珀斯公寓：“想入住？补交15%房款！”
在珀斯知名的宜居社区Subiaco，一座名为Halcyon的精品公寓大楼本应是82户家庭的梦想家园，然而，这个梦想却因施工延误和成本超支而变得遥不可及。
购房者们，早在五年前就已签署了购房合同，如今却面临着额外的财务压力 — 被开发商要求再支付数万澳元，才能确保项目完工……
位于Roydhouse Street的
Halcyon公寓综合体
1、开发商“狮子大开口”！
本月，开发商发来的信件，让购房者们因多次施工延误而期盼早日入住的心情再次受挫。信中要求每位购房者额外支付购房价格的10%至15%。
位于Roydhouse Street的Halcyon公寓综合体共有82套公寓，其开发商Celtic Capital Properties告知购房者，若无额外资金支持，项目将面临“重大挑战”。
“持续的延误、成本的大幅上涨以及施工人员的短缺，导致项目成本严重超支……出于必要性，我们现在需要共同分担增加的成本。”董事Jason Peterson在信中写道。
Jason Peterson
媒体了解到，一些已经忍无可忍的购房者正在考虑取消合同。另一些购房者则要求在支付额外费用之前，进行独立的质量检查和保证。
Celtic表示，此举实属无奈，并声称他们要求的额外费用比其他面临类似情况的开发商要少得多。
“珀斯有许多建筑项目处于类似情况，购房者被要求支付高达40%的价格上涨费用。”Peterson写道，“我们还想强调，我们并非要求购房者承担全部建筑成本的增加，只是一小部分就够了。”
几位购房者表示，开发商在预计完工日期上的沟通问题已经削弱了他们对项目的信心。最新的预计完工日期是下月中旬。
一位不愿透露姓名的购房者表示：“过去两年里，开发商一直反复告诉我们，项目距离完工还有两到三个月。”
另一位购房者在网上发帖写道：“由于开发商的完工日期一再推迟，我已经在Airbnb上辗转租房住了15个月。如果从一开始就知道会这样，我会选择长期租房，这样能节省好几万澳元呢。自2023年9月以来，我的物品一直存放在仓库中，费用已经高到不如直接把所有东西卖给二手商店。”
另一位购房者说：“2023年年中，我在墨尔本收到开发商的更新，称项目将在10月完工。当时我签了一份六个月的租约，但为了搬回西澳，我提前解约了……如果他们告诉我项目要到2025年才能完工，我会在墨尔本多待一段时间。”
这个六层楼的项目最初预计建造时间为18个月，计划于2022年年中完工。然而，2021年5月建筑商Pindan的倒闭给项目带来了重大挫折。几个月后，新的建筑商Pyramid接手，并提供了新的完工日期 — 2023年年中。
施工于2021年10月重新开始，自那以后，预计完工日期已被推迟了十多次。
开发商表示，最近的延误是由于“施工人员短缺、施工时间延长以及材料交付延迟”所致。
“（价格上涨）感觉像是最后一记耳光。”一位购房者说道，他在过去20个月里一直与母亲同住，等待自己的公寓完工。他表示，开发商并没有给他们太多时间做决定。
“他们最初给了一周时间让我们签署合同变更（包含价格上涨），但后来延长到了3月24日。他们希望我们在24日前做出决定，但合同正式到期日是3月31日。”
由于购房合同中的“日落条款”，如果到本月底仍未完成结算，购房者或卖方都可以选择终止合同。
注：在房地产领域，日落条款通常出现在期房（预售房）购买合同中，其主要目的是为买卖双方设定一个最终期限。如果在该期限内项目未能完成或达到特定条件，合同将自动终止，双方可以选择退出交易。
澳大利亚公寓倡导组织负责人Samantha Reece表示，她对购房者的处境感到担忧。
Samantha Reece
“标准销售合同不允许开发商在施工开始后向购房者要求额外资金。”她说，“西澳政府必须对开发商进行监管，以避免这些不断损害购房者利益、削弱消费者信心的问题。”
媒体已就此事联系开发商寻求评论。
2、在珀斯建公寓，很难赚钱？
随着建筑成本的持续上涨和施工资源的短缺，开发商面临着巨大的财务压力，而这种压力最终不可避免地转嫁到了购房者身上。这种恶性循环正在加剧珀斯长期以来的住房供应不足问题，使得整个市场陷入一种供需失衡的困境。
