8月16日清空率｜住房通胀警报再响，央行降息恐生变数？
房市行情
根据Cotality八月《月度住房》的数据，澳大利亚首府城市的年租金增速两年多来首次加快，引发了对住房通胀压力再度抬头的担忧。
截至7月的一年内，首府城市租金价值指数上涨3.0%，高于6月的2.7%，标志着连续16个月租金增速放缓或持平的周期结束。
Cotality经济学家凯特琳·埃兹（Kaytlin Ezzy）指出，鉴于租金在消费者价格指数（CPI）中的显著权重，这一趋势值得密切关注。”住房板块占CPI的五分之一以上，仅租金一项就占比6.6%。”埃兹女士表示。澳大利亚统计局（ABS）最新季度CPI数据显示，截至6月的一年内实际支付租金上涨4.5%，较截至2024年3月年度涨幅7.8%有所回落。
“虽然增速放缓反映出租金需求总体缓和——得益于海外净移民规模正常化及家庭平均人数增加——但ABS指出，若非联邦租金援助政策调整降低了符合条件租户的应付金额，实际支付租金的年度涨幅会更高。”
埃兹女士补充道：”考虑到CPI实际支付租金与Cotality租金价值指数变化之间存在显著（尽管滞后）相关性，近期租金回升是一个需要警惕的趋势。”
住房通胀的另一重压力来自建筑成本的温和上涨。截至6月的一年内，Cordell建筑成本指数年涨幅从截至2024年6月的2.6%升至2.9%。
“尽管仍远低于疫情前十年4.0%的平均水平，但这一增速回升与CPI篮子中’新建住宅’分项（权重7.6%，唯一超过租金的分项）近期季度上涨相呼应。”埃兹女士总结称：”随着租金和建筑成本指标同步走高，未来几个月住房通胀可能攀升，若反馈至整体通胀前景，或将降低未来降息的可能性。”
各首府城市中，悉尼和布里斯班租金增速回升最为显著。悉尼住宅租金年涨幅从5月的近期低点1.8%升至截至7月的2.4%；布里斯班12个月租金涨幅从2月低点3.2%攀升1.4个百分点至4.6%。
“尤其是这两座城市的单元房市场推动上涨，布里斯班中高密度住宅租金增速较近期低点上升2.3个百分点，悉尼同类住宅涨幅提升1.1个百分点。”埃兹女士指出，这些变化反映出租赁市场持续紧张， 空置率仍处于历史低位。
从首府城市次级区域（SA3）看，租金增速回升前十名中布里斯班和悉尼分别占据五席和四席。
布里斯班Carindale地区涨幅最大（上升3.1个百分点，年涨幅从6月1.3%增至7月4.5%），悉尼Botany地区紧随其后（上升3.0个百分点，年增长率从6月的-1.1%转为7月的1.9%）。
墨尔本内南区Bayside是前十中唯一非悉尼/布里斯班区域，月涨幅提升1.9个百分点至2.8%。
“尽管部分区域增长强劲，但墨尔本整体租金增速尚未回升，截至7月的年涨幅稳定在1.1%。”
房源短缺持续推高卖方优势
全国待售房源持续紧张，截至8月3日的四周内仅121,113套房产挂牌，较同期平均水平低近20%。所有首府及偏远地区的新增和总挂牌量均低于去年同期。
“库存长期短缺导致买家选择有限，市场天平向卖家倾斜。”埃兹女士表示。
这种趋势体现在卖方折价率中位数和拍卖清盘率上：7月20日当周首府城市清盘率达69.4%（17个月新高），卖家为促成交易提供的折扣缩小。
“随着8月降息预期进一步刺激需求，加之卖方市场条件持续，待新增挂牌量恢复正常后，春季销售旺季或将表现强劲。”
其他要点摘要
截至7月底，Cotality估算澳大利亚住宅房地产总价值达11.6万亿澳元
全国住宅价值季度上涨1.8%（截至7月），创一年来最大增幅
年增长率16个月连降后首现回升，截至7月年度涨幅3.7%（前值3.5%）
首府城市独立屋与单元房中位价差创历史新高（48.0%，约338,965澳元），悉尼价差达75.7%
达尔文住宅价值季度涨幅5.6%领跑首府，珀斯（2.6%）和布里斯班（2.3%）次之
7月全国预估成交量42,801套，滚动年总量526,747套，同比基本持平（+0.4%）
房产挂牌中位销售周期回升至35天（截至7月的三个月，4月曾短暂降至30天）
达尔文卖方折价率降幅最大（从2024年四季度4.1%降至3.3%），霍巴特（4.7%）等城市折价扩大
截至8月3日的四周，首府城市平均拍卖清盘率68.3%，悉尼69.6%最高
全国总租金收益率微降3个基点至3.68%（4月为3.71%）
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