澳洲投資者注意！明年起買二手房多交$28萬稅，新房市場將被富人一搶而空
我們的稅務分析發現，房產投資者現在有數十萬個理由將目光投向新房市場。
10年內近25萬澳元的額外稅收——這是一名普通澳洲工薪階層在明年7月後購買一套現有投資物業而非新房所需承擔的稅務成本差異。
得益於上周預算案中公布的Jim Chalmers大規模稅務改革，對於適用45%最高邊際稅率的高收入者而言，購買現有租賃物業的抑制效應高達近28萬澳元。
《澳大利亞人報》對現行及擬議的負扣稅、資本利得、折舊和印花稅規則進行的最新分析，凸顯了若投資者不購買新房，可能損失給政府的稅款之巨。房產專家警告稱，富裕投資者將湧入受首次購房者青睞的新房市場。
根據我們的分析，對於一名年收入約10萬澳元、接近平均工資水平的普通澳洲人，若在明年購買一套中位價格100萬澳元的租賃物業，持有十年後在2037年出售且價值翻番，則購買新房而非現有物業可節省的稅款高達24.8萬澳元。對於年收入22萬澳元的高收入者，節省額度增至27.925萬澳元，因為更高收入稅率階層能獲得更大的折舊和負扣稅優惠。
澳大利亞房產投資專業人士協會（PIPA）主席Cate Bakos表示，她預期只有」極少數」投資者會繼續購買現有租賃物業。」投資者選擇現有物業將非常罕見——他們大多數不會這樣做，因為他們已經受到了相當強烈的政策抑制，」她表示。
「更大的問題是，首次購房者將與投資者爭奪新房庫存。最壞的情況是，我們看到現房市場價格下跌；最好的情況是，我們看到房產增長非常緩慢，而這正是政府真正想要的。」
「這將減緩進程，因為父母幫助子女的機會傳統上一直是依靠獲取資產凈值。」
Heavy price to invest in established property from 2027
Analysis is based on buying a $1m rental property that doubles in value over 10 years
Source: ato.gov.au, state revenue websites, BMT Tax Depreciation, budget papers, RBA
上周的預算案禁止對現有物業實施負扣稅，並從2027年7月起對大多數投資者實行更高的資本利得稅稅率，預計將重塑澳洲的投資格局。
《澳大利亞人報》的分析基於現行所得稅稅率、投資者利用現有資產凈值借入100%購房款、年通脹率2.5%（過去30年的平均水平），加上目前行業對摺舊稅收抵扣和其他負扣稅成本（如利息、保險、市政費和物業管理費）的估算。
購買新房現在是澳洲稅收優惠最大的投資之一，因為它將豁免於負扣稅禁令及新的更高資本利得稅制度。在CGT變化下，未來投資者需支付最低30%的稅率，並使用與通脹挂鉤的指數化方法來計算股票、交易所交易基金、黃金、加密貨幣和現有住房的應付稅款，但新房投資者仍可選擇使用更優惠的舊版50% CGT折扣法。
BMT Tax Depreciation首席Bradley Beer表示，從稅收角度來看，投資者購買新房」絕對是一個積極因素」。」你仍能獲得50%的CGT豁免，還能負扣稅……在新制度下，人們將支付更多CGT，」他表示。
Beer先生表示，對於租房併購買投資物業以進入房產市場的年輕澳洲人來說，預算案的變化」扼殺了這一理念」。
年輕人投資新房的一個障礙是建設周期，可能超過12個月，並在此期間向投資者收取進度款和利息成本，而此時他們沒有租戶幫助支付這些費用。
「如今建設周期更長，建築成本不斷上漲，」Beer先生表示。」混凝土在漲價，我們面臨技工短缺，可能還會有更多建築成本上漲。」
更高的建築成本可以幫助更富裕的房產投資者，因為他們能獲得更大的折舊抵扣，且由於邊際稅率更高而獲得更大的稅收退還。新房的印花稅較低，因為只對土地部分徵稅。雖然各州之間的印花稅差異很大，但《澳大利亞人報》的分析顯示，購買新房最多可節省2.4萬澳元。
房地產曾是投資者的財富通行證，但很快將成為更高稅收的門票。
特許會計師、Mr Taxman創始人Adrian Raftery表示，未來的通脹數據和新房租金收入是影響投資者財務結果的關鍵未知因素。
他指出，雖然最低新CGT稅率為30%，但高收入者在出售資產時需支付更多。這是因為收益減去通脹指數化計算部分后，將被計入投資者出售當年的應稅收入。」如果你的邊際稅率為47%（包括2%的Medicare levy），你需要支付47%——而不是30%，」Raftery博士表示，他是《合法省稅101法》的作者。
「如果收益為100萬澳元，但在通脹后變為85萬澳元，其中的大部分將以47%的稅率徵稅，」他表示。
Raftery博士表示，他預期會看到更多投資者考慮公司和養老金等稅收較低的架構，以及更多伴侶、兄弟姐妹和成年子女共同購買房產，以確保更多資本利得以較低的邊際稅率徵稅。
「會有更多人傾向於購買新房而非現有房產，如果你有更多需求但供應有限，價格將會上漲，」他表示。
「我認為最大的贏家將是稅務會計師。」
「就我個人而言，我知道未來兩年與客戶的會議將比過去兩年多得多。我知道我的書的下一版也將成為必讀之書，因為這些變化，所以我是一個巨大的受益者。」
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