房子只值$90万、房贷却有$95万！这才是澳洲业主真正的危机
人们常用一种简单而可怕的算式，来描述刚买房者可能面对的困境。
你用100万澳元买下一栋房子，贷款95万澳元。随后房价下跌，房屋价值突然降至90万澳元，但你欠银行的钱仍是95万澳元。
这意味着你陷入了负资产。
于是，房主被困、银行蒙受损失、房地产市场陷入危机等标题纷纷出现。
不过，这个推演中有一个相当重要的环节经常被忽略：银行其实非常希望你继续偿还房贷。
正因如此，负资产并不必然像一些说法描述的那样，演变成一场灾难。
尤其在当前市场，银行正相互竞争以争取借款人。它们要的是能持续带来利息收入的房贷，而不是房屋；更不会想要价值低于欠款的房屋。
对贷款机构而言，关键在于借款人是否继续还款。
一旦还款状况发生变化，局面往往就会恶化，银行和房主都一样。此时，房屋价值与银行应收欠款之间的5万澳元差额，不再只是纸面数字，而成了现实问题。
如果银行收回房屋，再以90万澳元将其卖掉，单是5万澳元的短缺就需要处理，更不用说出售房产还会产生相关费用。在这种情况下，唯一占便宜的是以低价买入房产的人。
当然，有些卖方确实别无选择。离婚、疾病和失业都是生活中的现实，而个人未必能够控制这些事情。
但眼下围绕房价下跌的担忧，至少忽略了放贷的实际运行方式；说得严重一点，也可能是某些既得利益者为了让房价继续飙升而制造的声势。
银行不会被动等着房主陷入负资产。让贷款保持正常履约，符合银行自身的商业利益。
这不代表银行会免除债务、替房主挡住市场下跌，也不意味着买家可以放心借更多钱，指望银行出手相救。真正的区别在于：只要房主仍有能力偿还房贷，他的处境就与无法还款的人大不相同。
股市中，这种情况随处可见。股价下跌、投资组合缩水时，投资者很容易想在形势进一步恶化前卖出。但只要投资者负担得起继续持有，投资策略也没有改变，低迷时卖出可能只是把账面损失变成实际损失。
房屋的道理基本相同，唯一明显不同的是情感因素。人们对家庭住宅的情感依恋，通常不是对一篮子股票的感情所能相比的。
然而，资产价值下跌本身，并不会自动造成现金流危机。
与全球金融危机时期的美国房地产市场相比，澳洲还有一个重要的现实差异。当时，美国有许多房主留下钥匙便离开了房屋。
在澳洲，卖房的成本很高。印花税、中介费以及搬家产生的其他开支，合计起来可能十分惊人。我最近研究过这个问题，发现即便只是一次相对有限的换房升级，把这些费用算进去，搬家成本也可能超过10万澳元。
这相当于要偿还很多期房贷。
如果是我发现房屋价值低于房贷余额，我会先去找银行谈谈。原因不是银行是我的朋友，而是各家银行都在争取客户，也不愿让优质贷款流失。对贷款机构来说，一个仍在持续还房贷的房主很有价值。
我会向贷款机构说明自己的情况，询问能否获得更低的利率。特别是当另一种选择是在市场下跌时再融资或卖房时，我会更想争取到这样的利率。银行不一定会答应，但开口询问可能很有价值。
面对各种夸张的说法，有一点必须记住：陷入负资产，与无力偿还房贷，是两回事。
担心自己最大一项资产的价值，完全合理。但只要还能继续还款，房主就拥有一个关键优势——时间。
房价可能上涨，也可能下跌，甚至可能多年原地不动。没有人能准确知道下一步会怎样。因此，任何人若对下一轮房产崩盘作出胸有成竹的预测，都应当谨慎看待。
房屋贬值固然令人不安，真正棘手的却是那笔你已经无力负担的房贷。
对房主来说，最重要的是自己的财务状况如何，而不是房产估值每隔几个月显示出的数字。
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