还要加息？经济学家预计更高的利率会减轻房价或租赁空置率的压力
1. 房价季度增长速度大幅放缓
根据CoreLogic的房屋价值指数，全国房屋价格在10月上涨了0.9%，略高于上个月的0.7%增幅。CoreLogic的研究总监蒂Tim Lawless指出，大部分首府城市的房价在本月也有所上涨，但由于下行风险的出现，季度增长速度大幅减缓。
在过去三个月截至10月份，首府城市的房价总体上涨了2.6%，略低于6月季度的3.7%。悉尼住宅价值的增长势头也有所减弱，在过去三个月中仅上涨了2.5%，不到截至6月份的三个月内5.3%的涨幅的一半。同样，墨尔本在过去三个月的季度增长率从6月季度的2.2%几乎减半，降至1.2%。
随着广告上的库存水平上升，买家需求在情绪低迷、负担能力紧张以及再次加息的可能性的情况下变得越来越不稳定，房地产市场的前景似乎不再像几个月前那样井喷。随着房价增长放缓，自春季以来，全国挂牌房屋总数增长了5.1%。
Lawless表示，悉尼的挂牌房源总数增加了9.3%，而墨尔本则增加了10.7%，这明显表明买家需求没有跟上新挂牌房源的增长。他说：“这些市场上宣传的供应量增加是减缓增长速度的关键因素，但负担能力也是一个真正的挑战，特别是在悉尼和墨尔本。最重要的是，消费者情绪仍然非常悲观。因此，随着春季的到来，当我们看到更多的房源进入市场时，尽管存在高利率和低人气的情况，买家的需求不太可能能够跟上。”
相比之下，阿德莱德和珀斯的季度增长表现强劲，分别增长4.2%和4.6%，而布里斯班仅略微放缓至3.8%。六月季度时，阿德莱德上涨了2.1%，珀斯上涨了3%，布里斯班上涨了4%。
图片来源：CoreLogic，图为住宅中位数的季度滚动变化
房源匮乏和持续的高需求仍在推动这些市场保持健康增长。自春季以来，珀斯的挂牌房屋总数下降了2.1%，而布里斯班和阿德莱德的房源数量几乎没有增加。悉尼房地产市场本月也失去了一些势头，房价上涨0.8%，低于9月的1%的涨幅。珀斯、阿德莱德和布里斯班的月度涨幅最大，房价涨幅均超过1%。同时，墨尔本上涨了0.5%，达尔文上涨了0.8%，堪培拉上涨了0.1%。唯一一个月度下降的城市是霍巴特。
自1月份触底以来，全国指数已上涨了7.6%，仅比去年4月份创下的历史高点低0.5%。悉尼的房价已经从最大跌幅12.4%中收复了11.6%，而墨尔本的房价则从最大跌幅7.9%中收复了4.5%。
汇丰银行首席经济学家 Paul Bloxham 表示，尽管再次加息会对情绪和借贷能力产生负面影响，但房价不太可能下跌。他指出：“我们预计明年价格将上涨3%至6%，这比目前的增长率要慢，但仍将是上升而不是下降。随着需求放缓，挂牌房屋数量正在增加，但我们认为这种平衡仍将导致房价继续上升。为了使房价从目前开始适当下跌，我们必须看到更大的负面经济冲击，如利率大幅上升、劳动力市场大幅疲软或全球经济再次受到冲击，但这不是我们的主要预测情景。”
2. 更高的利率会减轻房价或租赁空置率的压力
汇丰银行首席经济学家Paul Bloxham指出，澳大利亚正经历着大规模移民的急剧增长，这是一次真正的经济冲击，也是过去五年来增速最高的。这一观点得到了周三公布的一系列住房数据的支持。根据CoreLogic最新的10月份房价数据，住宅价格已经连续上涨了九个月，总增幅达到了7.6%。预计在年底之前将达到历史新高。
这种激增的原因已经得到了充分的讨论。根据联邦银行的分析，随着每年人口增加约50万，住房需求正在急剧上升。然而，周三公布的最新房屋开工数据揭示了一幅不容乐观的供应局面。
9月份的住宅开工量下降了5%，抵消了8月份8%的增幅，瑞士银行经济学家George Tharenou表示，住房开工数量每年仅有16万套，这是自2012年以来最低的增长速度，远低于联邦政府计划在未来五年内实现的每年24万套新住房开工目标。
图片来源：Vaida Savickaite
即使在利率上升的情况下，租赁空置率的下降和房价上涨的压力也变得非同寻常，以至于澳洲联邦银行的经济学家Gareth Aird指出，“通常存在于新增贷款和房价之间的关系已经破裂。”通常情况下，自2022年5月以来住房贷款下降了30%，预计将导致房价下滑。然而，大规模移民数量的急剧增加改变了这一局面。
Tharenou的结论非常明确。调查表明房价将继续上涨，住宅空置率接近历史低点，房地产市场仍然处于通货膨胀状态，这增加了澳大利亚央行下周二加息0.25个百分点至4.35%的理由。对于持有抵押贷款的居民显然不是好消息，他们无法从房价上涨中获得太多的安慰。但Tharenou表示，他们的抵押贷款还将增加，并且“近年来，特别是在新冠大流行期间建立的大规模抵押贷款缓冲几乎已经用尽。”
图片来源：ABS，图为房屋贷款与价格对比
6月季度的额外抵押贷款支出占家庭收入的比例下降至0.9%，约为3月季度的一半，远低于2021年9月的4.4%的峰值，并接近2020年季度的历史低点。与此同时，抵押贷款总额（本金和利息）占家庭收入的9.5%，根据澳大利亚央行的估计，这一比例有望达到创纪录的10%。
随着再次加息，家庭的现金流压力将会增加。但很少有经济学家预计更高的利率会减轻房价或租赁空置率的压力——移民的力量实在太强大了。
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