无人问津！澳洲房产市场出现了最荒诞的一幕！澳洲专家警告房市拍卖比90年代更加低迷！悉尼零登记、成交下滑，买家信心跌至危险边缘
———前言———
悉尼西区Merrylands，一套五居室住宅原本准备在周末拍卖，指导价约为280万至285万澳元。房子并非明显存在缺陷，现场也完成了拍卖准备，但直到拍卖开始，登记竞标人数仍然是零。
负责这场拍卖的资深房地产从业者Tom Panos表示，这已经是他连续第二周遇到没有任何登记竞标者的拍卖。他从事房地产行业接近40年、主持拍卖约30年，却形容当前是自己职业生涯中见过的最低拍卖活动水平，甚至可能是1991年经济衰退以来最冷清的阶段。他的判断是，澳洲住房市场并不是突然崩塌，而是先进入了冻结状态。
一场拍卖无人登记，澳洲市场缺乏信心
Panos从事房地产行业接近40年、主持拍卖约30年。他说，即使在上世纪90年代初经济衰退时期，一天通常也还有两三场拍卖；最近一个周末却只安排了一场，而且没有任何登记竞标者。他把当前市场形容为冻结：投资者在等待税改影响，首次置业者在等待价格和利率，卖家不愿意接受更低报价，开发商也在重新计算项目是否还能盈利。
Panos认为，房地产市场通常不是一夜之间崩塌，而是先停止交易、失去流动性。这与恐慌性崩盘并不完全相同。目前仍然有人看房，也仍有真实居住需求，但买家担心买入后价格继续下降，卖家则仍参考几个月前的高位。双方无法就价格达成一致，最终出现“房子有人看，却没人愿意先举牌”的局面。
悉尼的房市明显弱于去年
根据My Housing Market数据，截至8月1日当周，澳洲主要拍卖市场平均成交率为48.4%，去年同期为71%；悉尼成交率为55.2%，低于前一周的59.5%，也远低于去年同期的77.5%。悉尼当周挂牌拍卖510套，较前一周的564套继续减少，去年同期则有704套。其他机构给出的悉尼或新州成交率约在四成至五成之间。
数字存在差异，主要是因为统计区域、数据更新时间、撤拍是否计入失败以及未报告结果的处理方式不同，不能直接混为一谈。但各家数据反映出的方向基本一致：悉尼拍卖数量明显低于去年，撤拍和流拍偏多，买卖双方达成价格共识越来越困难。墨尔本同期成交率约为62.4%，表现相对较强，也说明澳洲并不是一个所有城市同步变化的单一市场。
拍卖场的冷清，已经提前反映在房贷申请中
比拍卖成交率更值得警惕的，是潜在买家在走进拍卖场之前，已经开始减少贷款申请。Equifax澳洲发布的第二季度信贷分析显示，2026年3月至4月，房贷查询量还同比增长3.7%；到5月至6月，却转为同比下降12.5%。首次置业者查询量下降15%，全国平均房贷查询金额从3月到6月减少8000澳元，其中悉尼减少1.2万澳元。
这说明问题不只是卖家定价过高，而是能获得足够贷款并承担月供的买家正在减少。Equifax还发现，第二季度房贷困难账户环比增加5.3%，说明部分家庭不仅不敢新增债务，现有贷款压力也在上升。不过，Equifax统计的是金融机构查询借款人信用记录的次数，反映申请意向和信贷需求，不等于最终批准或放款。它更像一个领先信号：未来能真正参加竞拍的买家可能仍然偏少。
交易量下滑比单纯的房价下降更能带来冲击
拍卖市场急冻的影响不只落在买卖双方身上。住宅每完成一次交易，背后都会带动印花税、银行贷款、房贷经纪、过户律师、验房、搬家、装修和家具消费。价格下跌会影响财富感受，而成交量下降则会直接减少这些行业的业务。新州2026—27年度预算文件已经把未来四年至2029—30年度的房产转让税收入预测下调53亿澳元。
新州财政部明确指出，利率路径发生重大变化，已经压低市场信心、房价和交易量，房地产市场继续走弱仍是预算收入的重要下行风险。这说明交易低迷并非房地产中介行业自己的问题。新州房价和家庭债务较高，对利率变化尤其敏感；如果买卖双方长期僵持，州政府财政、房地产服务业和相关消费都会受到影响。
Panos警告交易量可能最多下降40%，但这个比例仍是其风险判断，不是官方已经确认的全国跌幅。更可靠的结论是：交易越少，相关税收和服务收入承受的压力就越大。
卖不动房并不是不缺房
澳洲住房市场最矛盾的地方是，拍卖现场无人竞标与长期住房供应不足可以同时发生。根据澳洲统计局最新住房审批数据，2026年6月住宅审批环比上升7.2%至18328套，其中独立屋10631套，公寓、联排等非独立屋7138套。单月数据有所改善，但仍略低于2016年6月的18375套。2025—26财年共批准205249套住宅，比十年前少约14%。
公共事务研究所据此把国家住房协议实施前两年的“审批缺口”估算为至少86574套，但这不是统计局确认的实际竣工缺口，因为审批不等于开工，更不等于交付。更稳妥的判断来自国家住房供应与可负担性委员会2026年报告。委员会预计，国家住房协议期间可能建成约98万套住房，比120万套目标少约22万套，120万套规模可能推迟到2030年9月左右才达到。
这说明短期交易冻结并没有消除长期缺房。相反，如果开发商因为融资成本上升、预售不足和售价下降而推迟项目，几年后的供应压力反而可能更大。
——结语——
澳洲住房市场当前最准确的描述，或许不是没人需要房子，而是大量需求暂时无法转化成成交。买家担心利率、房价和政策，不愿意在下跌过程中追价；卖家仍参考过去高点，不愿接受更低报价；投资者等待税改影响更加清晰；开发商则要重新计算土地、融资、建造成本和最终售价。所有人都还在市场里，却都希望别人先作出决定。
真正的考验可能出现在春季。届时通常会有更多卖家挂牌，如果房源增加而买家信心仍未恢复，卖方之间的竞争会加剧，价格压力也可能进一步扩大；若利率预期稳定、买卖双方逐渐接受新的价格水平，交易量则可能先于房价恢复。无论接下来是哪一种方向，有一点已经越来越清楚：澳洲当前面对的不是单纯的房价涨跌问题，而是融资能力、投资制度、交易信心和住房供应同时发生变化。
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