兩極分化！澳洲人再也買不起房子了？！澳洲家庭一半工資都要拿去還房貸！新州飆到58.4%創歷史新高，普通人買房已經越來越困難
澳洲住房可負擔性，正在進入一個讓普通家庭越來越窒息的階段。澳洲房地產協會REIA最新發布的2026年一季度住房可負擔性報告顯示，全國平均家庭如今需要拿出50.8%的收入來償還平均房貸，新州更衝上58.4%，創下歷史高位。
昆州和南澳也都突破50%，維州和西澳則在46%左右。更刺眼的是，一年前這一比例還是47.9%，十年前大約僅為35%。換句話說，澳洲家庭不是多還一點房貸，而是越來越多地把一半以上的收入，提前鎖死在住房這件事上。
房貸為什麼衝上歷史新高
這輪惡化來得這麼快，最直接的原因就是利率。REIA明確指出，2026年第一季度住房可負擔性大幅下滑，主要就是因為澳洲儲備銀行RBA在季度內 兩次加息，推高了借貸成本和月供壓力。按REIA的口徑，標準浮動利率升至8.5%后，全國平均月供已達到5927澳元。這意味著，對一個普通家庭來說，供樓已經不再只是每月固定支出，而是成為家庭現金流里最大的吞噬選項。
而且壓力還沒有停在一季度。RBA在2026年5月5日再次加息，把現金利率上調到4.35%。RBA自己給出的理由也很清楚：2025 年下半年以來通脹重新抬頭，今年以來的數據又顯示經濟中的價格壓力比預想更頑固。到6月13日，RBA官網顯示現金利率仍為4.35%，下一次貨幣政策決定將在6月16日 公布。
也就是說，REIA這份報告還沒完全計入5月那次加息的後續衝擊，很多家庭感受到的壓力，接下來大概率還會更明顯。
高利率與高通脹還沒退場
只是利率高，市場還可以期待通脹快速回落、RBA儘快轉向；但現在的問題是，通脹雖然從高位略有回落，卻還遠沒到能讓人徹底鬆口氣的程度。ABS最新數據顯示，2026年4月CPI同比上漲4.2%，低於3月的4.6%，但截尾均值通脹卻從3.3%升至3.4%。更關鍵的是，推動通脹的最大來源之一仍然是Housing，年漲幅達到 6.3%，其中包括電費、新建住宅和租金。
這其實揭示了澳洲住房危機最殘酷的一面：房貸貴，並不是孤立存在的。家庭一邊在面對更高的月供，一邊還在承受住房相關成本繼續上升。RBA之所以不敢輕易鬆手，也正是因為基礎通脹還不夠安全；而對普通家庭來說，這就形成了雙重擠壓，工資並沒有同步跳漲，但供樓、租房、電費、生活成本卻都在往上頂。
所謂房貸吃掉一半收入，本質上不是一個孤零零的金融數據，而是整個家庭消費空間被整體壓縮。
首置購房者依舊是硬著頭皮買房
很多人會以為，在這樣的利率環境下，首次購房者應該已經大面積退場。但ABS最新貸款指標顯示，2026年一季度首次置業自住房貸款筆數為30241筆，雖然環比下降4.3%，但同比仍增長5.0%。這說明，首次買家並沒有真正消失，他們只是被迫在更高利率、更低可負擔性的環境中繼續買房。
這背後，一個重要變數就是已經擴容的 澳洲政府5%首付計劃。Housing Australia官方資料顯示，自2025年10月1日起，該計劃取消名額限制、取消收入上限，並提高各地房價上限，讓更多首置者可以用5%首付 入市、且無需支付LMI。政策的初衷當然是幫人更早上車，但問題是，它解決的是首付門檻，不是總負擔太重。
首付降低了，很多人確實能買了；可一旦貸款本金更大、利率又更高，未來幾十年的還款壓力也會隨之放大。
買家會不會被困在高槓桿里
對小首付入市者來說，最怕的並不只是月供貴，而是萬一未來不得不賣房時，房價回落、貸款卻還沒怎麼還掉，最後可能出現賣房都不夠還銀行的局面。雖然從目前公開數據看，這還不是大範圍爆發的系統性風險，但它已經足夠成為很多年輕家庭的心理壓力來源。
當然，另一面也要說清楚：澳洲銀行體系對新借款人的服務能力測試一直相對嚴格，3%左右的緩衝機制意味著，大部分最近獲批貸款的人，理論上是按更高利率做過壓力測試的。所以，眼下更現實的問題未必是大面積斷供，而是越來越多家庭進入一種長期緊繃狀態：工資一到賬，先還房貸。
一旦孩子教育、汽車、醫療或失業風險疊加，整個家庭財務安全墊就會變得很薄。
房子的供給依舊是很重要的
REIA主席Jacob Caine這次說得很直白：真正改善住房可負擔性的唯一辦法，是持續擴大住房供應。這也是為什麼聯邦政府一直把National Housing Accord作為重點工程，目標是在2024年中到 2029 年中五年內新增120萬套住房，並配套35億澳元 支持資金。問題在於，目標很大，現實卻依舊吃緊。
ABS最新數據顯示，2026年4月全國住宅審批環比下滑3.4%，至16710套；其中獨立屋審批10088套，非獨立屋6403套。審批節奏不穩，就意味著未來供應釋放仍然有限。更值得注意的是，REIA 與行業組織在5月29日發布的獨立測算還警告，聯邦預算相關政策的綜合影響，未來四年可能導致新房供應減少超過8700套，並讓租金每周再漲最多9澳元。
這也解釋了為什麼澳洲住房困境總給人一種買房難、租房也難的感覺：因為問題並不是單純的購房者太激進，而是整個市場長期供不應求。只要房子建得不夠，利率高的時候大家更痛，利率低的時候價格又更容易被重新推高。
——結語——
現在澳洲住房可負擔性跌到歷史低位，是一個越來越多家庭每天都在真實經歷的生活現實。全澳洲平均收入的50.8%用來供樓，新州達到58.4%，現金利率維持在4.35%，而住房供給又仍然偏緊。
這幾組數字疊在一起，說明澳洲住房問題已經不是簡單的市場波動，而是家庭財務、社會流動和政策取向共同交織出的長期壓力。接下來，如果通脹不夠快地回落，RBA就難以迅速轉向；如果住房供應跟不上，房價和租金也很難真正鬆動。對於普通人來說，最難的從來不是想不想買房，而是這個市場，正越來越少給普通收入家庭留下從容選擇的空間。
*以上內容系網友風平浪靜自行轉載自中信澳新財經，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。