澳洲房价2025年预计涨幅最高可达6%！这里竟然是墨尔本还贷压力最大的郊区？

2024年12月09日 18:30

1.澳洲房价2025年预计涨幅最高可达6%

根据最新预测，如果明年利率下调，澳大利亚的房价可能会上涨最多6%。

房屋供不应求的现状，加上持续的购房需求，将在2025年支撑房价的增长。尽管如此，由于买家的购房能力受到限制，涨幅可能会有所放缓。据Domain发布的《2025年房产市场预测报告》，全国房价预计将上涨4%至6%。

主要城市房价涨幅各异

悉尼：房屋和公寓价格预计与全国涨幅一致，上涨4%至6%。

墨尔本：房屋价格预计上涨3%至5%，但公寓价格可能保持稳定，甚至下跌2%。

珀斯：预计领跑全国，房屋和公寓价格将上涨8%至10%。

阿德莱德：房屋和公寓价格预计上涨7%至9%。

布里斯班：房屋价格预计上涨5%至7%，公寓价格涨幅可达7%至9%。

图片来源：Domain，图为2025年市场预测

Domain首席研究和经济学家Dr. Nicola Powell表示，2025年的房地产市场将呈现“两段式增长”。“我们预计价格增长的速度将放缓。房价的上涨动力已经在减弱，这一趋势将在2025年上半年持续显现，”她说，“由于部分买家观望，上半年市场会较为疲软。”

她补充道，下半年的房价增长可能会加速，这主要得益于预计的利率下调。“如果通胀压力逐渐消退，现金利率降低，再加上消费者信心的回升和对经济前景的乐观情绪，将吸引更多买家回到市场。”

Powell指出，2025年房价上涨的主要驱动力是房屋供应的长期不足和建筑行业的挑战，而购房需求依然强劲。

随着联邦政府最近批准的“帮助购房计划”（Help To Buy）推出，悉尼和墨尔本的低端市场将吸引更多首次置业者。较小的首府城市（如珀斯、布里斯班和阿德莱德）也将因其相对可负担的价格点，吸引更多购房者，从而带动这些城市的房价大幅上涨。

图片来源：Simon Schluter

Domain的预测与四大银行的最新数据基本一致：NAB：预计2025年全国首府城市房价上涨4.2%。

Westpac：预计上涨3%。

CBA：预测涨幅为5%。

ANZ：预测涨幅为5%至6%。

CBA澳洲经济负责人Gareth Aird预测2025年全国房价将上涨5%，并认为RBA的利率下调周期（若实现）将对市场产生积极影响。但他也指出，各地的房价表现会有显著差异。

“悉尼和墨尔本的房价近期有所回落，短期内可能继续下滑。”他表示，“悉尼的房价目前处于较高水平，而墨尔本过去12个月相对便宜一些。”

2.墨尔本抵押贷款压力最大的郊区

临近圣诞节，墨尔本北部的Craigieburn房主们正努力通过加班和削减非必要开支来应对不断上涨的房贷压力。然而，许多人仍然感受到财务紧张。

根据S&P Global Ratings的最新数据显示，2023年9月季度，Craigieburn的房贷逾期率达到了2.96%，成为全澳最高。房贷逾期超过30天的情况还出现在其他地区，包括Pakenham（2.16%）、Point Cook（1.98%）和Hoppers Crossing（1.98%）。

图片来源：Domain，图为拖欠30天以上的住房贷款占比。数据截至2024年 9月

Craigieburn的房主Maddy是一位母亲，她和伴侣在疫情封锁期间购入了一套房产。随着利率上升，他们的房贷负担加重，这迫使她提前重返工作岗位。“我正在做兼职来赚取额外收入，”29岁的Maddy表示。“日子确实很难，尤其是圣诞节期间压力更大。”

首套房买家Steven Russell是一名42岁的警察，他最近在靠近Craigieburn的Beveridge购入了一套新房。为了支付房贷，他不得不接更多班次以增加收入。“为了这套房子，我必须加班，这样我不仅能支付房贷，还能存些钱，”Russell说。“虽然利率很高，但我厌倦了不断上涨的租金，把钱投进房贷让我觉得更有价值。”

图片来源：Wayne Taylor，Craigieburn居民Maddy与儿子Noah合影，她比预想的提前返回工作岗位，以赚取一些额外的收入。

维州的失业率也是房贷压力的重要原因之一。根据澳大利亚统计局数据，维州10月的失业率为4.5%，高于其他州。“就业和房贷逾期之间存在极大的联系，失业或收入减少是导致房贷违约的关键因素，”Kitson说。

Red Maple Finance的创始人兼房贷经纪人Nariman Amalsadiwala表示，Craigieburn及周边地区的房主正在尽力维持还贷，同时期待明年利率下调。他观察到，许多客户开始避免非必要开支，优先支付房贷，有些甚至选择将车贷或信用卡债务合并到房贷中，以延长还款期限，降低月供压力。“他们越来越难以跟上房贷还款步伐，正在积极寻找通过再融资或合并债务的方式减轻负担。”

Craigieburn及其他地区的房主正在艰难应对高房贷和高生活成本的双重压力。通过加班、动用积蓄以及再融资等手段，他们努力维持财务平衡。然而，在经济环境不明朗的情况下，许多房主仍在期待利率的下降，为生活带来一丝喘息的机会。

3.一周拍卖

根据维多利亚房地产协会REIV（Real Estate Institute of Victoria）官方统计，截止12月7日周日，整个维州共进行了747场有结果的房产拍卖，总清盘率78%。