澳洲房东们要注意了！《澳洲金融评论报》（AFR）最新报道指出，从2025年7月1日起，澳洲税务局（ATO）将正式实施一项新规：如果你的度假屋在圣诞节、复活节等高峰假期期间未开放出租，那么房贷利息、市政税等一系列费用可能将无法再申报税务减免。
这项政策预计将影响全澳超过25万名房东，其中大部分目前都享受着负扣税（Negative Gearing）带来的抵扣优惠。
ATO近日公布的指导意见草案明确表示，如果物业被认定为“主要用于个人用途”，而非出租，就不能享受税务抵扣。尤其是在“高峰期”未对外出租的度假屋，极有可能直接被视为非出租用途。
税务专家Robyn Jacobson表示，如果物业确实主要用于出租，业主无需担心。但那些一边自住、一边大量申报抵扣的人，恐怕要重新评估房产的使用性质。
根据KPMG的数据，全澳约有25万套房产（占住房总量的2%）被用于短期或度假出租，而其中大多数房东都享有抵税优惠。此次ATO关注的重点是两个关键词——“主要”（mainly）与“高峰期”（peak period）。
如果税务局认定度假屋主要用于产生租金收入，那么各类支出仍然可以抵扣；但如果更多时间用于个人或家庭使用，那么即便全年有出租记录，房贷利息、物业费和保险等支出都可能被拒绝抵扣。
公共会计师协会高级税务顾问Tony Greco直言，一旦房产被认定非主要用于出租，所有与持有成本相关的抵扣都将被否决。不过，与出租直接相关的支出，例如广告费用、清洁费用和平台佣金等，仍然可以继续抵扣。
多年来，ATO一直默认“只要业主有合理尝试出租，即便没有租出，也视为可供出租”，这被视为“黄金法则”。但Greco表示，这条黄金法则如今已经改变。
他指出，未来判断的关键在于“高峰期”的定义。如果度假屋在高峰期被业主自用，那么ATO可能会认定其并非主要用于出租，即使全年出租超过一半时间也无济于事。
所谓“高峰期”，可能包括圣诞节、新年、复活节、学校假期以及公共假期。这意味着许多房东平日出租、节假日自住的做法，未来可能被视为“不合规”。
Greco举例说，在滑雪区，冬季显然是高峰期，但夏季也有游客前往避暑，那段时间也可能被视为高峰期。墨尔本每逢周末都有球赛，那是否也算高峰期？这些都需要ATO进一步解释。
他还指出，要求度假屋业主在高峰期保持可出租状态，本质上是要求他们最大化租金收入，这与以往税法的原则不同。过去只要求业主“尝试产生租金收入”，而非“必须最大化收益”。Greco预计，这一变化未来可能会在法院引发争议。
KPMG税务合伙人Hayley Lock表示，ATO近年来已将短租（如Airbnb）纳入重点监控范围，并通过收集平台数据对申报信息进行比对，以判断抵扣是否合理。
她提醒，维州房东可能会受到最大的冲击。他们除了要缴纳高额土地税，还需承担短期住宿附加税。许多业主原本就是为了减轻税负才选择出租，如今新规或将进一步压缩他们的空间。
不过，也有专家认为这次改革合情合理。税务专家Jacobson表示，很多人抱怨ATO太苛刻，但仔细想想，为什么普通纳税人要替度假屋业主承担私人使用的成本？
目前，ATO的新规仍是指导意见草案，公开征询意见截止至2026年1月30日。但业内普遍认为，最终版本不会有太大改动。
Lock建议房东们尽快评估自己的房产在高峰期是否真正可供出租，并保存详细记录，包括广告截图、预订日历、平台交易明细以及私人使用日期等，以便未来税务核查时提供证据。
这次ATO的新规表面上只是“定义更新”，但实际上可能改变澳洲度假屋投资者的整个税务逻辑。对于那些把房子“半租半自用”的房东来说，圣诞节回自己度假屋度假这件事，未来可能要付出真金白银的代价。
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