為什麼房地產投資者又開始回歸市場？
悉尼投資者Arjun Paliwal在市場競爭不激烈的時候買入物業
文 / Nila Sweeney
利率急升和房價急劇下跌可能嚇壞了許多投資者，但一些經驗豐富的房東現在正利用市場的平靜時期擴大他們的投資組合。
悉尼的投資者、買家代理機構InvestorKit的創始人Arjun Paliwal表示，事實證明，租金收益率上升和利率回穩對一些人來說是不可抗拒的。
「近幾個月來，我們看到有經驗的投資者的查詢越來越多，因為收益率變得越來越有吸引力，許多人覺得他們可能會錯過租金不斷上漲的機會，因此也想在其他投資者入市前搶先一步。」
「本月加息幅度較小也讓他們相信，利率將很快回穩，甚至下降，這將再次刺激市場，因此他們希望在這情況出現前入市。」
買家中介機構買家Buyer』s Club的董事兼創始人Samara Metri表示，長期投資者一直在等待市場出現這種下跌走勢，現在他們準備行動。
「市場有很多緊張不安的買家，但緊張的賣家更多，因此這是買入的良機。了解情況的投資者知道這一點。」
悉尼的IT專業人士和經驗豐富的投資者Kailas Nagawade就是希望利用市場低迷時擴大投資組合的人之一。
Nilesh Kailas Nagawade目前正尋找可以產生正現金流的物業｜圖: Rhett Wyman
他說:「我認為現在是投資的好時機，因為競爭減少了，租金上漲可以帶來不錯的回報。」
「我目前正希望購買可以產生正現金流的物業來平衡我的投資組合，目前大部分是資本增長型物業。較高的租金收益也有助於提高我的借款能力，因為物業的租金可以抵銷房貸。」
根據Domain的計算，4.34%的總租金收益率，就足以支付一筆貸款期限為30年，首付為20%的平均標準浮動利率房貸還款。這不包括其他持有成本。
Domain的分析顯示，新州11%城區的獨立屋租金收入足以支付房貸還款，甚至還能給房東帶來額外收入。如果是公寓，則上升至新州所有城區的32%。
隨著總回報率分別升至8.1%、7.5%和7%，一些新州的城鎮，如Broken Hill、Moree和Cobar，可能會產生正現金流。
Domain的數據顯示，阿德萊德北部的Elizabeth South是投資者可以找到正現金流投資物業的地區之一
Domain研究和經濟主管Nicola Powell說: "我認為現在看到的是租金收益在改善，因為租賃市場非常緊張，這推高了租金，而銷售疲軟也有助於提高租金回報。"
「我們將看到收益率繼續改善，因為房價可能會進一步下跌。與此同時，我們所有首府城市的空置率都非常緊張，這將推高租金。」
北領地獲得中性現金流的獨立屋比例最高，97.4%的城區的收益率為4.34%，其次是西澳，比例為74.2%。
在昆士蘭，超過一半城區的住宅租金收入足以償還房貸，塔斯馬尼亞的佔比為46.7%，南澳為43.5%，維州為8.9%。
目前，昆士蘭和西澳農村的礦業社區獨立屋租金回報率在全國屬於最高水平，例如 Moura的租金回報率為9.3%， Newman為9%， South Hedland為8.4%。
在首府城市，Davoren Park、Elizabeth Downs和Elizabeth South等阿德萊德北部城區的獨立屋租金回報超過房貸還款，租金收益率平均上升至6.7%。
至於公寓，首都領地、塔斯馬尼亞和北領地的所有市場目前都實現了盈虧平衡收益，昆士蘭和南澳95%的公寓市場也獲得類似的回報。
租金回報最高的城區｜來源: Domain
與此同時，西澳超過一半的公寓市場和維州48.6%的公寓市場也錄得至少4.34%的租金回報率。
凱恩斯、Townsville和昆士蘭黃金海岸等鄉鎮地區中心的公寓是房東最賺錢的地方。
在首府城市中，阿德萊德西部New Port的公寓租金收益率最高，為8.2%，其次是布里斯班西部的Logan Central和Woodridge，收益率分別為7.4%和7.2%。
Invstorkit的Paliwal表示，那些持觀望態度，想看看房價會下跌多少的投資者將有動機回歸。
他說:「我相信他們會想要回來，因為他們現在可以看到租賃市場有多強勁。」
「這就是為什麼我最近幾個月一直在買房子，這樣我就可以搶先一步。我知道投資者在未來一年將大舉回歸。」
Henderson Advocacy的創始人Jack Henderson表示，隨著收益率繼續上升，未來幾個月投資者的競爭可能會加劇。
他說:「我認為，未來12個月，投資者將再次主導市場，而自住買家會大幅減少。這些買家現在希望購買投資物業，因為他們無法升級，而租金收益率正變得越來越高。」
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