新樓盤，聯邦預算最大贏家
2026預算出爐，一類房產突然變得”人人搶”
5月12日晚，聯邦財長Jim Chalmers公布了2026-27聯邦預算，一夜之間改寫了澳洲房產投資的遊戲規則。
對於大多數華人買家來說，這個消息其實是個好消息——因為你們一直在買的，正是這次預算力捧的那類房產：新樓盤。
為什麼新樓盤突然變成”香餑餑”？
預算宣布，從2027年7月1日起，負扣稅（Negative Gearing）將僅適用於新建房產。換句話說，買二手房的投資者，將失去把虧損抵扣其他收入（比如工資）的權利。
同時，資本利得稅（CGT）也將改革：原來的50%折扣將被通貨膨脹指數化取代，且設立30%的最低稅率。但新樓盤投資者可以選擇保留原來的50%折扣——相當於享有雙重保障。
結果就是：大批澳洲本地投資者，以後買房只能買新樓盤。原本相對小眾的市場，現在全澳投資者都在爭。
對華人買家的影響
華人投資者其實一直都在買新樓盤——因為FIRB（外國投資審查委員會）本來就規定，外國買家原則上只能購買新建物業。所以這次預算，對你們的限制沒有增加，但對你們的投資邏輯，卻是一次有力背書。
新樓盤的獨特優勢還包括：• FIRB申請費更低——新樓盤費用低於同價位二手房
• 折舊可抵稅——新樓盤可申報建築折舊，二手房大多不行
• 租金回報更穩定——部分新樓盤有開發商提供保證租金期
實際算一算：買$80萬新公寓能省多少稅？
假設你買一套布里斯本內城新公寓，價格$800,000，首付$200,000，貸款$600,000（利率5.8%）：
案例：李先生vs 王先生
李先生：買了一套$80萬布里斯本新公寓。每年稅務節省$5,460，加上折舊，實際持有成本大幅降低。
王先生：2027年後買了一套同價位二手公寓。負扣稅被取消，稅務優勢歸零，每年多付約$5,460。
兩年後，同樣的投資預算，兩個人的財務結果相差一萬多澳元。
政府還在大撒錢蓋房子
這次預算還承諾了一系列住房投資：• $470億——創紀錄的聯邦住房投資總額
• $20億——用於道路、電力、排水等基礎設施，預計十年內新增約6.5萬套住房
• 5%首付擔保計劃繼續運行（適用於澳洲公民/PR首次置業）
• 外國買家購買二手房的禁令延至2029年6月
供應增加的同時，所有外國買家的購房需求只能朝新樓盤走——這對新樓盤的價格支撐是長期利好。
我們的建議
▶優先考慮布里斯本、黃金海岸、珀斯——增長型城市，供應充足，新項目質量高，租金需求強勁。
▶避開悉尼CBD舊區二手公寓——價格高、折舊少、稅務優勢即將消失，本地投資者正在撤出。
▶儘快行動，鎖定2027年前的價格——新規則將吸引大量本地投資者湧入新樓盤，競爭會在12-18個月內顯著加劇。
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