澳大利亚房价降幅恐达30%，迎来40年最剧烈调整！澳洲追讨$3800万空置税，华人收到10几万澳元空置税账单！7万多房东或被强制披露
纵观澳洲各地，越来越多的房地产市场正在急剧降温，部分地区甚至出现了自2023年以来首次下跌。
Cotality的最新数据显示，悉尼、墨尔本、阿德莱德和布里斯班／黄金海岸的房价按滚动30天计算均在下跌，珀斯的房价涨势也已大幅放缓。
Macrobusiness首席经济学家Leith van Onselen近日表示：“澳洲住房市场很可能出现至少40年来最剧烈的房价调整，家庭财富将因此缩水，按通胀调整后计算尤其如此。”
过去40年里，住宅价格最大的一次下跌发生在2022年4月至2023年1月。当时，首府城市房价按月末数据计算下跌8.1%，全国房价下跌7.5%。
Cotality的图表显示，此外还出现过几轮下跌，但幅度普遍小得多。合并首府城市的房价下跌时期。澳洲住房市场是全球最昂贵的市场之一，澳洲家庭相对于收入和国内生产总值（GDP）的负债程度也属于最高之列。
假设住宅价格重演过去40年间最大的一次调整，跌幅略超8%，全国住宅价格将降至868,500澳元。这一价位上一次出现是在2025年4月。
首府城市住宅中位价将降至954,800澳元，与2025年5月相同；地区住宅中位价则将降至709,600澳元，上一次达到这一水平是在2025年9月。
#01：
澳媒曝光
维州政府追讨3800万空置税
澳洲的住房危机愈演愈烈，房价高企、租金飙升、房源紧缺的困境，让无数澳洲民众面临居无定所的难题。
此前就有消息称，数千名外国房产投资者，正大规模逃避房产空置申报义务，涉嫌漏缴巨额“空置税”，引发政府强监管出手，澳洲财长Jim Chalmers被迫向澳洲税务局（ATO）下达严令。
最新公布的数据显示，2025财年，维州税务局开展近千次空置住宅及土地专项调查，成功追收未缴税款与罚款超3845万澳元，执法力度、涉案金额均创下阶段性新高。
随着整治推进，政府也面临进一步严查空置逃税、填补税收漏洞的舆论与行业压力。
图片来源：realestate.com.au
官方最新数据显示，2025财年维州共受理956宗空置住宅土地税（VRLT）疑似逃税案件，其中789宗核实存在违规行为，合规查处率极高。
本次查出的逃税案例，占据所有正常缴纳VRLT房产的17%（这些房产缴纳的税款合计7812万澳元），相当于每100名按规定缴税的人中，就有17人没有缴税，足以见得空置逃税现象十分普遍。
值得关注的是，本年度政府获批的空置税豁免案例高达25692宗，远超违规查处数量，豁免理由多为度假屋、工作刚需用房等特殊情况。
维州空置住宅土地税自2018年落地，核心目的是倒逼业主盘活闲置房源、释放住宅土地资源，缓解住房短缺困境。
该税种实行阶梯式税率，按房产资本改良价值核算：空置6个月至1年税率1%，1至2年税率2%，空置超2年税率升至3%。
以一套价值100万澳元的房产为例，对应年度税款分别为1万、2万、3万澳元，空置越久、处罚成本越高。
政策覆盖范围也在持续扩容，最初仅针对墨尔本16个大都会城区，如今已全面覆盖维州全州区域。
这意味着2026财年的排查范围将进一步扩大，预计逃税查处数量、缴税房源数量都会迎来大幅上涨。
目前税务局主要通过数据匹配、专项调查、民众举报三大渠道，监测业主纳税合规情况。
维州投资者每年都有数百人因未缴纳空置住宅土地税而被查出，但仍有大批人未缴纳，外界要求加强执法。
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非营利政策研究机构Prosper Australia根据2024日历年数据指出，墨尔本有超过10万套住宅可能空置。其中31,890套用水量为零，另有69,055套的用水量低于普通单人家庭平均用水量的四分之一。
即使将已经缴税和已经被查出的情况一并计算，数据仍显示，另有近7万名看似拥有空置房产的业主没有缴纳空置住宅土地税。
租房权益倡导者指出，当前执法覆盖面严重不足，数万逃税者逍遥法外。
