墨尔本房价被高估地区公布！澳元持续升值，经济专家普遍看好！高房价引发第二波人口外流！疫情后大量“外逃”的澳人现纷纷回澳
1.墨尔本房价被高估地区公布
日前，一份揭示墨尔本房价被高估的地区名单出炉。维州政府被批是幕后推手。
据《先驱太阳报》报道，Suburb Data将八个Mornington Peninsula的城镇列为墨尔本最被高估的地区，其中包括Safety Beach、Rye和Bittern。
（图片来源：《先驱太阳报》）
其他上榜的东南外地区包括Beaconsfield和Cranbourne，以及城市东北部的East Melbourne和Lower Plenty。
Suburb Data分析师Jeremy Sheppard表示，想要在这些被高估的区购房的买家需要谨慎。
他说道，“如果你在一个被高估的市场购买房产，很有可能当地价格已经达到峰值，后面房产价值几乎不会增长。”
“在极端情况下，随着价格调整，被高估的市场可能下滑，你持有的房产就变成了负资产，那将是毁灭性的。”
买家代理Frank Valentic表示，Peninsula的房价在2020-21年疫情封锁期间飙升了50%，现在市场正在重新校准。
（图片来源：《先驱太阳报》）
Valentic称，他在Dromana的第二套房产在12个月内土地税上涨了75%。“而且现在土地税是每年计算一次，而以前是每两年一次，”他补充道。
中介Ben Nutbean表示，该地区的房产仍然需求旺盛，价值150万到200万澳元的房产吸引了多位买家出价。
“绝对不是末日，房产在交易，市场保持活跃，”Nutbean说道。此外，中介Rocco Montanaro表示，由于Lower Plenty待售房产较少，买家对该地区的兴趣仍然很高。
2.澳元持续升值，
经济专家普遍看好
近几个月来，澳元的升值对前往海外度假的旅行者来说是个好消息，这可能是澳元进一步走高的开始。
据《先驱太阳报》报道，澳元在4月至7月期间上涨了6%，从0.64美元涨至0.68美元，但在过去一周又回落至接近0.67美元。此外，它对欧元和日元等主要货币的汇率也有所改善。
（图片来源：《先驱太阳报》）
全球央行正在转向降息，而澳洲储备银行则在考虑再次加息。经济学家表示，澳洲的高利率将有助于澳元走强。
AMP首席经济学家Shane Oliver表示，澳元目前还是“便宜”，预计到2025年将升至0.70美元或略高。“从大多数经济学家关注的指标来看，澳元低于你认为的公允价值，”他说道。
Oliver指出，全球投资者对澳元的负面情绪使其有可能出现反弹，商品价格似乎进入了一个新的超级周期，利率差异可能会转向有利于澳洲。
“澳元也许会继续走高，但我不认为可以再像2000年代那样，达到平价以上并升至1.10美元。”
如今，澳洲储备银行的现金利率为4.35%，远低于当前美联储的资金目标利率5.25%至5.5%。Oliver说道，“当澳洲利率高于美国利率时，往往会吸引资金流入澳洲。”
（图片来源：《先驱太阳报》）
CommSec高级经济学家Ryan Felsman表示，澳元的表现很大程度上取决于美元。他认为，7月31日公布的澳洲通胀数据“可能改变一切”。
“目前我们预计8月加息的概率为27%。”Felsman指出，影响澳元的一个因素是中国需求疲软。
澳元是全球第五大交易货币，仅次于美元、欧元、日元和英镑。Felsman表示，澳洲联邦银行对澳元的预测是，到12月将达到0.69美元，到2025年3月将达到0.71美元。
Capital.com高级金融市场分析师Kyle Rodda表示，目前美元的疲软是关键驱动因素，而美国选举的不确定性正在引发紧张情绪，“澳元对此反应不佳”。
“美国降息的高预期将对澳元有利，”他说道，“对澳元来说，中国和大宗商品的故事要重要得多。目前这是一个负面因素，但一旦美国大选结束，中国经济好转，澳元可能会走高。”
3.高房价引发第二波人口外流
《每日邮报》7月20日报道，澳洲正面临第二波因高房价导致的人口外流，昆州则成为逃离悉尼和墨尔本的首选目的地。
根据澳洲区域研究院的一份报告，那些离开大城市选择移居的澳人首选的两个地方是阳光海岸和黄金海岸。
