两极分化！澳洲人再也买不起房子了？！澳洲家庭一半工资都要拿去还房贷！新州飙到58.4%创历史新高，普通人买房已经越来越困难
澳洲住房可负担性，正在进入一个让普通家庭越来越窒息的阶段。澳洲房地产协会REIA最新发布的2026年一季度住房可负担性报告显示，全国平均家庭如今需要拿出50.8%的收入来偿还平均房贷，新州更冲上58.4%，创下历史高位。
昆州和南澳也都突破50%，维州和西澳则在46%左右。更刺眼的是，一年前这一比例还是47.9%，十年前大约仅为35%。换句话说，澳洲家庭不是多还一点房贷，而是越来越多地把一半以上的收入，提前锁死在住房这件事上。
房贷为什么冲上历史新高
这轮恶化来得这么快，最直接的原因就是利率。REIA明确指出，2026年第一季度住房可负担性大幅下滑，主要就是因为澳洲储备银行RBA在季度内 两次加息，推高了借贷成本和月供压力。按REIA的口径，标准浮动利率升至8.5%后，全国平均月供已达到5927澳元。这意味着，对一个普通家庭来说，供楼已经不再只是每月固定支出，而是成为家庭现金流里最大的吞噬选项。
而且压力还没有停在一季度。RBA在2026年5月5日再次加息，把现金利率上调到4.35%。RBA自己给出的理由也很清楚：2025 年下半年以来通胀重新抬头，今年以来的数据又显示经济中的价格压力比预想更顽固。到6月13日，RBA官网显示现金利率仍为4.35%，下一次货币政策决定将在6月16日 公布。
也就是说，REIA这份报告还没完全计入5月那次加息的后续冲击，很多家庭感受到的压力，接下来大概率还会更明显。
高利率与高通胀还没退场
只是利率高，市场还可以期待通胀快速回落、RBA尽快转向；但现在的问题是，通胀虽然从高位略有回落，却还远没到能让人彻底松口气的程度。ABS最新数据显示，2026年4月CPI同比上涨4.2%，低于3月的4.6%，但截尾均值通胀却从3.3%升至3.4%。更关键的是，推动通胀的最大来源之一仍然是Housing，年涨幅达到 6.3%，其中包括电费、新建住宅和租金。
这其实揭示了澳洲住房危机最残酷的一面：房贷贵，并不是孤立存在的。家庭一边在面对更高的月供，一边还在承受住房相关成本继续上升。RBA之所以不敢轻易松手，也正是因为基础通胀还不够安全；而对普通家庭来说，这就形成了双重挤压，工资并没有同步跳涨，但供楼、租房、电费、生活成本却都在往上顶。
所谓房贷吃掉一半收入，本质上不是一个孤零零的金融数据，而是整个家庭消费空间被整体压缩。
首置购房者依旧是硬着头皮买房
很多人会以为，在这样的利率环境下，首次购房者应该已经大面积退场。但ABS最新贷款指标显示，2026年一季度首次置业自住房贷款笔数为30241笔，虽然环比下降4.3%，但同比仍增长5.0%。这说明，首次买家并没有真正消失，他们只是被迫在更高利率、更低可负担性的环境中继续买房。
这背后，一个重要变量就是已经扩容的 澳洲政府5%首付计划。Housing Australia官方资料显示，自2025年10月1日起，该计划取消名额限制、取消收入上限，并提高各地房价上限，让更多首置者可以用5%首付 入市、且无需支付LMI。政策的初衷当然是帮人更早上车，但问题是，它解决的是首付门槛，不是总负担太重。
首付降低了，很多人确实能买了；可一旦贷款本金更大、利率又更高，未来几十年的还款压力也会随之放大。
买家会不会被困在高杠杆里
对小首付入市者来说，最怕的并不只是月供贵，而是万一未来不得不卖房时，房价回落、贷款却还没怎么还掉，最后可能出现卖房都不够还银行的局面。虽然从目前公开数据看，这还不是大范围爆发的系统性风险，但它已经足够成为很多年轻家庭的心理压力来源。
当然，另一面也要说清楚：澳洲银行体系对新借款人的服务能力测试一直相对严格，3%左右的缓冲机制意味着，大部分最近获批贷款的人，理论上是按更高利率做过压力测试的。所以，眼下更现实的问题未必是大面积断供，而是越来越多家庭进入一种长期紧绷状态：工资一到账，先还房贷。
一旦孩子教育、汽车、医疗或失业风险叠加，整个家庭财务安全垫就会变得很薄。
房子的供给依旧是很重要的
REIA主席Jacob Caine这次说得很直白：真正改善住房可负担性的唯一办法，是持续扩大住房供应。这也是为什么联邦政府一直把National Housing Accord作为重点工程，目标是在2024年中到 2029 年中五年内新增120万套住房，并配套35亿澳元 支持资金。问题在于，目标很大，现实却依旧吃紧。
ABS最新数据显示，2026年4月全国住宅审批环比下滑3.4%，至16710套；其中独立屋审批10088套，非独立屋6403套。审批节奏不稳，就意味着未来供应释放仍然有限。更值得注意的是，REIA 与行业组织在5月29日发布的独立测算还警告，联邦预算相关政策的综合影响，未来四年可能导致新房供应减少超过8700套，并让租金每周再涨最多9澳元。
这也解释了为什么澳洲住房困境总给人一种买房难、租房也难的感觉：因为问题并不是单纯的购房者太激进，而是整个市场长期供不应求。只要房子建得不够，利率高的时候大家更痛，利率低的时候价格又更容易被重新推高。
——结语——
现在澳洲住房可负担性跌到历史低位，是一个越来越多家庭每天都在真实经历的生活现实。全澳洲平均收入的50.8%用来供楼，新州达到58.4%，现金利率维持在4.35%，而住房供给又仍然偏紧。
这几组数字叠在一起，说明澳洲住房问题已经不是简单的市场波动，而是家庭财务、社会流动和政策取向共同交织出的长期压力。接下来，如果通胀不够快地回落，RBA就难以迅速转向；如果住房供应跟不上，房价和租金也很难真正松动。对于普通人来说，最难的从来不是想不想买房，而是这个市场，正越来越少给普通收入家庭留下从容选择的空间。
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