01
澳洲利率下调，房价未来两年或暴涨12%
若澳洲官方利率如预测般在2026年初前下调1.5个百分点，未来两年澳大利亚房价可能飙升高达12%。
这一预期正促使分析师和房产经纪人紧急呼吁潜在买家尽快入市，以避免面对急剧上涨的房价。
根据Domain数据，12%的涨幅意味着首府城市房价中位数将增加14.1万澳元，达到132万澳元。其中悉尼房价将逼近190万澳元，布里斯班升至114.5万澳元，墨尔本则达到116万澳元。
Metropole房地产策略公司首席执行官Michael Yardney表示，”在降息真正推高房价前入市是明智之举，利率下降不仅会提升买家预算，还将增强市场信心，吸引更多买家入场。同时政府从1月1日起实施的首付5%免房贷保险政策，无异于给低端市场火上浇油。而供应端却未见改善，需求激增必然加速价格上涨。”
独立研究中心首席经济学家Peter Tulip建立的模型显示：澳储行每降息1个百分点，首年房价将上涨6%，两年累计涨幅达8%。鉴于当前利率为4.1%，预计到今年底可能降至2.6%，这意味着未来24个月房价最高或有12%的惊人涨幅。
“当还款压力减轻，买家自然能承担更高房价，当前租房者也可能因租金与月供差距缩小而转向购房。就像几年前利率从2%升至6%导致部分地区房价暴跌32%一样，这次反向波动将带来完全不同的结果。”
四大银行预测差异明显：NAB预计8月利率将降至3.1%，2026年初达2.6%；而其他三大银行则认为年底利率在3.35%左右。
Domain研究主管Nicola Powell博士预计今年四次降息将全面推高房价，尤其被低估的悉尼、墨尔本市场将显著反弹，但涨幅可能不及历史繁荣期。
02
南澳房贷再融资热潮将至 利率若再降或将引发”转贷潮”
周二，澳洲央行如果再次降息，预计南澳将有大批房主和投资者涌向银行办理再融资。
事实上，这股风潮已经初现端倪，贷款经纪公司Loan Market的数据显示，截至5月初，南澳借款人的再融资申请量同比激增32.7%。
继2月份实施四年来首次降息（下调25个基点至4.1%）后，市场普遍预期澳储行将在周二的会议上进行年内第二次降息。
Loan Market经纪人Daniel Zarkovic表示，许多客户已从首次降息中获益，预计更多人会跟进：”2月降息后转贷活动明显增加，我们预计周二会议后将迎来新一轮咨询高峰。”
尽管转贷需求上升，Zarkovic指出仍有大量借款人在支付所谓的”忠诚税”，即现有客户支付较高利率，而新客户却能享受更优惠条款的现象。
“人们生活忙碌，往往以为银行会自动同步降息，但事实并非总是如此。仍有大量住房贷款和投资贷款客户支付着不必要的超额利息。”他建议通过专业经纪人协商更低利率或办理转贷，每年可节省数千澳元。
南澳房地产协会立法与行业顾问Paul Edwards表示，再次降息将显著惠及本地最脆弱的房主群体：”对购买平价房产的家庭来说，这些节省能明显改善家庭预算。靠养老金生活的人会感受到巨大差别，月光族每月多出的钱款更是雪中送炭。”他提醒道：”银行通常能及时传导降息，但若未跟进就该货比三家——每家银行都渴求客户，市场竞争异常激烈。它们虎视眈眈想挖走客户，借款人需要保持警惕确保资金效益最大化。”
03
新州住房建设进度严重滞后 政府目标恐难实现
在澳大利亚住房危机持续之际，周二公布的澳大利亚统计局（ABS）地方议会层级数据显示，新州的建筑审批量远未达到实现州政府住房目标所需的水平。
根据新州政府五年计划，到2029年需在大悉尼、伊拉瓦拉-肖尔黑文、中央海岸、下亨特及大纽卡斯尔地区的43个地方议会辖区，以及新州偏远地区的一个目标区域，共建造37.7万套住房。
但ABS数据显示，在这项《住房协议》实施的前九个月，43个地方议会仅批准了28,984套住房，平均每月3,220套。
若要实现目标，每月至少需批准5,366套住房——目前每月缺口超过2,000套。
新州房地产委员会副执行董事Anita Hugo表示，43个地方议会中仅有5个有望达标：”分析显示，若当前审批速度持续，到2029年仅Burwood、Canada Bay、Cessnock、Maitland和Hawkesbury五个地区能完成目标。”
她指出，43个地区中有19个的住房审批量不足目标的50%，其中Lane Cove、北悉尼、悉尼市、Woollahra和Strathfield的审批量仅为达标所需的6%至27%。
本财年Parramatta的住房批准量最高，其次是The Hills、Blacktown和Ryde。由于审批数据疲软，竣工量同样难以提升。2024年新州仅建成45,552套新房，低于2023年的47,567套；新开工量跌幅更大——从2023年的46,331套降至2024年的42,397套。
随着新州预算案即将公布，房地产委员会呼吁采取加速从审批到竣工全流程的措施。Hugo表示：”改革方向值得肯定，但若预算案不能推动落实，缺口将无法缩小。”
04
悉尼办公楼三年来首次升值 墨尔本商业楼宇仍陷于低迷
悉尼市中心商业区的办公楼价值三年来首次上涨，随着这个国家最大的商业楼宇市场从疲软的需求和高利率中恢复过来，这标志着一个潜在的转捩点。
根据房地产分析公司MSCI 的数据，虽然悉尼的办公楼涨幅不大——3 月季度资本价值仅增长0.7%，却是自2022 年初以来的首次增长——但这也反映了买卖差价的收窄和买家在长期调整后重新燃起兴趣。
MSCI 私人资产研究主管马丁-亨利（ Benjamin Martin-Henry ）说：“我们开始看到悉尼办公楼市场重新出现价格回升的早期迹象。”
“供应商在很大程度上已经接受了新的定价环境，而且资本就在那里——特别是对于租约良好的优质资产。”
MSCI 指数涵盖价值超过2000 亿元的商业房地产，包括办公楼、购物中心、仓库，包括1372 项个人资产。办公楼是商业地产中最大的单一板块，占该指数的40% 以上。
大宗交易正在悉尼办公楼市场的高端楼宇中慢慢开始形成。其中，基金管理公司Investa 有望控制悉尼最著名的办公楼之一Grosvenor Place 的14 亿澳元股份，该交易预计将于6 月完成。
悉尼的买卖价差，MSCI 用来量化买卖双方之间价格预期差距的指标，已经从两年前的30% 缩小到13% 左右。
到目前为止，全澳各大城市的市中心商业区办公楼市场复苏的萌芽并不多。布里斯班3月季也实现了正资本增长，这得益于稳定的需求和相对有限的供应。
但墨尔本和珀斯的市中心高层办公楼价格仍在下滑，尽管速度已放缓。马丁-亨利表示，墨尔本市中心办公楼空置率上升和珀斯办公楼租赁前景疲软仍然是不利因素，但这两个市场都看到了足够的收入弹性，使本季度的总回报率略有上升。
根据MSCI 的数据，墨尔本在3月季录得0.75% 的办公楼价值下跌，使其在当前低迷时期的办公楼价值总损失超过25%，几乎是全球金融危机期间记录的损失的两倍。
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