按照这部分群体的意思，若扩大排查范围，按现有17%的违规比例测算，可盘活近1.2万套闲置房源，同时能新增约5.81亿澳元税款，是今年追缴金额的15倍，既能充实财政，也能有效缓解住房危机。
但对于在澳洲有空置住房的人来说，意味着一大笔额外账单。
#02：
华人投资者收到天价账单
一不小心钱包就被掏空
最近，就有华人表示，自己的客户在华人区Balwyn购房，因为人在海外没有去住，收到10几万空置税单！
图片来源：小红书@Kim Lou
评论区不少华人都被罚过，甚至还有被秋后算账的。
随着越来越多的新政出台，以及澳洲政府监管的加强，代价也会越来越高。
此前，一位投资者在澳洲拥有一套总价约60万澳元、占地100多平方米的房产，但由于长期居住海外且未申请澳洲税号（TFN），他从未收到过地税账单。
他曾咨询律师，被告知地税可能会在房产交易时一次性收取，因此并未特别关注这一问题。
然而，这位投资者突然收到银行的通知，发现银行在未提前联系或征求他授权的情况下，直接将所有欠缴的地税及高额罚金共计6万多澳元，直接计入他的贷款，并划款给州税务局（SRO）。
图片来源：小红书用户@HDA Building验房I设计
银行解释称，根据相关法规，银行有权在不经客户授权的情况下直接处理此类交易。
客户随后联系了SRO，表示自己从未收到过地税账单，因此对征收罚金的合理性提出质疑，但截至目前仍未收到明确回复。
#03：
财长即将严查
华人区将被盯上
大规模的违规事件，很快引发了澳洲各界的强烈不满和质疑。
一国党党魁韩森直接向财长Chalmers及澳洲税务局发起质询，痛斥工党政府在民众流离失所之际，对外国投资者的违规行为视而不见，称这简直是“一桩国家丑闻”。
图片来源：dailytelegraph.com.au
除了政客的批评，业内人士也对澳洲税务局的监管能力提出了质疑。
Plus Agency的Peter Li表示，除少数业主因现金流问题推迟缴费外，绝大多数人是全然不知情。他建议修改销售合同，加入空置税强制披露条款，以确保买家明确自身责任。
面对汹涌的舆论压力，财长Chalmers出手，已正式致信澳洲税务局，明确要求对逃避空置税监管的行为进行严厉打击。
他在信中强调，任何外国投资者试图挑战澳洲监管体制的行为，都是完全不可接受的，政府绝不会坐视不管。
澳洲税务局也很快做出回应，其发言人表示，目前该部门正通过数据分析、旅行记录、租金押金等第三方来源，全面筛查高风险违规案件，后续将定期开展审查工作，对不准确申报、漏缴税费等违规行为进行严惩。
图片来源：dailytelegraph.com.au
而更严格的监管之下，首当其冲的就是华人区，因为华人区房子的空置率常年居高不下。
三个空置房激增最明显的区域：Hume、Merri-bek 和Boroondara。
图片来源：The Age
如果按总量计算，位于墨尔本东北部的Whitehorse（包括Box Hill等地）依然是空置房最多的地区，共录得 2677 套，占全区住宅总量的3.3%。这一结果并不意外，Box Hill长期以来因高楼密集、新盘林立而被视为空置公寓集中区。
不过，需要注意的是，根据现有的条例规定，满足以下任一条件既可豁免空置税：①有人居住超过6个月，亲朋好友亦可（无需签署租赁合同）
②住宅物业出租或自住至少6个月（或183天）——（租约最短期限为30天，短期租约如若低于30天则被视为无效）;
③虽然空置着，但空置期间积极对外招租（如在市场中积极发布招租广告；雇佣房屋中介为您招租，且租金为市场合理价格）——（租约最短期限为30天）
最后
这项针对海外投资者的政策，
在未来一段时间，
将会成为澳洲房产危机话题的讨论中心。
澳洲税务局能否真正落实“严厉打击”的要求，
我们拭目以待。
无论是海外投资者还是PR，
都要定期查询地税账单，
密切关注税务政策，
以防带来不必要的罚金等麻烦。
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