兩邊不討好！澳洲現在的處境真的太尷尬了！房價下跌讓大量澳洲人陷入兩難之中！墨爾本清盤率突破60%，買家市場即將在當地形成？
——前言——
當澳洲房價不斷創新高時，圍繞住房政策最常見的問題是：房價到底什麼時候才能停下來？現在，這個問題正在悄悄發生變化。Cotality最新數據顯示，2026年7月澳洲住宅價值指數環比下跌0.7%，創下2022年12月以來最大的單月跌幅。
悉尼一個月下跌1.4%，墨爾本下跌1.2%，此前表現堅挺的布里斯班和阿德萊德也分別轉跌0.6%和0.2%。按照7月數據，全國住宅估算中位值已經回落到約92.84萬澳元。更重要的是，這輪調整已經不再只是悉尼和墨爾本兩個大城市自己的問題，而是在向全國更多市場擴散。
房價下跌使澳洲陷入兩難，首置者與業主未必都受益！
澳洲房價出現近四年來最大單月跌幅后，陷入了一個微妙的政治難題：房價跌得太多，會讓現有業主擔心財富縮水；但如果政府完全迴避房價下降對可負擔性的幫助，又很難向年輕人證明住房改革正在改變市場。澳洲政治最矛盾的地方正在顯現，人人都希望住房更便宜，卻很少有業主希望自己的房子真正跌價。
Cotality最新數據顯示，7月全澳住宅價值環比下跌0.7%，中位值降至約92.84萬澳元，為2022年12月以來最大單月跌幅；悉尼下跌1.4%、墨爾本下跌1.2%，此前強勢的布里斯班也跌0.6%，說明調整已經不再只是悉尼、墨爾本的故事。不過，全國房價同比仍上漲5.3%，因此目前更準確的描述仍是市場從高位回調，而不是樓市崩盤。
推動這輪降溫的首要因素仍是利率。澳聯儲連續三次加息后，現金利率目前為4.35%，更高的房貸成本直接壓低家庭借貸能力。與此同時，負扣稅和資本利得稅改革也改變了部分投資者預期。政府第一階段稅改已經立法，但核心負扣稅新規主要從2027年7月1日起實施，因此現階段更穩妥的說法是：稅改正在影響市場情緒和投資決策，但不能把當前房價下跌全部歸因於稅改。
這也讓工黨的表態越來越謹慎。住房部長Clare O』Neil承認市場正在經歷「調整」，但強調稅改並非主要原因；副總理Richard Marles則希望房價最終進入「可持續增長狀態。既不能再以兩位數速度上漲，把年輕人越推越遠，又不能急跌到讓近期購房者陷入嚴重負資產。問題在於，現在市場已經不是單純漲得慢，而是開始真正下跌。
但對首次置業者而言，房價下跌也並不自動意味著更買得起。價格下降提高了買家的議價空間，可與此同時，加息也在削弱貸款能力。一個家庭即使看到目標房產便宜了幾萬澳元，也可能發現銀行願意借給自己的錢下降得更多；而總價較低的入門級住宅由於需求集中，競爭仍可能十分激烈。
所以，這輪房價下跌既不是單純的好消息，也不是壞消息。它給現金充足、貸款能力穩定的買家創造了機會，卻可能讓近期以低首付入市的人面臨負資產風險，同時削弱部分家庭的財富感。對工黨而言，真正困難的不是解釋房價為什麼跌，而是如何讓住房重新變得可負擔，又不引發一場傷及家庭資產和經濟信心的樓市急跌。
墨爾本清盤率開始上升，買家市場是否會回歸？
墨爾本樓市在經歷連續數周的低迷后，終於出現了一絲回暖跡象。8月8日周末，PropTrack公布的342個拍賣結果顯示，墨爾本初步清盤率升至62.6%，明顯高於前一周的53.7%。如果最終結果仍能守在55.7%以上，將成為3月中旬以來表現最強的拍賣周末之一。
不過，最新數據也提醒市場不要過早慶祝。截至8月10日下午，realestate.com.au更新的全維州數據為701場計劃拍賣、619個已公布結果，清盤率約58%。這個數字與周六62.6%的墨爾本初步清盤率統計口徑並不完全相同，但也說明隨著未公布結果陸續補齊，初步清盤率通常會有所回落。
比數字更明顯的變化來自拍賣現場。Ray White Mill Park銷售顧問Adam Velardi表示，一些觀望數周的買家正在重新入場，一場人潮擁擠的拍賣甚至讓他調侃：「他們說市場已經死了。」但買家並非無差別回歸，高價或條件普通的房產仍可能遇冷，真正容易引發競爭的，依然是地段好、維護佳、供應少且定價合理的住宅。
Ray White維州首席拍賣師Luke Banitsiotis也認為，現在的市場更接近平衡，而不是重新回到賣家全面佔優。拍賣現場只要出現兩名真正想買、情緒高度投入的競標者，就可能迅速改變成交結果。這意味著墨爾本正在出現更加明顯的分化，好房依然有人搶，普通房源卻必須靠價格吸引買家。
Whitefox Advocacy董事Nicholas Morrison則認為，墨爾本可能已經接近這一輪市場周期底部，2026年冬季部分買家未來可能被認為買得非常好。但他同時提醒，清盤率不能代表整個樓市，因為在疲軟市場中，不少賣家已經轉向私人協議或意向書銷售，真正進入拍賣場的房源本身就經過了一輪篩選。高價房中也出現了一些亮眼成交。Richmond的14 James St以331.5萬澳元成交，成為目前的最高價；Carlton North的542 Canning St以238萬成交，Kew East的12 Minto St則賣出227萬澳元。
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