近日，拜伦湾一块距海滩仅两分钟步行路程的土地价值大幅缩水，从超 800 万澳元暴跌至 80 万澳元，引发广泛关注。
这一戏剧性变化源于法院裁定。法院判定该土地本质为牧场，开发潜力极为有限。此裁定对 Hammock Investments 公司而言是一次胜利。
该公司与拜伦湾名人夫妇 Delvene Delaney 和已故的 John “Strop” Cornell 相关。Cornell 是演员保罗?霍根的搭档和商业伙伴，曾拥有拜伦湾海滩酒店并于 2007 年以 4400 万澳元出售。
Delaney 也曾与霍根等人出现在银幕上，且担任 Hammock Investments 的董事，公司由与康奈尔家族相关的另外两家公司所有。
Hammock Investments 因土地税单问题与新南威尔士州总估价师产生纠纷。税单将这块 15 公顷土地在 2021 年估值 590 万澳元、2022 年估值 830 万澳元。公司反对后，总估价师虽将 2022 年估值降至 600 万澳元，但双方最终仍走上法庭。
法庭上，专家估价师罗伯特 霍尔登称，即便存在洪水风险，Belongil Beach 后的地块若挂牌出售，对买家也是难得机遇，买家不会因 600 万澳元价格却步，甚至可能认为其价值高达 4000 – 5000 万澳元。
然而，法院经审理发现，由于州政府尚未批准一份确定一公顷土地用于未来住房的议会关键文件，这块土地在 2021 年和 2022 年的合理估价仅为 81 万澳元。这一裁决使 Hammock Investments 的土地税从 87500 澳元大幅降至 980 澳元。
回顾过往，Hammock Investments 于 1987 年以 20 万澳元购得此地。经过 30 多年游说，拜伦市议会 2020 年住宅战略首次将部分土地标记为住房，这让总估价师认为该地块价值数百万澳元，是拜伦湾唯一确定用于开发的绿地，预计五到十年内重新规划可提供约 25 个地块。
但市议会战略未获州规划部门认可，因其未充分努力实现住房目标。今年，州规划部门有条件批准议会第二次战略尝试，但将康奈尔土地排除在外，因其易受洪水和沿海灾害影响。Hammock Investments 据此表示，这证明 2021 – 2022 年土地并无开发前景，最佳用途是作为有环境补偿的牧场。代理专员 Maureen Peatman 基本认同，对地块估价 81 万澳元，其中含 5 万澳元溢价以反映部分土地开发可能性。目前，估价总署表示正在考虑此决定，相关联系 Hammock Investments 的尝试也尚未成功。此事件凸显出土地价值评估在开发前景不明朗及规划限制下的复杂性和争议性。
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