澳洲华人必须看懂！澳洲的住房遭遇了70年的最大危机！悉尼住房自有率跌至半个多世纪低位，买房更难，住房梦正在变得越来越不平等
———前言———
过去四年，澳洲新增自住家庭接近60万户，比此前四年约49万户明显增加，但全国住房自有率却没有改善。毕马威最新测算显示，2021年至2025年，居住在自有住房内的家庭占比由66.3%微降至65.9%。若剔除新南威尔士州，其余地区整体基本持平，全澳看似原地踏步，背后其实是悉尼、新州偏远地区与其他州之间的巨大分化。
大悉尼自住置业率由61.1%降至59.9%。毕马威城市经济学家特里·罗恩斯利认为，这可能是悉尼自上世纪50年代末以来最低的住房自有水平。与此同时，昆州和西澳小幅上升，维州保持稳定。澳洲人的置业愿望并未消失，但能否买房，越来越取决于所在城市的房价、收入、借贷能力和住房供应。
新增近60万户主，为何全澳自有率下降
澳洲新增自住家庭增加，并不等于住房自有率一定上升。过去四年，澳洲人口和家庭数量同样快速增长，只要新增家庭的速度快于新增自住业主，自有住房家庭所占比例就会下降。因此，66.3%降至65.9%并不是“没人买房”，而是买房家庭的增长仍追不上家庭总量扩张。
还要注意，2025年数据并非新一轮人口普查的最终结果。毕马威是把2021年人口普查、澳洲统计局住房调查、租赁保证金和家庭增长数据结合起来进行推算；只计算居住在自己所拥有住宅内的家庭，拥有投资房但自己租房居住者并不计入。毕马威也明确注明，2025年结果属于初步估算，未来可能修订。
悉尼的住房自有率跌破六成
悉尼自住率四年下降1.2个百分点，看似不算巨大，但放在数百万居民规模的城市中，意味着更多人继续租房、推迟买房，或迁往更便宜的地区。真正的障碍也不只是首付，而是房价、收入和贷款能力之间的差距。2026年以来，澳联储已三次加息，并在6月将现金利率维持在4.35%。澳联储6月声明指出，金融环境已经明显收紧。
目前悉尼住宅价值6月下跌1.2%，较1月高点低3.7%。但利率上升压低了家庭可贷金额，房价回落带来的好处，很可能被更高月供抵消。悉尼还存在住房与就业错配。医院、学校、零售和专业服务岗位集中在就业较多的城区，但当地住房往往超出普通从业者的承受能力；远郊住宅虽然便宜一些，却伴随更长通勤和更高交通成本。
因此，悉尼自住率下滑更像结构性问题，而不是一轮房价调整就能解决。
昆州和西澳上升，住房版图重新划分
毕马威数据显示，昆州自住率由63.9%升至64.9%，西澳由69.2%升至69.9%，维州则维持在68.7%。2020年前后，昆州和西澳曾同时具备相对较低的房价、低借贷成本和远程办公条件，让部分家庭转向布里斯班、珀斯及区域市场；墨尔本外围新区持续提供总价较低的新房，也帮助维州稳住自住率。
但这些地区的可负担优势正在收窄。Cotality数据显示，截至2026年6月，珀斯住宅价值一年上涨23.9%；布里斯班和珀斯买家在2026年前五个月购买中位价住宅所需的年收入，分别增加约1.7万和1.65万澳元。可负担需求不断转向这些城市，也在快速抬高当地门槛。若供应追不上人口流入，今天承接悉尼外溢需求的城市，未来同样可能面临自住率压力。
这意味着，昆州和西澳自住率上升不能全部归因于悉尼居民迁入。当地就业、工资、土地供应、新房建设和家庭结构同样发挥作用。但可以确定的是，可负担性正在重新划分澳洲人口和自住家庭的地理分布。
更多的澳洲家庭停留在了租房市场
自住率停滞的另一面，是更多家庭需要更长时间留在租赁市场。虽然不能把租金上涨全部归因于买不起房，但当首次置业者延迟入场、人口继续增长、出租房供应偏紧时，租房需求就更难明显缓解。Domain六月季度租金报告显示，悉尼独立屋租金三个月上涨50澳元至每周850澳元，公寓上涨30澳元至780澳元，均创纪录；布里斯班独立屋租金也升至每周700澳元。
最新SQMResearch租金数据则显示，截至7月20日的一年，悉尼综合挂牌租金上涨7.4%，全澳上涨7.5%。这形成了一个现实循环：租金越高，租户越难积累首付；储蓄时间越长，越容易继续面对房价、利率和生活成本变化。住房自有率下降因此不只是买房问题，也会扩大租赁市场压力和家庭财富差距。
低首付确实能帮助进场，却解决不了长期月供
澳洲目前已经扩大5%首付计划。根据澳洲财政部说明，自2025年10月起，计划取消名额和收入上限，并提高房价上限；符合条件的首次置业者最低可支付5%首付，单亲家庭最低为2%。截至2026年5月，政府表示已有超过25万人通过相关计划进入住房市场。不过，降低首付不等于提高持续还款能力。
澳洲统计局最新房贷数据显示，2026年3月季度首次置业自住贷款为30241笔，环比下降4.3%，但同比增长5%；平均贷款额升至约61.4万澳元。买家可以更早入场，却也可能承担更高本金和更长的负债周期。财政部公开模型还估计，扩大5%首付计划可能令六年后的房价比没有该计划时高约0.6%。
这不代表计划无效，而是说明需求支持若没有供应配合，部分帮助可能被房价吸收。政策既要帮助家庭买得进，也要确保他们长期供得起。
——结语——
最新测算揭示了澳洲住房市场最关键的矛盾：自住家庭数量仍在增加，但全国住房自有率整体停滞；置业愿望依然强烈，但机会正向不同城市重新分配。昆州、西澳和墨尔本外围暂时提供了替代路径，悉尼却因房价收入差距、利率、贷款能力和住房区位错配，将越来越多普通家庭挡在自住市场之外。
悉尼59.9%的自住率，不只是房地产周期变化，更关系到年轻家庭和普通劳动者能否在工作的城市获得长期住房安全。要扭转这一趋势，澳洲不能只依赖低首付、贷款担保或短期房价下跌，还需要增加可负担住房、改善交通与就业布局，并让首次置业支持更精准。否则，住房自有率即使保持稳定，也可能只是更多家庭被迫离开最昂贵的城市，或在租赁市场中停留更久。
*以上内容系网友会火自行转载自中信澳新财经，该文仅代表原作者观点和态度。yeeyi号系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。