重磅落地！澳洲將在明年迎來降息？！澳洲人終於看到希望了！NAB正式加入降息競爭，21家機構已經出手，市場押註明年全面降息
———前言———
距離澳聯儲8月11日公布下一次利率決定只剩兩周多，澳洲房貸市場已經提前發生變化。澳洲國民銀行NAB將一年期固定房貸利率由6.49%降至6.44%，兩年期由6.54%降至6.34%，最大下調0.20個百分點。根據Canstar 7月22日公布的數據，自6月1日以來，已有21家貸款機構至少下調一項固定房貸利率，另有10家上調過部分產品。
嚴格來說，NAB並不是本輪第一家降息的機構，澳新銀行和麥格理銀行此前已經行動；NAB此次更受關注，是因為四大銀行也開始更積極加入固定利率競爭。不過，銀行降低固定房貸利率，並不等於澳聯儲已經準備降息。固定利率反映銀行對未來資金成本的判斷，而澳聯儲下一步是否加息，仍取決於通脹、就業和能源價格。
NAB為什麼現在選擇下調利率
固定房貸利率並不完全跟隨當前現金利率。銀行制定一年期、兩年期或三年期固定利率時，還會參考批發融資成本、債券收益率、未來利率預期和同行競爭。當市場認為現金利率接近峰值，或未來一兩年可能回落時，銀行的中長期資金成本可能先下降，因此即使澳聯儲沒有降息，貸款機構也可能提前調低報價。
NAB把兩年期利率下調0.20個百分點，更像是對未來資金成本和客戶競爭的重新定價。以60萬澳元、30年期本息同還貸款粗略計算，利率由6.54%降至6.34%，月供可減少約80澳元，但實際節省仍取決於手續費、貸款條件和固定期結束后的利率。
21家機構降息，不代表房貸好轉
Canstar利率追蹤顯示，澳新銀行部分固定利率最多下降0.10個百分點，麥格理銀行最多下降0.50個百分點；但同期仍有10家機構上調固定利率，西太平洋銀行部分一至三年期產品就上調了0.05個百分點。這說明市場正在分化，並不是所有銀行都朝同一方向行動。
四大銀行中，澳新銀行當時最低的兩年期固定利率為6.29%，聯邦銀行、西太平洋銀行和NAB均為6.34%；麥格理銀行部分產品約為6.09%。整個Canstar資料庫中，只有4家機構的部分固定產品低於6%，最低為5.99%，並不是21家機構全部跌破6%。這些低利率通常受到自住用途、貸款價值比、首付比例和客戶資格限制。
借款人不能只看廣告利率，還要比較手續費、實際比較利率、房貸對沖賬戶、額外還款限制，以及固定期結束后自動轉入的浮動利率。
澳聯儲接下來會作何行動
澳聯儲6月16日將現金利率維持在4.35%，但今年2月、3月和5月已經累計加息75個基點。澳聯儲表示，整體通脹和基礎通脹仍然過高，部分企業正在把成本壓力轉嫁給消費者，未來仍會根據經濟數據採取行動。具體內容可查看澳聯儲6月貨幣政策決定。根據澳聯儲現金利率頁面，目前現金利率為4.35%，下一次決定將在8月11日下午2時30分公布。
澳洲5月消費者價格指數同比上漲4.0%，仍高於2%至3%的目標區間；澳洲統計局發布日程顯示，6月消費者價格指數將在7月29日公布，這將成為8月會議前最重要的數據之一。固定利率反映未來一至數年的資金價格，澳聯儲則更關注當前通脹是否需要進一步壓制。因此，銀行可以下調兩年期固定利率，澳聯儲同時仍保留8月加息的可能。
如果通脹高於預期，現金利率可能再升0.25個百分點至4.60%；如果價格和消費壓力明顯降溫，澳聯儲也可能繼續觀察此前加息的影響。
就業和油價推高風險，8月加息概率仍在
Canstar發布原始數據時，市場對8月加息的定價約為19%，但這一數字很快發生變化。澳洲6月新增就業7.63萬人，遠高於市場原先預期，失業率維持4.4%，勞動參与率升至67.0%。雖然兼職崗位貢獻較多，低估就業率也有所上升，但勞動力市場仍比預期更有韌性。相關月度數據可查看澳洲統計局勞動力調查。
與此同時，國際原油價格重新升至每桶100美元上方，澳洲汽油和柴油價格面臨進一步上漲壓力。根據最新報道，金融市場已把8月加息概率推高至大約五成。就業保持強勁、燃油成本上升，都增加了澳聯儲繼續壓制通脹的理由。四大銀行的判斷仍有分歧。
Canstar整理的銀行預測顯示，西太平洋銀行預計8月加息，並認為9月仍可能再加一次；聯邦銀行、NAB和澳新銀行此前認為現金利率已經見頂，或8月將維持不變。不過，四家銀行都預計2027年可能開始降息。西太平洋銀行7月最新分析仍支持8月加息，並把9月再次加息保留為基準情景，同時預計降息階段可能從2027年下半年開始。
澳洲借款人現在應該鎖定固定利率嗎
固定貸款最大的優勢，是讓家庭提前確定未來一兩年的月供。對於預算緊張、現金緩衝有限，或者無法承受再次加息的家庭，還款穩定性可能比追求未來最低利率更重要。但固定貸款也會犧牲部分靈活性。部分產品限制額外還款，不提供完整的房貸對沖賬戶；如果借款人在固定期內賣房、提前還清貸款或轉貸，還可能產生提前退出費用。
計劃短期賣房、大額還款，或者等待利率下降后再融資的人，不一定適合把全部貸款鎖定。借款人也可以考慮把貸款分成固定和浮動兩部分，用固定部分控制基本月供，同時保留一定的額外還款和再融資空間。
作出決定前，應重點考慮三個問題：如果利率再升0.25個百分點，家庭現金流能否承受；未來兩三年是否計劃賣房或搬家；如果明年利率下降，能否接受繼續支付固定利率或承擔提前退出成本。
——結語——
NAB下調固定房貸利率，是銀行資金成本和競爭策略變化的重要信號，卻不是澳洲正式進入降息周期的證明。21家機構降低部分固定利率，說明市場認為現金利率可能接近峰值；但就業增長強勁、油價反彈和通脹仍然偏高，又把8月加息概率推升至約五成。
未來更可能出現的路徑，是現金利率短期繼續維持高位，必要時再加息，待通脹和經濟明顯降溫后，澳聯儲才可能在2027年考慮降息。對澳洲房貸家庭而言，現在最重要的不是追逐某一天出現的最低報價，而是利用銀行競爭重新檢查現有利率、比較真實成本，併為下一次利率變化保留足夠的現金流緩衝。
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