对越来越多澳洲租客来说，房租已经不只是普通账单，而是正在吞噬收入、储蓄和未来选择的最大压力。房地产数据机构Cotality最新发布的2026年第二季度租赁报告显示，全国住宅周租金中位数已升至705澳元，创下历史新高。更值得注意的是，典型租房家庭目前已需拿出约三分之一税前家庭收入支付房租，五年前这一比例约为27%。
与此同时，经济合作与发展组织最新数据显示，澳洲实际时薪较2021年初累计下降约5%，属于成员国中降幅最大的国家之一。工资数字虽然可能增加，但扣除通胀后，真正的购买力反而下降。澳洲租客面对的，已经是一场租金上涨、实际工资下降的双重挤压。
澳洲租金5年上涨40.6%
2026年第二季度，全国住宅租金环比上涨1.6%，虽然低于第一季度的2.1%，但年度涨幅却由5.7%加快至5.9%，明显高于2025年中期3.4%的阶段低点。过去五年，全国租金累计上涨40.6%，平均每周增加204澳元。换算下来，一个家庭现在每年要比五年前多支付约10,600澳元房租。而2016年至2021年的五年间，全国周租只增加55澳元，涨幅约12.2%。
悉尼仍是租金最高的首府城市，周租中位数达到841澳元；珀斯升至784澳元，布里斯班达到734澳元。霍巴特周租632澳元，为首府城市最低；墨尔本为641澳元，是澳洲大陆首府中最低。
租金涨幅放缓不代表危机结束
澳洲第二季度租金环比涨幅由2.1%降至1.6%，表面上像是市场降温，但这并不意味着住房供应恢复正常。更可能的情况是，家庭支付能力已经接近极限，房东继续大幅加租的空间受到限制。全国住宅空置率已经连续两个季度维持在1.6%，低于过去五年1.8%的平均水平。6月底，可出租房源挂牌量仍比五年平均水平低16.7%；所有首府城市空置率都低于2%，阿德莱德更只有1%。
在如此低的空置率下，租客几乎没有议价能力。一旦房东加租、出售房屋或终止租约，租客很难迅速找到价格和位置相近的住所。有人被迫搬往更远郊区、增加合租人数，或削减食品和医疗支出。因此，租金增速放缓更像是撞上租客支付能力的天花板，而不是租房压力真正减轻。
房租年涨5.9%，实际工资却下降
澳洲租房危机之所以格外严重，关键不只是房租上涨，还在于工资没有真正追上物价。经合组织指出，澳洲就业率和劳动参与率仍处较高水平，2026年5月失业率为4.4%，低于经合组织4.9%的平均水平。但过去一年，澳洲实际工资仍轻微收缩；自2021年第一季度以来，实际时薪累计下降约5%。
2025年4月至2026年4月，澳洲实际最低工资也出现下降，是同期仅有的11个出现这种情况的经合组织成员国之一。这说明有工作并不等于生活水平改善。即使获得加薪，只要房租、食品、能源和保险上涨得更快，能够自由支配的收入仍会减少。
对租客而言，房租不会转化为住房资产，还会削弱储蓄首付和建立应急资金的能力。真正危险的是，这场挤压不仅影响租客今天能不能按时交租，还会决定他们未来能不能摆脱长期租房状态。
澳洲的90后一代却没有延续进步
澳洲生产力委员会主席丹妮尔·伍德指出，过去约75年，大多数澳洲人的生活水平都高于上一代，但出生于20世纪90年代的年轻人，成为第一批没有获得同等代际进步的人群。她认为，一个重要原因是生产率增长长期疲弱。过去十年，澳洲生产率年均增长仅约0.3%，不足过去60年平均水平的四分之一。生产率长期低迷，最终会限制企业提高实际工资的能力。
这不意味着每名90后都比父母贫穷，但整体来看，他们进入劳动力市场时正逢工资增长放缓；准备独立生活和组建家庭时，又遇上高房价、创纪录租金和更高首付门槛。有人推迟结婚生育、长期与父母同住，甚至必须依靠父母银行才能买房。过去，年轻人通常可以通过工作、储蓄和工资增长逐步改善生活；如今，单靠工资越来越难追上住房和资产价格。
真正的分界线是什么
澳洲住房不平等经常被描述为年轻人与老年人的冲突，但真正的差距还存在于有房者与长期租客、富裕年轻人与低收入年轻人、有父母支持者与完全依靠工资生活者之间。进步智库Per Capita向参议院提交的材料显示，20世纪80年代中期，澳洲人平均把约20%的可支配收入用于房租，如今已接近25%，而最低收入群体的增幅最明显。
18岁至44岁人群陷入住房压力的可能性，是65岁以上人群的2.5至3.5倍；但没有自住房、仍在私人市场租房的退休者，同样面临严重风险。解决问题不能只依靠增加私人住房。增加供应确实重要，但规划、融资和建设需要多年时间，低收入租客无法一直等待。政府还需要增加社会住房和可负担住房，提高租金补助与失业救济水平，并解决建筑成本高、熟练技工不足和项目交付缓慢等问题。
2026年税制改革已经规定，从2027年7月起，住宅负扣税原则上仅适用于新建住房，资本利得税五折优惠将改为按通胀调整并设置最低税率。政策目的是把投资资金引向新增供应，但当前高租金不能全部归咎于税改，因为低空置率和房源短缺已经持续多年。
——结语——
很明显，澳洲租赁危机已经从单纯的房源问题，升级为收入、代际公平和社会流动问题。对于90后一代而言，他们面对的不只是租房更贵，而是工资增长、住房成本和资产门槛同时向不利方向移动。当一个拥有稳定工作的人仍需拿出三分之一收入维持住所，当年轻人必须依靠父母才能进入住房市场，住房就不再只是个人消费选择，而是决定一代人能否建立稳定生活的基础。
澳洲需要同时增加住房交付、扩大社会和可负担住房、提高低收入群体支持，并让税收和投资更多流向新住房供应。否则，即使未来租金涨幅暂时放缓，越来越多澳洲人失去的也不只是收入，还有对未来生活的信心。
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