两边不讨好！澳洲现在的处境真的太尴尬了！房价下跌让大量澳洲人陷入两难之中！墨尔本清盘率突破60%，买家市场即将在当地形成？
——前言——
当澳洲房价不断创新高时，围绕住房政策最常见的问题是：房价到底什么时候才能停下来？现在，这个问题正在悄悄发生变化。Cotality最新数据显示，2026年7月澳洲住宅价值指数环比下跌0.7%，创下2022年12月以来最大的单月跌幅。
悉尼一个月下跌1.4%，墨尔本下跌1.2%，此前表现坚挺的布里斯班和阿德莱德也分别转跌0.6%和0.2%。按照7月数据，全国住宅估算中位值已经回落到约92.84万澳元。更重要的是，这轮调整已经不再只是悉尼和墨尔本两个大城市自己的问题，而是在向全国更多市场扩散。
房价下跌使澳洲陷入两难，首置者与业主未必都受益！
澳洲房价出现近四年来最大单月跌幅后，陷入了一个微妙的政治难题：房价跌得太多，会让现有业主担心财富缩水；但如果政府完全回避房价下降对可负担性的帮助，又很难向年轻人证明住房改革正在改变市场。澳洲政治最矛盾的地方正在显现，人人都希望住房更便宜，却很少有业主希望自己的房子真正跌价。
Cotality最新数据显示，7月全澳住宅价值环比下跌0.7%，中位值降至约92.84万澳元，为2022年12月以来最大单月跌幅；悉尼下跌1.4%、墨尔本下跌1.2%，此前强势的布里斯班也跌0.6%，说明调整已经不再只是悉尼、墨尔本的故事。不过，全国房价同比仍上涨5.3%，因此目前更准确的描述仍是市场从高位回调，而不是楼市崩盘。
推动这轮降温的首要因素仍是利率。澳联储连续三次加息后，现金利率目前为4.35%，更高的房贷成本直接压低家庭借贷能力。与此同时，负扣税和资本利得税改革也改变了部分投资者预期。政府第一阶段税改已经立法，但核心负扣税新规主要从2027年7月1日起实施，因此现阶段更稳妥的说法是：税改正在影响市场情绪和投资决策，但不能把当前房价下跌全部归因于税改。
这也让工党的表态越来越谨慎。住房部长Clare O’Neil承认市场正在经历“调整”，但强调税改并非主要原因；副总理Richard Marles则希望房价最终进入“可持续增长状态。既不能再以两位数速度上涨，把年轻人越推越远，又不能急跌到让近期购房者陷入严重负资产。问题在于，现在市场已经不是单纯涨得慢，而是开始真正下跌。
但对首次置业者而言，房价下跌也并不自动意味着更买得起。价格下降提高了买家的议价空间，可与此同时，加息也在削弱贷款能力。一个家庭即使看到目标房产便宜了几万澳元，也可能发现银行愿意借给自己的钱下降得更多；而总价较低的入门级住宅由于需求集中，竞争仍可能十分激烈。
所以，这轮房价下跌既不是单纯的好消息，也不是坏消息。它给现金充足、贷款能力稳定的买家创造了机会，却可能让近期以低首付入市的人面临负资产风险，同时削弱部分家庭的财富感。对工党而言，真正困难的不是解释房价为什么跌，而是如何让住房重新变得可负担，又不引发一场伤及家庭资产和经济信心的楼市急跌。
墨尔本清盘率开始上升，买家市场是否会回归？
墨尔本楼市在经历连续数周的低迷后，终于出现了一丝回暖迹象。8月8日周末，PropTrack公布的342个拍卖结果显示，墨尔本初步清盘率升至62.6%，明显高于前一周的53.7%。如果最终结果仍能守在55.7%以上，将成为3月中旬以来表现最强的拍卖周末之一。
不过，最新数据也提醒市场不要过早庆祝。截至8月10日下午，realestate.com.au更新的全维州数据为701场计划拍卖、619个已公布结果，清盘率约58%。这个数字与周六62.6%的墨尔本初步清盘率统计口径并不完全相同，但也说明随着未公布结果陆续补齐，初步清盘率通常会有所回落。
比数字更明显的变化来自拍卖现场。Ray White Mill Park销售顾问Adam Velardi表示，一些观望数周的买家正在重新入场，一场人潮拥挤的拍卖甚至让他调侃：“他们说市场已经死了。”但买家并非无差别回归，高价或条件普通的房产仍可能遇冷，真正容易引发竞争的，依然是地段好、维护佳、供应少且定价合理的住宅。
Ray White维州首席拍卖师Luke Banitsiotis也认为，现在的市场更接近平衡，而不是重新回到卖家全面占优。拍卖现场只要出现两名真正想买、情绪高度投入的竞标者，就可能迅速改变成交结果。这意味着墨尔本正在出现更加明显的分化，好房依然有人抢，普通房源却必须靠价格吸引买家。
Whitefox Advocacy董事Nicholas Morrison则认为，墨尔本可能已经接近这一轮市场周期底部，2026年冬季部分买家未来可能被认为买得非常好。但他同时提醒，清盘率不能代表整个楼市，因为在疲软市场中，不少卖家已经转向私人协议或意向书销售，真正进入拍卖场的房源本身就经过了一轮筛选。高价房中也出现了一些亮眼成交。Richmond的14 James St以331.5万澳元成交，成为目前的最高价；Carlton North的542 Canning St以238万成交，Kew East的12 Minto St则卖出227万澳元。
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