接下来是墨尔本西北部的Moorabool，该地区涵盖了Bacchus Marsh等城镇，纽卡斯尔以南的Lake Macquarie，以及维州的城市Geelong。
那些选择移居的人大多为28至43岁之间，正是结婚生子的阶段。
这波人口外流紧随之前疫情期间大批年轻人离开两大城市的趋势，预计将对家庭产生重大影响，因为年轻一代正远离父母，开始独自抚养子女。
（图片来源：《每日邮报》）
澳洲区域研究院首席执行官Liz Ritchie表示，从大城市移居到其他地区的不仅仅是疫情期间的短期现象。
昆州一直在应对房屋短缺问题，Dr Matthews指出，搬到黄金海岸的人太多，但可供居住的房产却太少。
黄金海岸房地产现在甚至比一些主要城市的地区还贵。
过去一年Elanora的中位房价猛增了16.8%，达到138.5万澳元，使其价格与悉尼拥挤的西部地区相当。
对澳洲统计局数据的进一步分析显示，昆州的拥有最为明显的人口增长。
2023年，阳光海岸的Caloundra West人口增长了9.8%，主要是由于来自澳洲其他地区的1,407名新居民。
黄金海岸的Miami人口增加了4.7%，其中包括116名来自澳洲境内的新居民和201名海外居民。
（图片来源：《每日邮报》）
与此同时，由于海外移民的激增推高了房价，有38,425人离开悉尼搬到澳洲其他地方。
随着全国面临住房危机，人口流动变得更加剧烈，而建筑公司现在占破产公司的四分之一。
Dr Matthews表示，那些在高材料成本中“幸存”下来的建筑公司将不太可能扩大以满足新增住房的需求。
新建住宅的数量未能跟上创纪录的高移民率。
截至3月份的一年中，共建成171,667套新房，而同期移民到澳洲的人数达到487,940。
按澳洲家庭平均每户2.5人计算，这造成了58,772套住房的短缺。
Dr Matthews说：“在任何资源供不应求的情况下，房价都会上涨，这是经济学的基础。”
4.疫情后大量“外逃”
的澳人现纷纷回
创纪录的澳人回国数量可能会阻碍Albanese政府削减移民水平的努力，因为强劲的就业市场吸引了海外澳洲人员回国。
据《澳洲金融评论报》报道，2023-24年共有37,380名澳人净回国，这是一个创纪录的数字，扭转了疫情结束后边境重开时出境人数激增的趋势。
（图片来源：AFR）
在2021-22年，边境首次重开时，380,510名澳人离开澳洲，创下历史新高。到了2022-23年，又有242,610澳人出境。
移民专家Abul Rizvi表示，这些数据表明，澳洲良好的就业和经济条件正在吸引外派人员回国。他指出，劳动力市场尤其吸引了居住在新西兰、英国、欧洲和中国的澳人。
澳洲的失业率在6月上升到4.1%。 但该国仍拥有发达经济体中最低的失业率之一。澳洲公民净迁移的波动之前曾随全球金融危机和COVID-19大流行的开始而变化，这促使更多的澳洲公民回国而不是离开。
Rizvi表示，财政部人口中心假设2023-24年澳洲公民的净迁移为-2万人，整体净迁移人数为39.5万人，“现在看来，这两种预测都极不可能。”
曾任移民部门副秘书的Rizvi表示，加上截至今年5月的11个月里的445,510名净永久和长期移民，这些数字意味着2023-24年的净移民人数可能会大大高于财政部的预测。
Albanese政府希望下一财政年度的净移民人数降至25万人，将疫情后创纪录的移民人数减半，这在很大程度上是由返回澳洲的国际学生推动。
反对党领袖Peter Dutton承诺将澳洲的永久移民计划从18.5万人减少到14万人（或减少25%），为期两年，以缓解住房需求和价格的压力。
（图片来源：AFR）
在疫情之前，估计约有100万澳洲人长久居住在海外。自去年9月以来，由于国际学生和临时工人的激增，净抵达人数达到创纪录的54.8万人，自此以来，移民政治变得更加激烈。
财政部在12月的年中预算更新中显示，净海外迁移将在2022-23年达到峰值，然后在2023-24和2024-25财年下降。
专家表示，去年9月可能是移民数量的峰值，因为联邦政府收紧了签证要求，加强了对申请的监管，并关闭了所谓的COVID-19签证。
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