain
与此同时，西澳超过一半的公寓市场和维州48.6%的公寓市场也录得至少4.34%的租金回报率。
凯恩斯、Townsville和昆士兰黄金海岸等乡镇地区中心的公寓是房东最赚钱的地方。
在首府城市中，阿德莱德西部New Port的公寓租金收益率最高，为8.2%，其次是布里斯班西部的Logan Central和Woodridge，收益率分别为7.4%和7.2%。
Invstorkit的Paliwal表示，那些持观望态度，想看看房价会下跌多少的投资者将有动机回归。
他说:“我相信他们会想要回来，因为他们现在可以看到租赁市场有多强劲。”
“这就是为什么我最近几个月一直在买房子，这样我就可以抢先一步。我知道投资者在未来一年将大举回归。”
Henderson Advocacy的创始人Jack Henderson表示，随着收益率继续上升，未来几个月投资者的竞争可能会加剧。
他说:“我认为，未来12个月，投资者将再次主导市场，而自住买家会大幅减少。这些买家现在希望购买投资物业，因为他们无法升级，而租金收益率正变得越来越高。”
更多详情可参阅：https://www.afr.com/property/residential/why-seasoned-property-investors-are-back-in-the-market-buying-20221013-p5bpmj
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