11月01日清空率｜墨尔本住房可负担性逆势提升，背后是福还是祸？
房市行情
全澳范围内，自疫情以来住房可负担性严重恶化。CoreLogic数据显示，过去五年房价上涨了46.8%。房价中位数与家庭收入中位数的比率已从6.4倍升至近8倍。全澳周租金中位数已达672澳元，过去五年租金上涨了43.8%。
墨尔本房地产市场则有些不同。
过去五年，该市住宅价值仅上涨17.5%。墨尔本的房屋中位价为953,000澳元，仍低于百万澳元大关（今年堪培拉和布里斯班已突破这一里程碑，而悉尼的房屋中位价已超过150万澳元）。墨尔本的住宅价值与收入比率目前为6.9，低于2017年8.2的高点，处于自2014年12月以来的最低水平。尽管过去五年租金大幅上涨了33.3%，但这在首府城市中仍属于最低之列，远低于全国数据。
这种相对可负担的住房显然产生了影响，澳大利亚统计局（ABS）的住房融资数据显示，在向首次置业者发放的新住房贷款比例方面，维多利亚州也处于领先地位。
那么，墨尔本市场有何不同？它对澳大利亚而言是经验还是警示呢？
更严峻的投资环境可能给市场降了温。最近的税收变化可能抑制了维多利亚州投资者的需求，缓解了购房竞争。
在2023年5月的预算案中，维多利亚州政府推出了几项于2024年1月生效的投资房产税改革：将土地税起征点从30万澳元降低至5万澳元；
引入了高达975澳元的统一土地税附加；
提高了缺席业主附加费。
对于一块土地价值为65万澳元的出租物业，这些变化相当于估计每年增加1300澳元的税款。再加上利率上升、维护和合规成本，持有投资物业的可行性可能已经下降。这些新增或提高的税收是在其他税费之上的，包括相对于大多数其他州更高的印花税、闲置住宅土地税和短期住宿税等。
尽管综合数据有限，但一些指标表明，由于这些政策，投资性房产的所有权已经减弱。图2显示，自2023年中期以来，维多利亚州的新增投资贷款一直在上升，但速度慢于全国趋势。租赁保证金数据暗示投资物业总量出现收缩（尽管其他州也在发生这种情况），CoreLogic的实验数据也表明，该市的投资性房源挂牌量长期以来相对较高。
如果投资物业的出售和市场投资者兴趣的下降使得租房者能够成为首次购房者，那么从住房自有率的角度来看，这最终将是一个好结果，同时会减缓住房价值的增长。在2023年3月至2025年3月期间，即新投资房产税宣布和实施期间，整个维多利亚州的住宅租赁保证金数量减少了约22,000份。
然而，同期全州获得的首次购房者贷款约为74,000笔。关于住房自有率的更新数据，以及对购房者类型和家庭构成的更全面洞察，将有助于评估税收改革带来的住房结果。
在2023年州预算宣布之前，维多利亚州对投资者的吸引力已经在下降。自2020年9月起，新增投资者住房贷款的表现就一直落后于全国趋势，并且暗示的投资者房源挂牌量在2021年超过了悉尼。显然还有其他因素在起作用，抑制了在维多利亚州投资房地产的意愿。历史上，资本收益率与投资活动之间存在密切相关性。维多利亚州以外地区更强的资本增值是导致该州投资水平较低的另一个因素。
疲软的经济和人口趋势也使得房价保持低位。在2020年3月至2021年9月期间，维多利亚州人口下降了超过1.1%，而全国人口增长了0.3%，同时遭受了州际和海外移民暴跌的”双重打击”。维多利亚州的人口尚未完全恢复到假设增长未中断并保持历史20年平均水平1.7%的情况下本应达到的规模。
州际移民趋势看起来更为乐观，相对的住房可负担性可能吸引了更多州际移民回到维多利亚州，并减少了外流。但这反过来可能又开始再次对房价构成上行压力。
维多利亚州的经济表现也受到新冠疫情的挑战，墨尔本曾经历了创世界纪录的262天封锁。经济学家还指出了该州经济面临长期结构性挑战，包括就业越来越集中在低生产率行业、人均家庭收入相对下降以及州政府债务相对于州生产总值较高。尽管该州确实显示出实力和复苏的迹象，但疲软的经济表现终究不应该是实现住房可负担性的途径，因为较低的房价仅仅是购买力较低的体现。
导致价值增长放缓及价格下跌的另一个因素可能是，维多利亚州完成的住宅数量高于其他州和地区。澳大利亚统计局建筑活动数据显示，过去15年维多利亚州完成了885,000套住宅，比人口更多的新南威尔士州高出21.5%。
墨尔本市场目前拥有”可负担性优势”，但像任何市场一样，较低的价格会抑制供应。无论是房主推迟挂牌以待价格上涨，还是开发商面临可行性困境。墨尔本目前的房源总量比一年前低了15%，截至8月份的一年中，维多利亚州的新住宅批准量平均每月4,600套，比十年平均水平低12%。在全国层面，过去12个月的住宅批准量比平均水平低5.7%。
现实是，墨尔本为更广泛的澳大利亚住房市场既提供了经验，也发出了警示。更为温和的价格增长和减少的投资活动显然提高了可负担性，并为更多首次购房者活动创造了空间。但这也可能由于降低了新建项目的可行性，导致新住房供应减少。在供应紧张、州际移民增加和利率降低的共同作用下，今年以来墨尔本房价已上涨3.0%（尽管低于综合首府城市4.7%的涨幅）。墨尔本能否长期保持其可负担性优势，还有待观察。
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