澳洲公寓价格十年涨幅落后，独立住宅依旧主导市场
在过去十年，包括悉尼与墨尔本在内的澳大利亚大城市中，公寓价格的增长速度不到独立住宅的一半。尽管这在一定程度上缓解了首次购房者的压力，却对期望换房升级的家庭构成挑战。专家指出，公寓市场的供需结构与住房文化的差异是造成这一现象的关键因素。
根据房产平台Domain的统计，截至2025年第一季度的十年间，悉尼的公寓中位价上涨了28.4%，达到82万3千澳元；而同期墨尔本的公寓价格上涨24.2%，达到55万澳元。
相比之下，独立住宅的涨幅则远超公寓。悉尼独立住宅价格上涨81.9%，中位价超过169万1千澳元；墨尔本上涨59.7%，逼近103万6千澳元。珀斯同样呈现类似趋势，十年间公寓价格上涨26%，而独立住宅上涨50.9%；布里斯班公寓上涨67.6%，但仍落后于独立住宅的108%涨幅。
房地产研究机构“瑞·怀特”（Ray White）首席经济学家内丽达·康尼斯比（Nerida Conisbee）指出，近年公寓供应量的大幅增加，是导致价格涨幅不及住宅的主要原因。
她表示：“特别是在悉尼与墨尔本，2015年至2020年间公寓建设量极高，而布里斯班的开发周期则较早结束。”康尼斯比指出，许多开发商依靠“预售合同”获得资金支持，特别是面向海外投资者，这一商业模式虽然推动了项目开工，但也带来了质量与市场适配的问题。
她还提到，随着建筑成本上升和市场变化，这一开发模式正变得更加困难。虽然对于首次置业者而言，公寓通常更具可负担性，且地段优势明显，但许多公寓原本设计目标是租赁投资者，而非长期自住者，功能与空间布局未必符合购房者对“家”的长期需求。
康尼斯比指出，越来越多首次购房者通过购买公寓进入市场，但在未来若要升级至独立住宅，却可能因价格涨幅差距而“被卡在中间”。
她坦言：“现实是，改善住房可负担性的方法，就是控制房价涨幅。但一旦房价涨不动，现有业主又可能不满。”她认为大规模建设公寓是唯一可持续路径，但这一过程也可能影响现有房产的升值预期。
经济研究机构“巴伦乔伊”（Barrenjoey）经济预测负责人乔纳森·麦克梅纳敏（Johnathan McMenamin）则强调，部分地区对公寓的建筑质量仍存疑虑，影响了其声誉。各地政府正通过设立建筑监管机构等方式努力恢复公众信心。
他指出：“随着土地紧缺，增加中高密度住宅供应是唯一出路。澳大利亚传统上的住房梦想是带前后花园的一亩地住宅，但文化层面我们仍在接受公寓作为居住选项的过程。”
麦克梅纳敏表示，这种密度转变虽需时间，但将令城市更好地连接就业、服务与基础设施，最终带来积极影响。他补充道，虽然公寓业主升级为独立住宅的过渡存在困难，但“拥有自己的房子并还贷，总好过完全被市场排除在外”。
市场数据机构“量析策略洞察”（Quantify Strategic Insights）数据主管安吉·齐戈马尼斯（Angie Zigomanis）表示，尽管价格差异让公寓更适合首次购房者，但“从公寓升级到住宅”的可行性仍然不足。他指出，目前市场上缺乏适合家庭长期居住的大户型公寓，尤其在内城区尤为明显。
齐戈马尼斯表示：“当前的开发模式依赖预售支撑开工，导致项目往往瞄准投资者，而非长期居住需求，这也使得市场上三房以上的高品质公寓稀缺。”
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