重磅落地！澳洲将在明年迎来降息？！澳洲人终于看到希望了！NAB正式加入降息竞争，21家机构已经出手，市场押注明年全面降息
———前言———
距离澳联储8月11日公布下一次利率决定只剩两周多，澳洲房贷市场已经提前发生变化。澳洲国民银行NAB将一年期固定房贷利率由6.49%降至6.44%，两年期由6.54%降至6.34%，最大下调0.20个百分点。根据Canstar 7月22日公布的数据，自6月1日以来，已有21家贷款机构至少下调一项固定房贷利率，另有10家上调过部分产品。
严格来说，NAB并不是本轮第一家降息的机构，澳新银行和麦格理银行此前已经行动；NAB此次更受关注，是因为四大银行也开始更积极加入固定利率竞争。不过，银行降低固定房贷利率，并不等于澳联储已经准备降息。固定利率反映银行对未来资金成本的判断，而澳联储下一步是否加息，仍取决于通胀、就业和能源价格。
NAB为什么现在选择下调利率
固定房贷利率并不完全跟随当前现金利率。银行制定一年期、两年期或三年期固定利率时，还会参考批发融资成本、债券收益率、未来利率预期和同行竞争。当市场认为现金利率接近峰值，或未来一两年可能回落时，银行的中长期资金成本可能先下降，因此即使澳联储没有降息，贷款机构也可能提前调低报价。
NAB把两年期利率下调0.20个百分点，更像是对未来资金成本和客户竞争的重新定价。以60万澳元、30年期本息同还贷款粗略计算，利率由6.54%降至6.34%，月供可减少约80澳元，但实际节省仍取决于手续费、贷款条件和固定期结束后的利率。
21家机构降息，不代表房贷好转
Canstar利率追踪显示，澳新银行部分固定利率最多下降0.10个百分点，麦格理银行最多下降0.50个百分点；但同期仍有10家机构上调固定利率，西太平洋银行部分一至三年期产品就上调了0.05个百分点。这说明市场正在分化，并不是所有银行都朝同一方向行动。
四大银行中，澳新银行当时最低的两年期固定利率为6.29%，联邦银行、西太平洋银行和NAB均为6.34%；麦格理银行部分产品约为6.09%。整个Canstar数据库中，只有4家机构的部分固定产品低于6%，最低为5.99%，并不是21家机构全部跌破6%。这些低利率通常受到自住用途、贷款价值比、首付比例和客户资格限制。
借款人不能只看广告利率，还要比较手续费、实际比较利率、房贷对冲账户、额外还款限制，以及固定期结束后自动转入的浮动利率。
澳联储接下来会作何行动
澳联储6月16日将现金利率维持在4.35%，但今年2月、3月和5月已经累计加息75个基点。澳联储表示，整体通胀和基础通胀仍然过高，部分企业正在把成本压力转嫁给消费者，未来仍会根据经济数据采取行动。具体内容可查看澳联储6月货币政策决定。根据澳联储现金利率页面，目前现金利率为4.35%，下一次决定将在8月11日下午2时30分公布。
澳洲5月消费者价格指数同比上涨4.0%，仍高于2%至3%的目标区间；澳洲统计局发布日程显示，6月消费者价格指数将在7月29日公布，这将成为8月会议前最重要的数据之一。固定利率反映未来一至数年的资金价格，澳联储则更关注当前通胀是否需要进一步压制。因此，银行可以下调两年期固定利率，澳联储同时仍保留8月加息的可能。
如果通胀高于预期，现金利率可能再升0.25个百分点至4.60%；如果价格和消费压力明显降温，澳联储也可能继续观察此前加息的影响。
就业和油价推高风险，8月加息概率仍在
Canstar发布原始数据时，市场对8月加息的定价约为19%，但这一数字很快发生变化。澳洲6月新增就业7.63万人，远高于市场原先预期，失业率维持4.4%，劳动参与率升至67.0%。虽然兼职岗位贡献较多，低估就业率也有所上升，但劳动力市场仍比预期更有韧性。相关月度数据可查看澳洲统计局劳动力调查。
与此同时，国际原油价格重新升至每桶100美元上方，澳洲汽油和柴油价格面临进一步上涨压力。根据最新报道，金融市场已把8月加息概率推高至大约五成。就业保持强劲、燃油成本上升，都增加了澳联储继续压制通胀的理由。四大银行的判断仍有分歧。
Canstar整理的银行预测显示，西太平洋银行预计8月加息，并认为9月仍可能再加一次；联邦银行、NAB和澳新银行此前认为现金利率已经见顶，或8月将维持不变。不过，四家银行都预计2027年可能开始降息。西太平洋银行7月最新分析仍支持8月加息，并把9月再次加息保留为基准情景，同时预计降息阶段可能从2027年下半年开始。
澳洲借款人现在应该锁定固定利率吗
固定贷款最大的优势，是让家庭提前确定未来一两年的月供。对于预算紧张、现金缓冲有限，或者无法承受再次加息的家庭，还款稳定性可能比追求未来最低利率更重要。但固定贷款也会牺牲部分灵活性。部分产品限制额外还款，不提供完整的房贷对冲账户；如果借款人在固定期内卖房、提前还清贷款或转贷，还可能产生提前退出费用。
计划短期卖房、大额还款，或者等待利率下降后再融资的人，不一定适合把全部贷款锁定。借款人也可以考虑把贷款分成固定和浮动两部分，用固定部分控制基本月供，同时保留一定的额外还款和再融资空间。
作出决定前，应重点考虑三个问题：如果利率再升0.25个百分点，家庭现金流能否承受；未来两三年是否计划卖房或搬家；如果明年利率下降，能否接受继续支付固定利率或承担提前退出成本。
——结语——
NAB下调固定房贷利率，是银行资金成本和竞争策略变化的重要信号，却不是澳洲正式进入降息周期的证明。21家机构降低部分固定利率，说明市场认为现金利率可能接近峰值；但就业增长强劲、油价反弹和通胀仍然偏高，又把8月加息概率推升至约五成。
未来更可能出现的路径，是现金利率短期继续维持高位，必要时再加息，待通胀和经济明显降温后，澳联储才可能在2027年考虑降息。对澳洲房贷家庭而言，现在最重要的不是追逐某一天出现的最低报价，而是利用银行竞争重新检查现有利率、比较真实成本，并为下一次利率变化保留足够的现金流缓冲。
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