悉尼房源供应激增，房价增速已见顶，墨尔本房价全面复苏要到2025？
01悉尼房价增速已见顶 房源供应激增
CoreLogic的7月房屋价值指数显示，7月份悉尼房价上涨了0.9%，这是自2月份房价开始上涨以来的最小涨幅，因为新房源供应激增为买家提供了更多选择。
这也标志着房价增速连续第二个月放缓，房价仅上涨了 5 月份 1.8% 涨幅的一半，有迹象表明高端市场可能开始走弱。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，随着挂牌房源数量的增加，悉尼的房价可能会进一步放缓。
他表示：“悉尼的增长率似乎已在五月份达到顶峰，而且我看不出任何增长速度会反弹的理由……至少在利率开始下降之前是这样。”
“悉尼市场上新挂牌房屋的数量大幅增加，这可能为买家提供了更多选择，并缓解了市场的紧迫感。
“因此，如果 0.9% 的月度增长率进一步下降，我不会感到惊讶。这仍然是一个相当强劲的增长，我认为肯定还有进一步回落到环比增长 0.2%-0.5% 的空间，这更可持续、更现实。”
CoreLogic 表示，引领房地产复苏的高端市场自 5 月份达到顶峰以来已大幅放缓。
7月份，悉尼前25%高端房地产市场最高增长了0.8%，仅为5月份房价上涨2.2%的增幅的三分之一。
劳利斯表示，富裕城区增长速度的放缓可能是未来几个月房价全面放缓的迹象。
悉尼周边的新挂牌房源比去年的水平飙升了 9.9%，目前比五年平均水平高出 18%，因为更高的价格吸引了更多的卖家进入市场，尽管随着利率上升，一些业主可能会出售房产。
Lawless 先生表示：“我认为我们可能会看到新挂牌房屋数量进一步增加，而且随着 9 月份的临近，这一趋势将会加速，直到 11 月底或 12 月中旬达到顶峰。”
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham表示，随着国际移民放缓，需求可能会放缓，而利率上升也会打压买家情绪。
他说：“今年年初房价上涨非常强劲的原因是，由于移民强劲，需求大幅回升，而市场供应有限。”
“现在，由于移民放缓和利率上升，需求似乎有所降温。与此同时，市场上的供应量增加，部分原因是越来越多的人选择或需要出售房屋。这种组合应该会导致房地产市场有所降温，但不会崩盘。”
7 月墨尔本房价涨幅也较 6 月的 0.7% 放缓 0.3%。同样，全澳住宅价值上涨 0.7%，低于上个月 1.1% 的涨幅。
布里斯班和阿德莱德逆势上涨，房价上涨1.4%，而珀斯则上涨1%。
达尔文上涨了0.3%，霍巴特没有出现月度增长，而堪培拉则下跌了0.1%。
02墨尔本房价增长7月停滞！全面复苏或要等到2025年
墨尔本房地产市场的复苏在7月份陷入停滞，目前预计至少要到明年才能收复因利率上升而失去的全部失地。
在整个7月份，墨尔本的典型独立屋价格下跌约640澳元(0.07%)，至91万澳元。与去年同期相比，它仍下跌约1.35万澳元(1.41%)，比2022年3月的峰值低了5万澳元。
然而，根据最新的PropTrack房价指数，房价缓慢回升已使其比去年12月的最低点高出1万澳元(0.89%)。过去一个月，墨尔本的单元房价格中值上涨约3000澳元(0.49%)，至61.7万澳元，目前比今年1月的最低点高出约1.25万澳元，但仍比一年前低3850澳元，比2021年12月的基准价格低2.6万澳元以上。
PropTrack资深经济学家克雷格(Eleanor Creagh)表示，澳储行再次暂停加息“完全有可能”标志着当前加息周期的结束。
她说，“紧缩周期的结束将继续维持当前的信心，并维持我们目前看到的价格上涨，但就未来增长而言，上市数量将是关键影响因素之一。”
