澳洲投资者注意！明年起买二手房多交$28万税，新房市场将被富人一抢而空
我们的税务分析发现，房产投资者现在有数十万个理由将目光投向新房市场。
10年内近25万澳元的额外税收——这是一名普通澳洲工薪阶层在明年7月后购买一套现有投资物业而非新房所需承担的税务成本差异。
得益于上周预算案中公布的Jim Chalmers大规模税务改革，对于适用45%最高边际税率的高收入者而言，购买现有租赁物业的抑制效应高达近28万澳元。
《澳大利亚人报》对现行及拟议的负扣税、资本利得、折旧和印花税规则进行的最新分析，凸显了若投资者不购买新房，可能损失给政府的税款之巨。房产专家警告称，富裕投资者将涌入受首次购房者青睐的新房市场。
根据我们的分析，对于一名年收入约10万澳元、接近平均工资水平的普通澳洲人，若在明年购买一套中位价格100万澳元的租赁物业，持有十年后在2037年出售且价值翻番，则购买新房而非现有物业可节省的税款高达24.8万澳元。对于年收入22万澳元的高收入者，节省额度增至27.925万澳元，因为更高收入税率阶层能获得更大的折旧和负扣税优惠。
澳大利亚房产投资专业人士协会（PIPA）主席Cate Bakos表示，她预期只有”极少数”投资者会继续购买现有租赁物业。”投资者选择现有物业将非常罕见——他们大多数不会这样做，因为他们已经受到了相当强烈的政策抑制，”她表示。
“更大的问题是，首次购房者将与投资者争夺新房库存。最坏的情况是，我们看到现房市场价格下跌；最好的情况是，我们看到房产增长非常缓慢，而这正是政府真正想要的。”
“这将减缓进程，因为父母帮助子女的机会传统上一直是依靠获取资产净值。”
Heavy price to invest in established property from 2027
Analysis is based on buying a $1m rental property that doubles in value over 10 years
Source: ato.gov.au, state revenue websites, BMT Tax Depreciation, budget papers, RBA
上周的预算案禁止对现有物业实施负扣税，并从2027年7月起对大多数投资者实行更高的资本利得税税率，预计将重塑澳洲的投资格局。
《澳大利亚人报》的分析基于现行所得税税率、投资者利用现有资产净值借入100%购房款、年通胀率2.5%（过去30年的平均水平），加上目前行业对折旧税收抵扣和其他负扣税成本（如利息、保险、市政费和物业管理费）的估算。
购买新房现在是澳洲税收优惠最大的投资之一，因为它将豁免于负扣税禁令及新的更高资本利得税制度。在CGT变化下，未来投资者需支付最低30%的税率，并使用与通胀挂钩的指数化方法来计算股票、交易所交易基金、黄金、加密货币和现有住房的应付税款，但新房投资者仍可选择使用更优惠的旧版50% CGT折扣法。
BMT Tax Depreciation首席Bradley Beer表示，从税收角度来看，投资者购买新房”绝对是一个积极因素”。”你仍能获得50%的CGT豁免，还能负扣税……在新制度下，人们将支付更多CGT，”他表示。
Beer先生表示，对于租房并购买投资物业以进入房产市场的年轻澳洲人来说，预算案的变化”扼杀了这一理念”。
年轻人投资新房的一个障碍是建设周期，可能超过12个月，并在此期间向投资者收取进度款和利息成本，而此时他们没有租户帮助支付这些费用。
“如今建设周期更长，建筑成本不断上涨，”Beer先生表示。”混凝土在涨价，我们面临技工短缺，可能还会有更多建筑成本上涨。”
更高的建筑成本可以帮助更富裕的房产投资者，因为他们能获得更大的折旧抵扣，且由于边际税率更高而获得更大的税收退还。新房的印花税较低，因为只对土地部分征税。虽然各州之间的印花税差异很大，但《澳大利亚人报》的分析显示，购买新房最多可节省2.4万澳元。
房地产曾是投资者的财富通行证，但很快将成为更高税收的门票。
特许会计师、Mr Taxman创始人Adrian Raftery表示，未来的通胀数据和新房租金收入是影响投资者财务结果的关键未知因素。
他指出，虽然最低新CGT税率为30%，但高收入者在出售资产时需支付更多。这是因为收益减去通胀指数化计算部分后，将被计入投资者出售当年的应税收入。”如果你的边际税率为47%（包括2%的Medicare levy），你需要支付47%——而不是30%，”Raftery博士表示，他是《合法省税101法》的作者。
“如果收益为100万澳元，但在通胀后变为85万澳元，其中的大部分将以47%的税率征税，”他表示。
Raftery博士表示，他预期会看到更多投资者考虑公司和养老金等税收较低的架构，以及更多伴侣、兄弟姐妹和成年子女共同购买房产，以确保更多资本利得以较低的边际税率征税。
“会有更多人倾向于购买新房而非现有房产，如果你有更多需求但供应有限，价格将会上涨，”他表示。
“我认为最大的赢家将是税务会计师。”
“就我个人而言，我知道未来两年与客户的会议将比过去两年多得多。我知道我的书的下一版也将成为必读之书，因为这些变化，所以我是一个巨大的受益者。”
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