近日，拜倫灣一塊距海灘僅兩分鐘步行路程的土地價值大幅縮水，從超 800 萬澳元暴跌至 80 萬澳元，引發廣泛關注。
這一戲劇性變化源於法院裁定。法院判定該土地本質為牧場，開發潛力極為有限。此裁定對 Hammock Investments 公司而言是一次勝利。
該公司與拜倫灣名人夫婦 Delvene Delaney 和已故的 John 「Strop」 Cornell 相關。Cornell 是演員保羅?霍根的搭檔和商業夥伴，曾擁有拜倫灣海灘酒店並於 2007 年以 4400 萬澳元出售。
Delaney 也曾與霍根等人出現在銀幕上，且擔任 Hammock Investments 的董事，公司由與康奈爾家族相關的另外兩家公司所有。
Hammock Investments 因土地稅單問題與新南威爾士州總估價師產生糾紛。稅單將這塊 15 公頃土地在 2021 年估值 590 萬澳元、2022 年估值 830 萬澳元。公司反對后，總估價師雖將 2022 年估值降至 600 萬澳元，但雙方最終仍走上法庭。
法庭上，專家估價師羅伯特 霍爾登稱，即便存在洪水風險，Belongil Beach 后的地塊若掛牌出售，對買家也是難得機遇，買家不會因 600 萬澳元價格卻步，甚至可能認為其價值高達 4000 – 5000 萬澳元。
然而，法院經審理髮現，由於州政府尚未批准一份確定一公頃土地用於未來住房的議會關鍵文件，這塊土地在 2021 年和 2022 年的合理估價僅為 81 萬澳元。這一裁決使 Hammock Investments 的土地稅從 87500 澳元大幅降至 980 澳元。
回顧過往，Hammock Investments 于 1987 年以 20 萬澳元購得此地。經過 30 多年遊說，拜倫市議會 2020 年住宅戰略首次將部分土地標記為住房，這讓總估價師認為該地塊價值數百萬澳元，是拜倫灣唯一確定用於開發的綠地，預計五到十年內重新規劃可提供約 25 個地塊。
但市議會戰略未獲州規劃部門認可，因其未充分努力實現住房目標。今年，州規劃部門有條件批准議會第二次戰略嘗試，但將康奈爾土地排除在外，因其易受洪水和沿海災害影響。Hammock Investments 據此表示，這證明 2021 – 2022 年土地並無開發前景，最佳用途是作為有環境補償的牧場。代理專員 Maureen Peatman 基本認同，對地塊估價 81 萬澳元，其中含 5 萬澳元溢價以反映部分土地開發可能性。目前，估價總署表示正在考慮此決定，相關聯繫 Hammock Investments 的嘗試也尚未成功。此事件凸顯出土地價值評估在開發前景不明朗及規劃限制下的複雜性和爭議性。
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