文 / Michael Read
澳央行几乎可以确定将在本周二将现金利率下调至 3.85%，而澳洲房地产市场一向对“便宜的资金”格外敏感。
金融市场的预期并不止步于一次降息：预计在今年12月之前还将再降息两次，使现金利率降至 3.35%，并在2026年年中前再降一次息。
历史表明，一旦进入降息周期，房价往往迅速反应。Bank of Queensland 首席经济学家 Peter Munckton 分析了近40年的数据，认为未来两年房价上涨10%至15%是“合理预期”，无论澳央行最终降息多少次。
Munckton 表示：“在20世纪80年代初和90年代也曾出现过较小幅度的涨幅，但当时的失业率均高于10%。而目前失业率正接近50年来的最低水平。”
不过，他也认为，疫情期间或2000年代那种房价飙涨20%以上的情形，在未来几年不太可能重现。
他说：“1980年代的房价上涨，得益于金融行业放松监管后信贷的大量释放；2000年代则是受益于利率下降带来的可负担性改善，以及矿业繁荣所带动的家庭收入增长。”
“至于2021年，则是创纪录的低利率、政府补贴大幅提升家庭可支配收入，以及远程办公潮流导致对独立住宅的结构性需求上升，共同推动了房价飙升。”
供应压力持续存在
Centre for Independent Studies 的住房问题专家、前澳洲央行经济学家 Peter Tulip 表示，推动房价上涨的因素要强于抑制因素，尽管他并不认为未来几年会出现剧烈上涨。
除了降息带来的利好，Tulip 指出，当前租金涨幅明显高于通胀率，空置率依旧维持在低位。
他表示：“紧张的租赁市场反映出，对各类住房的需求远远超过供应。而我们在住房建设方面的项目储备并不多，从审批量等建设指标来看，目前仍处于相对低位。”
澳洲统计局数据显示，截至今年3月的过去12个月，全国仅批准建设18万套住宅。
尽管这一数字高于去年年中创下的十年低点16.4万套，但仍远低于2016年公寓建设高峰期24.3万套的记录，远未达到 Albanese 政府到2029年建设120万套新住房的目标。
首套房买家热潮将至？
按照一贯“刺激需求大于解决供给”的传统，澳洲总理 Anthony Albanese 在5月3日选举前推出了力度空前的首套房买家扶持计划扩容措施。
自2025年1月1日起，几乎所有首套房买家都可通过这项改良版计划，仅支付5%首付便可购房，且在政府担保下免除贷款保险。这项原为 Morrison 政府时期设立的政策，如今将全面升级：取消12.5万澳元收入上限，申请人数不设上限（此前每年仅限3.5万人），并大幅提升房价门槛。
虽然 Albanese 也承诺建设10万套新住房，但业内普遍认为，这部分新增供应可能需要数年时间才能落地，甚至最终可能难以兑现。
经济学家普遍认为，该政策的大规模扩张必然会推高房价，问题只是“上涨多少”。
部分分析师认为，政策影响或较温和，因为大部分受益者本来也会进入市场。Tulip 就认为该政策对房价的拉动作用大概在“低单位数百分比”范围内，但在一些首套房买家集中的城市边缘地带，涨幅可能更明显。
而另一些经济学家则指出，5%首付的诱惑可能会刺激部分买家超额借贷，从而对价格形成更大的拉动力。
可以肯定的是，政策扩张后的市场反响将非常热烈。根据 Housing Australia 的数据，在2023-24财年，大约有三分之一的首套房买家使用了该政府担保项目，而那时该计划仍有收入门槛和人数限制。
哪些地区将最受冲击？
随着买家大量涌入，而住房供应跟不上需求节奏，接下来的问题是：哪些地区将首当其冲？
自2020年以来，独立住宅价格已上涨60%，涨幅是公寓的两倍。这一差距主要受到远程办公趋势带动，人们对带有额外房间的宽敞住宅需求激增。
但如今独立住宅价格已比公寓高出约30%，Munckton 认为，除非利率大幅下降或家庭可支配收入显著增加，否则独立住宅价格很难持续跑赢公寓与联排别墅。
由于可负担性受限，地区城市可能再次跑赢首府城市。疫情以来，地区城市房价已上涨74%，远高于首府城市的44%。
这种强劲增长使得首府城市与地区房价的差距从原来的60%缩小至约35%，接近15年来的最低水平。
Munckton 预计，未来几年涨幅最快的城市将是霍巴特、达尔文、墨尔本和堪培拉——这些城市的房价相较于悉尼的长期比值，目前处于历史低位。
利率即将下调，需求持续上升，供应依旧滞后——换句话说，澳洲房地产市场虽表面变化不断，本质却从未改变。
原文链接：https://www.afr.com/policy/economy/house-price-explosion-coming-says-economist-20241023-p5kkjz
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