新楼盘，联邦预算最大赢家
2026预算出炉，一类房产突然变得”人人抢”
5月12日晚，联邦财长Jim Chalmers公布了2026-27联邦预算，一夜之间改写了澳洲房产投资的游戏规则。
对于大多数华人买家来说，这个消息其实是个好消息——因为你们一直在买的，正是这次预算力捧的那类房产：新楼盘。
为什么新楼盘突然变成”香饽饽”？
预算宣布，从2027年7月1日起，负扣税（Negative Gearing）将仅适用于新建房产。换句话说，买二手房的投资者，将失去把亏损抵扣其他收入（比如工资）的权利。
同时，资本利得税（CGT）也将改革：原来的50%折扣将被通货膨胀指数化取代，且设立30%的最低税率。但新楼盘投资者可以选择保留原来的50%折扣——相当于享有双重保障。
结果就是：大批澳洲本地投资者，以后买房只能买新楼盘。原本相对小众的市场，现在全澳投资者都在争。
对华人买家的影响
华人投资者其实一直都在买新楼盘——因为FIRB（外国投资审查委员会）本来就规定，外国买家原则上只能购买新建物业。所以这次预算，对你们的限制没有增加，但对你们的投资逻辑，却是一次有力背书。
新楼盘的独特优势还包括：• FIRB申请费更低——新楼盘费用低于同价位二手房
• 折旧可抵税——新楼盘可申报建筑折旧，二手房大多不行
• 租金回报更稳定——部分新楼盘有开发商提供保证租金期
实际算一算：买$80万新公寓能省多少税？
假设你买一套布里斯本内城新公寓，价格$800,000，首付$200,000，贷款$600,000（利率5.8%）：
案例：李先生vs 王先生
李先生：买了一套$80万布里斯本新公寓。每年税务节省$5,460，加上折旧，实际持有成本大幅降低。
王先生：2027年后买了一套同价位二手公寓。负扣税被取消，税务优势归零，每年多付约$5,460。
两年后，同样的投资预算，两个人的财务结果相差一万多澳元。
政府还在大撒钱盖房子
这次预算还承诺了一系列住房投资：• $470亿——创纪录的联邦住房投资总额
• $20亿——用于道路、电力、排水等基础设施，预计十年内新增约6.5万套住房
• 5%首付担保计划继续运行（适用于澳洲公民/PR首次置业）
• 外国买家购买二手房的禁令延至2029年6月
供应增加的同时，所有外国买家的购房需求只能朝新楼盘走——这对新楼盘的价格支撑是长期利好。
我们的建议
▶优先考虑布里斯本、黄金海岸、珀斯——增长型城市，供应充足，新项目质量高，租金需求强劲。
▶避开悉尼CBD旧区二手公寓——价格高、折旧少、税务优势即将消失，本地投资者正在撤出。
▶尽快行动，锁定2027年前的价格——新规则将吸引大量本地投资者涌入新楼盘，竞争会在12-18个月内显著加剧。
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