房子只值$90萬、房貸卻有$95萬！這才是澳洲業主真正的危機
人們常用一種簡單而可怕的算式，來描述剛買房者可能面對的困境。
你用100萬澳元買下一棟房子，貸款95萬澳元。隨後房價下跌，房屋價值突然降至90萬澳元，但你欠銀行的錢仍是95萬澳元。
這意味著你陷入了負資產。
於是，房主被困、銀行蒙受損失、房地產市場陷入危機等標題紛紛出現。
不過，這個推演中有一個相當重要的環節經常被忽略：銀行其實非常希望你繼續償還房貸。
正因如此，負資產並不必然像一些說法描述的那樣，演變成一場災難。
尤其在當前市場，銀行正相互競爭以爭取借款人。它們要的是能持續帶來利息收入的房貸，而不是房屋；更不會想要價值低於欠款的房屋。
對貸款機構而言，關鍵在於借款人是否繼續還款。
一旦還款狀況發生變化，局面往往就會惡化，銀行和房主都一樣。此時，房屋價值與銀行應收欠款之間的5萬澳元差額，不再只是紙面數字，而成了現實問題。
如果銀行收回房屋，再以90萬澳元將其賣掉，單是5萬澳元的短缺就需要處理，更不用說出售房產還會產生相關費用。在這種情況下，唯一佔便宜的是以低價買入房產的人。
當然，有些賣方確實別無選擇。離婚、疾病和失業都是生活中的現實，而個人未必能夠控制這些事情。
但眼下圍繞房價下跌的擔憂，至少忽略了放貸的實際運行方式；說得嚴重一點，也可能是某些既得利益者為了讓房價繼續飆升而製造的聲勢。
銀行不會被動等著房主陷入負資產。讓貸款保持正常履約，符合銀行自身的商業利益。
這不代表銀行會免除債務、替房主擋住市場下跌，也不意味著買家可以放心借更多錢，指望銀行出手相救。真正的區別在於：只要房主仍有能力償還房貸，他的處境就與無法還款的人大不相同。
股市中，這種情況隨處可見。股價下跌、投資組合縮水時，投資者很容易想在形勢進一步惡化前賣出。但只要投資者負擔得起繼續持有，投資策略也沒有改變，低迷時賣出可能只是把賬面損失變成實際損失。
房屋的道理基本相同，唯一明顯不同的是情感因素。人們對家庭住宅的情感依戀，通常不是對一籃子股票的感情所能相比的。
然而，資產價值下跌本身，並不會自動造成現金流危機。
與全球金融危機時期的美國房地產市場相比，澳洲還有一個重要的現實差異。當時，美國有許多房主留下鑰匙便離開了房屋。
在澳洲，賣房的成本很高。印花稅、中介費以及搬家產生的其他開支，合計起來可能十分驚人。我最近研究過這個問題，發現即便只是一次相對有限的換房升級，把這些費用算進去，搬家成本也可能超過10萬澳元。
這相當於要償還很多期房貸。
如果是我發現房屋價值低於房貸餘額，我會先去找銀行談談。原因不是銀行是我的朋友，而是各家銀行都在爭取客戶，也不願讓優質貸款流失。對貸款機構來說，一個仍在持續還房貸的房主很有價值。
我會向貸款機構說明自己的情況，詢問能否獲得更低的利率。特別是當另一種選擇是在市場下跌時再融資或賣房時，我會更想爭取到這樣的利率。銀行不一定會答應，但開口詢問可能很有價值。
面對各種誇張的說法，有一點必須記住：陷入負資產，與無力償還房貸，是兩回事。
擔心自己最大一項資產的價值，完全合理。但只要還能繼續還款，房主就擁有一個關鍵優勢——時間。
房價可能上漲，也可能下跌，甚至可能多年原地不動。沒有人能準確知道下一步會怎樣。因此，任何人若對下一輪房產崩盤作出胸有成竹的預測，都應當謹慎看待。
房屋貶值固然令人不安，真正棘手的卻是那筆你已經無力負擔的房貸。
對房主來說，最重要的是自己的財務狀況如何，而不是房產估值每隔幾個月顯示出的數字。
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