然而，她也警告称，即使春季买家数量超过卖家，根据最近的价值增长，墨尔本至少要到明年才可能收复全部失地。
“墨尔本甚至可能是2025年，”克雷格说。维州其他地区的独立屋价格中位数在7月份下跌约2500澳元(0.4%)，而典型的单元房价格则小幅下跌了267澳元(0.06%)，至44.4万澳元。
数据还显示，墨尔本内东区的房价正在快速回升，这里的典型房价在过去一年上涨了约4.15万澳元(3.03%)。
03澳洲15万房奴固定利率即将到期！$950亿房贷急需再融资
在未来三个月内，将近15万个使用廉价固定利率贷款的家庭将面临跌落950亿澳元再融资悬崖的风险，因为全澳正处于抵押贷款冲击的高峰期，澳储行（RBA）加息将充分显示其经济威力。
《澳洲人报》披露，今年三季度，每个月将有320亿澳元的抵押贷款进行再融资。
对于固定利率到期的借款人来说，按2%的固定利率计算的75万澳元抵押贷款的还款额将从每月3180澳元膨胀至每月4830澳元。假定新利率为6%，他们的利率将在一夜之间飙升50%以上。
2021年，澳洲人急于锁定2%甚至更低的历史最低固定抵押贷款利率，获得此类贷款的借款人比例翻了两番，达到80%。
据RBA的分析估计，到2022年底，大约有80万户持有固定利率贷款的家庭尚未为他们的贷款多付一分钱，尽管RBA在过去一年里实施了一代人以来最积极的一系列加息措施。Jarden首席经济学家卡乔（Carlos Cacho）表示，分析显示，今年三季度，每月将有320亿澳元的固定贷款到期——而在截至2024 年3月的15个月内将有总额近5500亿澳元的浮动利率贷款到期。
卡乔说，自2022年5月开始加息以来，十几次加息对借款人的影响只有75%左右，因为现在仍有很多家庭在使用大流行期间的固定利率抵押贷款。
国民银行（NAB）首席经济学家奥斯特（Alan Oster）表示，今年下半年退出超廉价房贷的家庭数量将是上半年的两倍。
他说，判断何时加息总是很难，但固定利率抵押贷款的问题悬而未决使得预测消费下滑的程度尤为困难。
RBA在实施了自1980年代以来最激进的货币紧缩政策以控制通胀之后，已经越来越意识到将利率推得过高的风险。
随着经济在2023年初急剧减速，RBA认为它已经将现金利率推高到了“明显具有限制性”的水平。
04新州房价是工资的12倍! 每月收入超6成用来还贷
一项新分析显示，新州一套房子的售价已经是平均工资的12倍，与20世纪80年代相比翻了4倍。
根据对比服务网站Finder的数据，1984年，新州人平均薪水不足2万澳元，但当时一套普通的房子价格也仅为7.5万澳元，这也就意味着一套房子的价格不到薪水的4倍。
而到了2005年，普通房子的价格为36万澳元，大约是平均收入（5.35万澳元）的6.7倍。而现在，普通房子的价格为115万澳元，超过了平均收入（9.4万澳元）的12倍。
1984年，月供占据收入的28%，而到2005年，月供占据单人收入的44%。现在，这个比例已经超过了60%。
澳储行本周二按息不动。ANZ首席经济学家Richard Yetsenga表示，上周的消费者价格指数让人意外。
CreditorWatch首席经济学家Anneke Thompson说：“澳储行很有可能会在8月份的会议上按息不动。” 但其他一些经济学家（包括西太银行的经济学家）预测澳储行行长Philip Lowe将再次加息。
12次加息使现金利率从0.1%增长到4.1%，这是自2012年以来的最高水平。Kellyville业主Simon Haim认为加息已经失控。
Haim说：“加息导致我每个月的月供增加了1500澳元。我想象不出来房贷高的人会受到怎样的影响。”
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