澳洲房租突破历史新高，央行降息势在必行
昨天上午，澳洲权威地产数据公司CoreLogic公布了一则骇人的消息：澳大利亚房租价格已经创下历史新高，突破了每周600澳元的中位价（median cost，折合2,802元人民币），再次为不断上升的生活成本敲响了警钟。
在CoreLogic的第四季度报告中，我们可以看到全澳16个地区的房租中位价全线上涨，而今年以来的涨幅已经达到了8.3%。
对于在重灾区悉尼租房的人来说，这次房租再次飙升的感受是最明显的，平均中位价租金上涨至每周745澳元，而东区和北区更是轻松突破了1,000澳元大关。
毫无疑问，作为支出大头的房租继续上涨，已经将许多澳洲家庭逼入绝境。
据澳洲统计局（ABS）最新数据，澳洲人均收入为每周789澳元，而家庭收入则是1,770澳元，后者换算下来相当于每年92,040澳元收入。
而如果以目前的每周600澳元租金计算，每年支出将会是31,200澳元，大约占到了平均家庭收入的30%左右。
但是，我们不要忘了，92,040澳元是税前收入，如果按照澳洲税务局2022-2023年的个人所得税计算，收入92,040澳元的家庭应缴纳个人所得税之后的可支配收入（到手的收入），应该是在71,660~81,193澳元之间（单薪和双薪家庭）。
换句话说，这笔租金占到了一个家庭可支配收入的34.27~43.61%，对于任何家庭来说都是难以承担的重负。
结合CoreLogic的报告和近来的经济数据，导致租金不断上涨一共有四大元凶：1、建筑成本过高——
建筑成本，也就是材料和人工成本本身就随着通胀不断走高，而旺盛的市场需求导致了人工成本的进一步上升。不仅如此，目前澳洲的高利率环境也造就了居高不下的融资成本（借贷成本），这就导致了建筑商在成本控制方面面临巨大挑战，最终降低了地产项目的吸引力。
2、建筑产能的流失——
除了疫情造成的4,800多家建筑公司破产（其中包括多家全澳最大规模的量化民宅建筑商），建筑行业的破产潮在后疫情时代仍在继续。据澳大利亚投资证券委员会（ASIC）数据显示，2023年共有2,349家建筑公司破产，而仅在第四季度就有多达785家。
所以，建筑行业的产能早已捉襟见肘，在产能严重缺失的情况下，想要在短期填补需求端的空缺，将是难上加难。
3、审批进度惨不忍睹——
笔者在上周发布的《澳大利亚，历史性“死局”出现！》一文中已经介绍过，澳洲年度新建住房的审批数量跌到了10年来的最低水平，审批部门的龟速一方面限制了私营企业参与建筑的速度，另一方面也阻碍了澳洲联邦政府未来5年目标打造120万套经济适用房的宏伟大计（按目前进度只能完成83万套）。
4、最后一个属于客观原因
那就是澳洲家庭的人口结构在过去几十年里已经悄然发生了改变，从几十年前的大户型和大家庭共同居住模式，变成了今天的小家庭小户型独立居住模式，再加上房价的不断上涨，导致了小家庭无法负担大户型，最终造成了市场高度缺乏小户型住宅的现状，而小户型的供给难以跟上市场需求，又是上述几个因素造成的尴尬结果。
除了这些微观经济因素以外，最大的一个宏观诱因，就是大量涌入澳洲的海外移民，与澳洲本地人争夺宝贵的房源。
当然，除了这些坏消息以外，也有好消息——房租的涨幅开始下降了，从2021年的9.6%正增长下降到了2023年的8.3%。
如果这么一直等下去，没准真能等到房租“正常化”的一天。
但是究竟有多少家庭能够等到哪一天呢？
对于现在的绝大多数租房家庭来说，最直观的选择并没有太多：要么继续用40%左右的税后收入去支付房租，要么直接搬迁到房租更低的相对偏远地区，又或者飞来一笔横财，直接买房为安。
最后一个选项只属于极少数人，往远郊定居是相当一部分家庭的无奈之选，而继续硬抗，也许是许多家庭在逆境中的最后一道防线。
但是，对于硬抗的家庭来说，能不能扛得住，有一个前提——收入能不能保障？
如果连维持现状的收入都不存在，那么也就无法熬到房租“正常化”的一天。
屋漏又逢连夜雨，澳洲国民银行（NAB）在近期的民调正好带来了一个关键的切入点——大量的澳洲家庭现在最担心的事情就是丢掉工作。
无独有偶，在澳洲统计局（ABS）刚刚公布的2023年12月就业数据显示，12月新增就业人数出现了惊人负增长——达到65,000人。
换句话说，12月的新增就业人数减少了65,000人。
虽然统计局发言人表示，本次就业数据的骤降是因为10月和11月的新增人数过多，造成了较大的基数效应，但是这番发言并不能否认一个很直观现实——高利率已经让澳洲经济迅速减速，而就业市场正是反应经济强度的最直观指标。
所以，如果我们回顾造成建筑项目吸引力低、建筑行业产能缺失、房租价格暴涨以及居民对经济水平感到焦虑的原因，就会发现核心因素其实就在于利率。
如果利率下降，那么建筑公司的融资成本可以下降，更多的建筑公司可以加入到填补市场空缺的行列中。
如果利率下降，那么出租房的房东还贷压力也会下降，从而减少对租客转嫁的利率成本。
如果利率下降，那么全澳的商业活动和信贷流通条件会逐步改善，减少企业的运营负担其实就是增加了员工的就业安全感。
那么澳联储到底会不会在今年降息呢？
答案是非常可能。
回顾2022年上旬开始全球加息周期，以及以往数十年的多个经济周期，我们会发现带头启动加息和降息周期的基本都是美联储，所以一旦美联储接近降息周期，那么包括澳大利亚在内的其他西方发达经济体，也将大概率跟随。
就在上周，美联储董事之一的伯斯提克大展鸽派，表示只要美国通胀回归至美联储的目标水平（2%），就会考虑提前降息（3月），伯斯提克的温和发言不仅将道琼斯平均工业指数首次推上了38,000点大关，也让长期承压的标普500指数创下历史新高。
所以，资本市场仍然在乐观计价美联储3月降息。
如果如期发生，那么经济已经陷入零增长的欧洲央行和困境重重的英国央行，加上“民不聊生”的澳联储，都将有望在未来几个月内跟进降息。
如此一来，这场肆虐澳洲多年的后疫情时代租房危机也许终将进入尾声。
至于澳联储在2月6日的利率上会如何表态，全澳百姓将拭目以待。
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