金融專家警告：住房危機加劇，澳洲租戶被迫忍受持續漲租房
很多租客以為，房租漲不漲，主要看市場供需。但一位金融專家指出，情況比這更精確。不少房東是掐著法律允許的第一天——整整365天——準點給租客送上漲租通知。
Finder金融專家泰勒·布萊克本（Taylor Blackburn）表示，租客正在成為利率上升的”背鍋人”，漲租帶來的影響對本就承壓的群體來說是”巨大的”。
Finder Money專家泰勒·布萊克本表示，租戶正在承擔這些高利率帶來的成本。圖片：由受訪者提供
他說：”房東想從名下房產上榨取儘可能多的收益，而部分主要城市的優質租賃房源本身就存在明顯短缺。”
據Cotality年度租金報告，全國房租在2026年3月季度上漲2.1%，將各首府城市綜合周租中位數推高至724澳元。其中，悉尼以824澳元的周租中位數，成為全國最貴的租賃市場；達爾文漲幅最猛，截至3月的一年內房租上漲了9.2%。
為什麼偏偏是現在：
加息+負扣稅改革疊加
布萊克本解釋，房東近期漲租提速，背後是兩股力量疊加：一是2026年內澳儲行三次加息，二是負扣稅（negative gearing）政策收緊。
澳儲行今年2月、3月、5月三次上調現金利率，累計上調75個基點，此後已連續三個月將利率維持在4.35%。加息后，整體金融環境”更趨緊張”，經濟”似乎正在放緩”，但澳儲行仍表示通脹”過高”。
澳儲行決定維持現金供應后，房地產市場成為爭論的焦點。圖片：NewsWire / Max Mason-Hubers
今年5月，工黨對負扣稅和資本利得稅規則做出調整，負扣稅——即通過資產賬面虧損來降低薪資所得稅負擔的操作——如今被限製為僅適用於新建住宅投資。這一變化同時也影響了50%的資本利得稅優惠。
布萊克本表示，負扣稅政策的調整，對房東漲租的決策產生了相當大的影響，很多房東現在更想讓”收租金額”跑贏”月供支出”，讓自己的投資從”負現金流”轉向”正現金流”。
掐點365天：法律漏洞還是精準算計？
布萊克本提到一個具體細節：在新南威爾士州，法律規定房東一年只能漲一次租，而多個案例顯示，租客收到的漲租通知，日期正好卡在上一次漲租之後的第365天。
他說：”我們的調研顯示，超過40%的受訪者過著’月光’的生活，手頭現金儲蓄不足1000澳元。如果你是固定收入群體，你的收入增長速度未必跟得上租金上漲的速度。”
經濟學家：這跟房貸壓力是一回事
國民銀行（NAB）澳大利亞經濟主管加雷斯·斯賓塞（Gareth Spence）表示，現金利率對租金的影響方式，”跟它影響房貸利率的方式差不多”。
澳大利亞國民銀行（NAB）高級經濟學家加雷斯·斯賓塞表示，維持利率不變是澳儲行「鷹派」舉措的一部分。圖片：由澳儲行提供
他說：”租客現在面臨的核心挑戰，是一個非常緊張的租賃市場——我們知道空置率極低，也知道投資者正在小幅撤出市場，這不只是買房層面的可負擔性問題，租房本身也面臨同樣的挑戰。”
本周二，澳儲行以”鷹派”姿態宣布維持現金利率在4.35%不變，並預測通脹存在”上行風險”。
如果你正在租房、擔心漲租，
這幾點可以提前準備
先記清楚自己上一次漲租的具體日期：如果在新州等有”一年一次”限制的州，房東最早能再次漲租的日期是固定的，提前心裡有數，收到通知時才不會措手不及，也方便核實漲幅是否合理。
漲租通知到了，先別急著簽字確認：可以先查詢當地公平交易或租房權益機構（如新州Fair Trading、Tenants’ Union）的租金上漲指引，確認漲幅是否符合規定流程、通知期是否足夠。
手頭現金儲備偏薄的，提前規劃緩衝空間：調研顯示四成租客現金儲備不足1000澳元，如果自己也是這種情況，建議提前跟房東溝通能否分期到位漲幅，或者提前幾個月開始壓縮非必要開支做緩衝。
如果覺得漲幅明顯不合理，可以申請租金裁定：多數州都設有租房糾紛調解或裁定機制，如果協商無果，可以通過當地租賃裁判所（如NSW的NCAT）申請複核，這是租客可以合法爭取的權益渠道。
你所在城市這一年漲租了多少？跟上面的數據對得上嗎？歡迎評論區聊聊。
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