———前言———
过去，澳洲最受家庭、投资者和银行青睐的资产，不是企业设备、技术研发或创业项目，而是住宅。房价长期上涨，使住房从生活必需品逐渐变成财富积累工具；家庭收入更多用于偿还房贷，银行资产也越来越集中于住宅按揭。与此同时，澳洲生产率增长持续疲弱，真实工资改善有限，企业投资动力不足，年轻人还因高房价和高租金难以进入就业机会最集中的城市。
房地产因此不再只是住房问题，也开始影响资本流向、人才流动和长期增长。2026年联邦预算推出重大税改，相关措施已经成为法律，并将从2027年7月1日起实施。改革不是新设全国性房产税，而是调整负扣税和资本利得税优惠，希望把投资从竞购存量住宅引向新建住房。
澳洲面对的是生产率长期失速
生产率可以理解为，在相同劳动、资金和资源投入下，经济能够创造多少产品与服务。生产率提高，企业才有空间加薪和投资；如果生产率停滞，经济就只能更多依靠人口增长、延长工时和增加债务维持扩张。生产力委员会2026年年度报告显示，澳洲多要素生产率在2024—25财年下降0.5%。
澳储行提交的生产率报告也指出，劳动生产率目前大致仍停留在2019年的水平。RBA已经把中期趋势增长假设从每年1%下调至0.7%。竞争减弱、商业活力下降、技术扩散放慢和资本投入不足，都是长期拖累。因此，不能把低生产率简单归咎于高房价。但当购买现有住宅的回报长期高于经营企业、更新设备或承担创新风险时，社会资金和注意力确实更容易流向资产升值。
12.77万亿澳元的房市财富，让经济依赖房产
澳洲统计局最新住宅数据显示，截至2026年3月季度，全国住宅总价值已达到12.7726万亿澳元，其中家庭部门持有约12.2668万亿澳元。住宅已经成为多数家庭最大的资产，也深刻影响消费、退休安排和财富分配。这里必须区分两个数字：12.77万亿澳元是住宅资产总值，不是房贷债务。
澳洲审慎监管局2026年3月数据显示，同期住宅按揭余额约为2.5127万亿澳元，同比增长6.9%；投资房贷款约占未偿房贷31%，并占当季新增贷款35%。银行偏爱房贷并不奇怪。住宅抵押物清晰、历史违约率较低，还能提供长期利息收入。但当家庭财富、银行信贷和消费信心都围绕房价运转，经济也会更受利率和楼市周期影响。
这并不等于银行每多贷一元房贷，就必然少贷一元给企业。更准确的说法是，现行税收和金融制度令住宅融资更简单、更稳定，而创新企业、无形资产和创业项目通常更难获得资金。
新税制改变了什么
从2027年7月1日起，负扣税优惠将主要保留给新建住宅。投资者购买符合条件的新房，仍可把租金不足以覆盖贷款利息、维修等成本形成的亏损，用于抵扣工资等其他收入。2026年5月12日预算夜之前已经持有的投资房，原则上继续沿用旧制度。预算夜后购买的存量住宅，其净租赁亏损仍可抵扣其他住宅出租收入或住宅资本收益，也可以结转以后年度，但不能再抵扣工资等非住宅收入。
联邦预算税改页面已经列明这些过渡安排，资本利得税也会调整。个人、信托和合伙企业现行的50%折扣，将改为购入成本按通胀调整，并对资本收益设置最低30%税率。新规则只适用于2027年7月1日以后累积的收益，不会追溯征税；购买新建住宅的投资者，还可以在旧折扣和新制度之间选择。具体内容可参阅联邦政府税改说明。
这样做的目的并非是禁止投资房，而是改变优惠方向：公共财政如果要支持住宅投资，应更多支持增加住房数量，而不是让投资者与首次购房者反复竞购同一批存量房。
税改如何影响生产率
第一条路径，是降低存量房投资的税务优势。过去，高收入投资者可以利用负扣税降低工资所得税，而首次购房者没有同样工具。改革后，部分资金可能转向新房、股票、企业投资或其他资产，存量房市场的投资者竞争也可能下降。
澳洲预计，改革未来十年可帮助额外7.5万人进入自住房市场，但这只是财政模型，并非确定结果。2026—27年联邦预算文件认为，改革将减少投资者对存量住宅的需求，并降低税制对高杠杆房地产投资相对于其他资产的偏向。
第二条路径，是改善劳动力流动。高工资和高生产率岗位集中在悉尼、墨尔本等大城市，但教师、护士、建筑工人和年轻专业人士若负担不起当地住房，只能放弃工作机会或承受长距离通勤。住房成本过高，会加剧技能错配，削弱城市集聚带来的生产率优势。
税改其实并不足以解决根源问题
澳洲住房危机的根本矛盾仍是供应不足。国家住房协议计划在截至2029年6月的五年内建设120万套住房，但国家住房供应与可负担性委员会2026年报告预计，按照2026年初的建设条件，协议期内大约只能完成98万套，缺口约22万套。更棘手的是，住宅建筑业本身也存在生产率危机。
生产力委员会住房建设研究指出，澳洲住房建设生产率经历了数十年下滑，限制了新房供应，并推高了住房成本。政府还在2026年启动了住房供应监管调查，研究如何简化各级政府规定、加快审批和提高建筑效率。这意味着，即使税改把更多投资者引向新房，如果土地没有基础设施、审批缓慢、建筑成本高、工人不足，新供应仍无法及时出现。
税改还可能带来租赁市场风险。投资者减少竞购存量房，可能帮助部分首次购房者；但若投资者退出快于新房交付，出租房供应可能暂时承压。
——结语——
房产税改革无法单独扭转澳洲生产率危机。竞争不足、技术扩散缓慢、企业投资疲弱、监管复杂和建筑效率下降，都不是调整负扣税与资本利得税就能解决的。但当澳洲拥有超过12.7万亿澳元住宅财富，让超过2.5万亿澳元银行信贷围绕房贷运转，并让年轻劳动者因住房成本无法进入最适合自己的城市和岗位时，房地产就已经不只是家庭资产问题，而是资本配置、人才流动和长期增长问题。
这轮改变真正要检验的，不是房价会不会立即暴跌，而是税收激励能否逐渐从竞购存量房转向增加新供应，并为企业投资和更有效率的经济活动腾出空间。
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