金融专家警告：住房危机加剧，澳洲租户被迫忍受持续涨租房
很多租客以为，房租涨不涨，主要看市场供需。但一位金融专家指出，情况比这更精确。不少房东是掐着法律允许的第一天——整整365天——准点给租客送上涨租通知。
Finder金融专家泰勒·布莱克本（Taylor Blackburn）表示，租客正在成为利率上升的”背锅人”，涨租带来的影响对本就承压的群体来说是”巨大的”。
Finder Money专家泰勒·布莱克本表示，租户正在承担这些高利率带来的成本。图片：由受访者提供
他说：”房东想从名下房产上榨取尽可能多的收益，而部分主要城市的优质租赁房源本身就存在明显短缺。”
据Cotality年度租金报告，全国房租在2026年3月季度上涨2.1%，将各首府城市综合周租中位数推高至724澳元。其中，悉尼以824澳元的周租中位数，成为全国最贵的租赁市场；达尔文涨幅最猛，截至3月的一年内房租上涨了9.2%。
为什么偏偏是现在：
加息+负扣税改革叠加
布莱克本解释，房东近期涨租提速，背后是两股力量叠加：一是2026年内澳储行三次加息，二是负扣税（negative gearing）政策收紧。
澳储行今年2月、3月、5月三次上调现金利率，累计上调75个基点，此后已连续三个月将利率维持在4.35%。加息后，整体金融环境”更趋紧张”，经济”似乎正在放缓”，但澳储行仍表示通胀”过高”。
澳储行决定维持现金供应后，房地产市场成为争论的焦点。图片：NewsWire / Max Mason-Hubers
今年5月，工党对负扣税和资本利得税规则做出调整，负扣税——即通过资产账面亏损来降低薪资所得税负担的操作——如今被限制为仅适用于新建住宅投资。这一变化同时也影响了50%的资本利得税优惠。
布莱克本表示，负扣税政策的调整，对房东涨租的决策产生了相当大的影响，很多房东现在更想让”收租金额”跑赢”月供支出”，让自己的投资从”负现金流”转向”正现金流”。
掐点365天：法律漏洞还是精准算计？
布莱克本提到一个具体细节：在新南威尔士州，法律规定房东一年只能涨一次租，而多个案例显示，租客收到的涨租通知，日期正好卡在上一次涨租之后的第365天。
他说：”我们的调研显示，超过40%的受访者过着’月光’的生活，手头现金储蓄不足1000澳元。如果你是固定收入群体，你的收入增长速度未必跟得上租金上涨的速度。”
经济学家：这跟房贷压力是一回事
国民银行（NAB）澳大利亚经济主管加雷斯·斯宾塞（Gareth Spence）表示，现金利率对租金的影响方式，”跟它影响房贷利率的方式差不多”。
澳大利亚国民银行（NAB）高级经济学家加雷斯·斯宾塞表示，维持利率不变是澳储行“鹰派”举措的一部分。图片：由澳储行提供
他说：”租客现在面临的核心挑战，是一个非常紧张的租赁市场——我们知道空置率极低，也知道投资者正在小幅撤出市场，这不只是买房层面的可负担性问题，租房本身也面临同样的挑战。”
本周二，澳储行以”鹰派”姿态宣布维持现金利率在4.35%不变，并预测通胀存在”上行风险”。
如果你正在租房、担心涨租，
这几点可以提前准备
先记清楚自己上一次涨租的具体日期：如果在新州等有”一年一次”限制的州，房东最早能再次涨租的日期是固定的，提前心里有数，收到通知时才不会措手不及，也方便核实涨幅是否合理。
涨租通知到了，先别急着签字确认：可以先查询当地公平交易或租房权益机构（如新州Fair Trading、Tenants’ Union）的租金上涨指引，确认涨幅是否符合规定流程、通知期是否足够。
手头现金储备偏薄的，提前规划缓冲空间：调研显示四成租客现金储备不足1000澳元，如果自己也是这种情况，建议提前跟房东沟通能否分期到位涨幅，或者提前几个月开始压缩非必要开支做缓冲。
如果觉得涨幅明显不合理，可以申请租金裁定：多数州都设有租房纠纷调解或裁定机制，如果协商无果，可以通过当地租赁裁判所（如NSW的NCAT）申请复核，这是租客可以合法争取的权益渠道。
你所在城市这一年涨租了多少？跟上面的数据对得上吗？欢迎评论区聊聊。
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