澳洲房東們要注意了！《澳洲金融評論報》（AFR）最新報道指出，從2025年7月1日起，澳洲稅務局（ATO）將正式實施一項新規：如果你的度假屋在聖誕節、復活節等高峰假期期間未開放出租，那麼房貸利息、市政稅等一系列費用可能將無法再申報稅務減免。
這項政策預計將影響全澳超過25萬名房東，其中大部分目前都享受著負扣稅（Negative Gearing）帶來的抵扣優惠。
ATO近日公布的指導意見草案明確表示，如果物業被認定為「主要用於個人用途」，而非出租，就不能享受稅務抵扣。尤其是在「高峰期」未對外出租的度假屋，極有可能直接被視為非出租用途。
稅務專家Robyn Jacobson表示，如果物業確實主要用於出租，業主無需擔心。但那些一邊自住、一邊大量申報抵扣的人，恐怕要重新評估房產的使用性質。
根據KPMG的數據，全澳約有25萬套房產（佔住房總量的2%）被用於短期或度假出租，而其中大多數房東都享有抵稅優惠。此次ATO關注的重點是兩個關鍵詞——「主要」（mainly）與「高峰期」（peak period）。
如果稅務局認定度假屋主要用於產生租金收入，那麼各類支出仍然可以抵扣；但如果更多時間用於個人或家庭使用，那麼即便全年有出租記錄，房貸利息、物業費和保險等支出都可能被拒絕抵扣。
公共會計師協會高級稅務顧問Tony Greco直言，一旦房產被認定非主要用於出租，所有與持有成本相關的抵扣都將被否決。不過，與出租直接相關的支出，例如廣告費用、清潔費用和平台傭金等，仍然可以繼續抵扣。
多年來，ATO一直默認「只要業主有合理嘗試出租，即便沒有租出，也視為可供出租」，這被視為「黃金法則」。但Greco表示，這條黃金法則如今已經改變。
他指出，未來判斷的關鍵在於「高峰期」的定義。如果度假屋在高峰期被業主自用，那麼ATO可能會認定其並非主要用於出租，即使全年出租超過一半時間也無濟於事。
所謂「高峰期」，可能包括聖誕節、新年、復活節、學校假期以及公共假期。這意味著許多房東平日出租、節假日自住的做法，未來可能被視為「不合規」。
Greco舉例說，在滑雪區，冬季顯然是高峰期，但夏季也有遊客前往避暑，那段時間也可能被視為高峰期。墨爾本每逢周末都有球賽，那是否也算高峰期？這些都需要ATO進一步解釋。
他還指出，要求度假屋業主在高峰期保持可出租狀態，本質上是要求他們最大化租金收入，這與以往稅法的原則不同。過去只要求業主「嘗試產生租金收入」，而非「必須最大化收益」。Greco預計，這一變化未來可能會在法院引發爭議。
KPMG稅務合伙人Hayley Lock表示，ATO近年來已將短租（如Airbnb）納入重點監控範圍，並通過收集平台數據對申報信息進行比對，以判斷抵扣是否合理。
她提醒，維州房東可能會受到最大的衝擊。他們除了要繳納高額土地稅，還需承擔短期住宿附加稅。許多業主原本就是為了減輕稅負才選擇出租，如今新規或將進一步壓縮他們的空間。
不過，也有專家認為這次改革合情合理。稅務專家Jacobson表示，很多人抱怨ATO太苛刻，但仔細想想，為什麼普通納稅人要替度假屋業主承擔私人使用的成本？
目前，ATO的新規仍是指導意見草案，公開徵詢意見截止至2026年1月30日。但業內普遍認為，最終版本不會有太大改動。
Lock建議房東們儘快評估自己的房產在高峰期是否真正可供出租，並保存詳細記錄，包括廣告截圖、預訂日曆、平台交易明細以及私人使用日期等，以便未來稅務核查時提供證據。
這次ATO的新規表面上只是「定義更新」，但實際上可能改變澳洲度假屋投資者的整個稅務邏輯。對於那些把房子「半租半自用」的房東來說，聖誕節回自己度假屋度假這件事，未來可能要付出真金白銀的代價。
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