無人問津！澳洲房產市場出現了最荒誕的一幕！澳洲專家警告房市拍賣比90年代更加低迷！悉尼零登記、成交下滑，買家信心跌至危險邊緣
———前言———
悉尼西區Merrylands，一套五居室住宅原本準備在周末拍賣，指導價約為280萬至285萬澳元。房子並非明顯存在缺陷，現場也完成了拍賣準備，但直到拍賣開始，登記競標人數仍然是零。
負責這場拍賣的資深房地產從業者Tom Panos表示，這已經是他連續第二周遇到沒有任何登記競標者的拍賣。他從事房地產行業接近40年、主持拍賣約30年，卻形容當前是自己職業生涯中見過的最低拍賣活動水平，甚至可能是1991年經濟衰退以來最冷清的階段。他的判斷是，澳洲住房市場並不是突然崩塌，而是先進入了凍結狀態。
一場拍賣無人登記，澳洲市場缺乏信心
Panos從事房地產行業接近40年、主持拍賣約30年。他說，即使在上世紀90年代初經濟衰退時期，一天通常也還有兩三場拍賣；最近一個周末卻只安排了一場，而且沒有任何登記競標者。他把當前市場形容為凍結：投資者在等待稅改影響，首次置業者在等待價格和利率，賣家不願意接受更低報價，開發商也在重新計算項目是否還能盈利。
Panos認為，房地產市場通常不是一夜之間崩塌，而是先停止交易、失去流動性。這與恐慌性崩盤並不完全相同。目前仍然有人看房，也仍有真實居住需求，但買家擔心買入后價格繼續下降，賣家則仍參考幾個月前的高位。雙方無法就價格達成一致，最終出現「房子有人看，卻沒人願意先舉牌」的局面。
悉尼的房市明顯弱於去年
根據My Housing Market數據，截至8月1日當周，澳洲主要拍賣市場平均成交率為48.4%，去年同期為71%；悉尼成交率為55.2%，低於前一周的59.5%，也遠低於去年同期的77.5%。悉尼當周掛牌拍賣510套，較前一周的564套繼續減少，去年同期則有704套。其他機構給出的悉尼或新州成交率約在四成至五成之間。
數字存在差異，主要是因為統計區域、數據更新時間、撤拍是否計入失敗以及未報告結果的處理方式不同，不能直接混為一談。但各家數據反映出的方向基本一致：悉尼拍賣數量明顯低於去年，撤拍和流拍偏多，買賣雙方達成價格共識越來越困難。墨爾本同期成交率約為62.4%，表現相對較強，也說明澳洲並不是一個所有城市同步變化的單一市場。
拍賣場的冷清，已經提前反映在房貸申請中
比拍賣成交率更值得警惕的，是潛在買家在走進拍賣場之前，已經開始減少貸款申請。Equifax澳洲發布的第二季度信貸分析顯示，2026年3月至4月，房貸查詢量還同比增長3.7%；到5月至6月，卻轉為同比下降12.5%。首次置業者查詢量下降15%，全國平均房貸查詢金額從3月到6月減少8000澳元，其中悉尼減少1.2萬澳元。
這說明問題不只是賣家定價過高，而是能獲得足夠貸款並承擔月供的買家正在減少。Equifax還發現，第二季度房貸困難賬戶環比增加5.3%，說明部分家庭不僅不敢新增債務，現有貸款壓力也在上升。不過，Equifax統計的是金融機構查詢借款人信用記錄的次數，反映申請意向和信貸需求，不等於最終批准或放款。它更像一個領先信號：未來能真正參加競拍的買家可能仍然偏少。
交易量下滑比單純的房價下降更能帶來衝擊
拍賣市場急凍的影響不只落在買賣雙方身上。住宅每完成一次交易，背後都會帶動印花稅、銀行貸款、房貸經紀、過戶律師、驗房、搬家、裝修和傢具消費。價格下跌會影響財富感受，而成交量下降則會直接減少這些行業的業務。新州2026—27年度預算文件已經把未來四年至2029—30年度的房產轉讓稅收入預測下調53億澳元。
新州財政部明確指出，利率路徑發生重大變化，已經壓低市場信心、房價和交易量，房地產市場繼續走弱仍是預算收入的重要下行風險。這說明交易低迷並非房地產中介行業自己的問題。新州房價和家庭債務較高，對利率變化尤其敏感；如果買賣雙方長期僵持，州政府財政、房地產服務業和相關消費都會受到影響。
Panos警告交易量可能最多下降40%，但這個比例仍是其風險判斷，不是官方已經確認的全國跌幅。更可靠的結論是：交易越少，相關稅收和服務收入承受的壓力就越大。
賣不動房並不是不缺房
澳洲住房市場最矛盾的地方是，拍賣現場無人競標與長期住房供應不足可以同時發生。根據澳洲統計局最新住房審批數據，2026年6月住宅審批環比上升7.2%至18328套，其中獨立屋10631套，公寓、聯排等非獨立屋7138套。單月數據有所改善，但仍略低於2016年6月的18375套。2025—26財年共批准205249套住宅，比十年前少約14%。
公共事務研究所據此把國家住房協議實施前兩年的「審批缺口」估算為至少86574套，但這不是統計局確認的實際竣工缺口，因為審批不等於開工，更不等於交付。更穩妥的判斷來自國家住房供應與可負擔性委員會2026年報告。委員會預計，國家住房協議期間可能建成約98萬套住房，比120萬套目標少約22萬套，120萬套規模可能推遲到2030年9月左右才達到。
這說明短期交易凍結並沒有消除長期缺房。相反，如果開發商因為融資成本上升、預售不足和售價下降而推遲項目，幾年後的供應壓力反而可能更大。
——結語——
澳洲住房市場當前最準確的描述，或許不是沒人需要房子，而是大量需求暫時無法轉化成成交。買家擔心利率、房價和政策，不願意在下跌過程中追價；賣家仍參考過去高點，不願接受更低報價；投資者等待稅改影響更加清晰；開發商則要重新計算土地、融資、建造成本和最終售價。所有人都還在市場里，卻都希望別人先作出決定。
真正的考驗可能出現在春季。屆時通常會有更多賣家掛牌，如果房源增加而買家信心仍未恢復，賣方之間的競爭會加劇，價格壓力也可能進一步擴大；若利率預期穩定、買賣雙方逐漸接受新的價格水平，交易量則可能先於房價恢復。無論接下來是哪一種方向，有一點已經越來越清楚：澳洲當前面對的不是單純的房價漲跌問題，而是融資能力、投資制度、交易信心和住房供應同時發生變化。
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