从卖家要价到成交用时，四组数据看出澳洲房产市场变化
随着澳洲住房市场降温，卖家的初始要价正在下调，房源在市场上停留的时间也变得更长。
在全球经济不稳定、本地税制改革以及高利率持续的背景下，澳洲房地产市场中的买家和卖家，都在重新调整自己的交易策略。
Cotality研究主管Gerard Burg表示：“过去大约六个月内，这些因素叠加在一起，已经明显拉低了市场需求。”
为了观察这种不确定性如何反映在房地产市场中，可以从以下四组数据来看。
卖家要价正在下调
在经历数十年的快速上涨之后，澳洲住房市场开始降温。其中一个明显信号，就是卖家要价的变化。
Cotality数据显示，过去三个月，在全澳首府城市通过私人协商出售的房产中，买家最终支付的价格平均比最初挂牌价低最多3.6%。这一折扣幅度高于3月季度的3%。
Burg表示，自去年底以来，他已经看到市场折扣幅度稳步扩大。
他说：“当买家减少、竞争减弱、房屋成交所需时间变长时，市场自然会倾向于出现更大的折扣。”
Freedom Property销售中介Tomas Tonks-Foote表示，以位于布里斯班东南约30分钟车程的Redland City为例，他认为房价可能会下跌10%。
Tonks-Foote接受采访时说：“几年前我常说，‘你觉得一套房值多少钱，就在这个基础上再加10万澳元。’”
“但现在，我想的是反过来。”
地产应用Homer的数据也显示，卖家正在下调价格。Homer通过分析中介销售趋势，为买家提供更准确的指导价。
在该应用追踪的全澳144,772套挂牌房源中，超过四分之一，也就是25.5%的房源，第二次给出的价格指引低于首次指导价。
从各州和领地来看，首都领地目前挂牌房源中下调价格指引的比例最高，达到37.3%；其次是昆州，为27.3%；新州为27.1%。
Homer首席执行官Henry Pedersen表示，今年年初，全澳几乎看不到降价调整，但现在情况已经发生明显变化。
他说：“在市场信心较低的时候，对机会型买家来说，这是寻找真正价值的好时机。”
“随着价格回落，按照市场实际情况定价变得前所未有地重要。如果一开始定错了价，之后就不得不痛苦降价，努力追赶市场。”
拍卖清盘率走低，撤拍比例上升
另一个显示市场正在转向的信号，是拍卖成交明显下滑，更多房产因此在市场上停留更久。
Cotality数据显示，截至7月12日的四周内，全澳拍卖清盘率一直低于50%。
由于担心房屋在拍卖当天无法成交，40%的卖家选择在拍卖日前提前签约出售。
与此同时，截至6月21日的一周，接近20%的原定拍卖被撤回。虽然这一数字每周都会波动，但自工党公布针对投资者的税改方案以来，撤拍比例整体呈上升趋势。
一年前，只有11.5%的潜在卖家会退出拍卖程序。
Burg表示：“目前市场放缓的速度，比许多潜在卖家原本预期的要快。”
他说：“越来越多房产选择在拍卖前售出，更多反映的是卖家不愿承担拍卖失败的风险。他们宁愿锁定一个更有保障的结果，哪怕价格可能低于最初预期。”
房源出售时间明显拉长
Homer数据显示，6月全澳房源在市场上的中位停留时间为42天，高于5月的33天，也明显高于2025年11月的27天。
过去三个月，所有州的房屋出售时间都在变长。
其中，西澳的市场停留时间增幅最大，从3月到6月几乎增加了两倍。
realestate.com.au的数据同样显示，过去三个月，全澳房源中位出售时间有所拉长，只是增幅相对温和：4月：30天
5月：32天
6月：36天
REA Group高级经济分析师Megan Lieu表示，这些数据表明市场活跃度正在放缓，买家完成交易所需时间变长。
她说：“随着多数首府城市新挂牌房源增加，悉尼和墨尔本总挂牌量也高于去年同期，买家可能正从更多选择、更少竞争以及更强议价能力中受益。”
“与此同时，我们也看到买家和卖家的价格预期变得不那么一致。”
“未来几个月，卖家可能会对市场放缓作出更积极反应，并重新评估自己的定价预期。”
Tonks-Foote表示，在三次加息和预算案影响显现之前，Redlands地区的房屋通常在7至14天内就能找到买家签约。
而现在，他会告诉卖家，应该预期需要大约六周的销售周期，才能找到合适买家。
他说：“过去每次开放看房，平均会有15组买家到场。”
“但现在，第一次开放看房大约只有5组买家，之后几周通常只有1至3组。”
“从2013年到2019年，这其实就是市场常态。所以并不是完全没有买家，而是市场正在回到一个平台期。”
他还表示，realestate.com.au上的买家咨询量已经比预算案前下降50%。
Tonks-Foote说：“这说明，当买家数量只剩下一半时，房屋出售时间显然就会变成原来的两倍。”
2026年剩余时间会怎样？
一些专家认为，目前并没有明显因素能够扭转市场需求疲弱的局面。
利率环境短期内不太可能改变，现金利率要么维持不变，要么继续上升；与此同时，伊朗战事仍在持续发酵。
Burg表示：“我认为现实是，我们现在已经进入一轮房地产下行周期，而且这一下行至少还会持续未来六个月左右。”
HSBC首席经济学家Paul Bloxham表示，这轮下行“才刚刚开始”。
他说：“在我们看来，首次置业者和其他自住买家都不太可能想要去接一把正在下落的刀。”
不过，Tonks-Foote对接下来市场走势略微乐观一些。
他说：“根据我过去的经验，每次遇到选举、财年底、预算案和利率变化时，大家都会先观望，看看这些变化对自己意味着什么。”
“再加上伊朗战争和燃油危机，坏消息一个接一个，市场情绪自然会变得非常负面。”
“但到了9月、10月，我认为我们可能会看到不一样的情况，市场也许会重新朝着正确方向移动。”
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