面对珀斯长期住房供应不足的问题，澳大利亚城市发展研究所（西澳分部）声称，开发商目前无法以建造成本的价格出售公寓，这于当前的困境而言无疑是雪上加霜。
该研究所的研究显示，自疫情爆发以来，新单元房的价值增长了2% — 如果与已建成的单元房合并计算，则增长了29% — 但建筑成本却上涨了32%。
该机构预测，不断增加的压力将在未来12至18个月内推动公寓价格上涨约18%，以缩小建筑成本与市场价值之间的差距。
这些评论与房地产分析师Gavin Hegney的预测相呼应，他上周表示，珀斯的公寓目前被低估了25%。
Gavin Hegney
西澳城市发展研究所首席执行官Tanya Steinbeck警告说，急需的新房源将出现延迟，因为只有高端开发项目才能维持其财务可行性。
“在土地价值较低或较便宜的地区，包括珀斯地铁区域周围的许多Metronet站点，建筑和劳动力成本远远超过这些地区公寓的潜在售价，使得这些项目在这些地点既不可行也不具吸引力。” Steinbeck说。
Tanya Steinbeck
公寓开发商Paul Blackburne表示，公寓价格在经历了十年的缓慢增长后，刚刚开始迎头赶上，并将迎来五年的“大幅价格上涨”。
他预计，未来四年内整个市场将上涨25%，公寓价格将上涨超过30%。
尽管他自己的公司将继续每年开发一个高端项目，但他预计高利率和劳动力短缺将使一些开发商保持观望，直到利率下降和公寓价格上涨。
Paul Blackburne
Finbar的董事总经理Darren Patemen示，已经有迹象表明，新建筑的缺乏正在提升二手分层公寓的价值。
“你必须记住，珀斯的公寓价值在近九年内几乎没有增长，并且错过了东部地区经历的两次繁荣。”他说。
尽管Finbar即将在East Perth开始建设价值2.6亿澳元的Garden Towers项目，但公司仍在推迟一些已批准的项目，以“观察整个市场每月的价格改善，以帮助支持这些项目的可行性，并使利润率恢复到疫情前更正常的水平”。
Darren Patemen
Celsius的老板Richard Pappas表示，公寓开发成本在各地都差不多，但只有在西郊才具有经济可行性。
他支持西澳城市发展研究所的呼吁，将基础设施发展基金从每套住宅1万澳元扩大到2万澳元，并扩大资格范围。
“解决我们住房危机的关键是，尽可能多地释放当前的供应，并获得政府的一些支持，以提高更多项目的可行性。”他说。
Richard Pappas
3、购房者如何保障自身权益？
在建筑成本与市场价值之间的巨大差距下，开发商和购房者都面临着艰难的抉择。对此，西澳政府及相关监管机构已经开始采取措施，试图通过政策调整和指导规范来缓解矛盾。
例如，西澳矿业、工业监管与安全部发布的家庭建筑合同价格增加指南，就为购房者们提供更清晰的框架，以应对当前的市场挑战。
注：该指南适用于《1991年家庭建筑合同法》（以下简称《法案》）范围内的家庭建筑合同，即价值在7,500澳元至500,000澳元之间的家庭建筑合同。《法案》规定了最低合同条款，并提供了建筑商可以在合同中增加价格的情况。如果家庭建筑合同的价值不在《法案》范围内，业主需要审查其合同中的具体条款，并在必要时寻求独立的法律建议。
在什么情况下，建筑商可以在固定价格合同签订后增加劳动力和材料成本？
一旦签订了固定价格合同，建筑商不得在未经业主事先同意的情况下增加合同价格，除非《法案》中规定的有限情况。
这些情况包括但不限于家庭建筑工作延迟开始超过合同签订后45个工作日，且延迟是由于业主未能遵守合同规定的条件，包括未能提供业主支付合同价格的证明（财务批准）或业主的土地所有权证明；或延迟并非由业主或建筑商的任何过失引起，例如自然灾害。
如果建筑许可在合同签订后45个工作日内未能获得，且并非建筑商的过错，建筑商也有权要求增加价格以弥补由此产生的额外成本。
如果我无法支付建筑商要求的增加费用，我有什么选择？
如果建筑商根据上述情况增加价格，且增加金额超过合同规定价格的5%，业主有权终止合同。
然而，业主可能需要补偿建筑商在合同终止前所产生的合理费用。
我的建筑商告知我，建筑工作可能无法在合同规定的时间内完成。我该怎么办？
《法案》并未规定建筑工作的完成时间。时间框架通常在签订合同时商定，并在建筑合同中明确规定。此外，大多数合同都会包含处理延迟的具体条款。
如果建筑工作未能在合同规定的时间内完成，且双方无法达成可接受的安排，业主可以向建筑与能源部门提出家庭建筑合同（HBWC）投诉。
如果我认为价格增加过高或不合理，我该怎么办？
业主应首先与建筑商沟通并讨论他们的担忧。业主应要求建筑商确认合同中允许价格增加的条款或《法案》中的相关部分，并在相关情况下说明他们认为是谁导致了延迟。
如果业主认为由于延迟开始或建筑许可未在45个工作日内获得而导致的价格增加过高或不合理，并且无法与建筑商满意地解决问题，他们可以在合同签订后或问题发生后的三年内向建筑与能源部门提出HBWC投诉。
如果业主提出投诉，建筑商需要向建筑与能源部门证明价格增加是为了反映实际增加的成本。
如果认定价格增加不合理或过高，可能会发布命令修改或取消价格增加。
我的建筑商告知我，我只有10个工作日的时间向建筑与能源部门提出投诉。为什么这与通常的三年不同？
根据《法案》，建筑商必须在进行变更前向业主提交书面变更并征得其同意。
然而，如果建筑商声称变更是由于合同签订时无法合理预见的情况，建筑商无需事先征得业主的同意。
这些情况不包括劳动力和材料成本的增加。
建筑商还必须在意识到增加情况后的10个工作日内向业主提供书面声明，说明变更的原因和将产生的成本。
如果业主希望对该变更提出异议，根据《法案》，业主有10个工作日的时间向建筑与能源部门提出HBWC投诉。
在10个工作日内提出投诉的要求优先于业主在争议发生后的三年内提出HBWC投诉的权利。
如果建筑商因合同签订时无法预见的成本增加而要求变更，建筑与能源部门建议业主在收到书面变更通知时立即向建筑商表达不满，并同时提出HBWC投诉。
此要求不包括因建筑许可45个工作日延迟或业主延迟导致的变更。
如果我在了解《法案》规定的权利之前同意了加价，我该怎么办？
如果业主因劳动力和材料成本增加而同意价格增加，但现在认为该增加不合理或过高，他们仍然可以向建筑与能源部门提出HBWC投诉。
有关业主在《法案》下的权利以及如何提出HBWC投诉的更多信息，请访问建筑与能源网站（www.commerce.wa.gov.au/building-and-energy/building-service-and-home-building-work-contract-complaints）或致电建筑与能源部门1300 489 099。
免责声明：上述信息仅为一般性指南。不应将其视为法律建议或相关法律条款的准确陈述。如果您不确定自己的法律义务，应寻求独立的法律建议。
建筑与能源部门 | 矿业、工业监管与安全部
电话：1300 489 099
办公时间：8:30am – 4:30pm
地址：Level 1 Mason Bird Building
303 Sevenoaks Street (entrance Grose Avenue)
Cannington Western Australia 6107
邮寄地址：Locked Bag 100, East Perth WA 6892
网站：www.dmirs.wa.gov.au/building-and-energy
电子邮件：[email protected]
偏远地区办公室：Goldfields/Esperance (08) 9021 9494
Great Southern (08) 9842 8366
Kimberley (08) 9191 8400
Mid-West (08) 9920 9800
North-West (08) 9185 0900
South-West (08) 9722 2888
Subiaco公寓项目的困境不仅是购房者与开发商之间紧张关系的缩影，更是珀斯房地产市场深层次问题的反映。随着建筑成本的不断攀升和施工资源的短缺，开发商和购房者都陷入了艰难的境地。
房地产市场的健康发展需要更加透明和公正的合同条款，以及有效的监管机制来保护消费者的权益。同时，政府、开发商和购房者之间的沟通与合作也至关重要。只有这样，才能确保未来的住房项目能够顺利进行，不再让购房者的梦想家园变成一场漫长的等待和不确定的财务负担……
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