澳洲卖房：15% 先被扣走，除非你提前 28 天拿到清税证明
从 2025 年 1 月 1 日起，在澳大利亚卖房，买方必须从成交价里扣下 15% 直接交给澳大利亚税务局（ATO）——不看你是不是澳洲税务居民，也不看房子值多少钱。让这 15% 不被扣走的，只有一张叫「清税证明」（clearance certificate）的纸。它是免费的，但 ATO 说最长要 28 天才发得出来，并且要求至少在交割前 28 天递交申请。
这条规则的名字很长：外国居民资本利得预扣税（Foreign Resident Capital Gains Withholding，缩写 FRCGW）。名字里有「外国居民」四个字，所以绝大多数人第一反应是「跟我没关系，我是澳洲居民」。
这个反应，正是它现在最容易出事的地方。
因为扣不扣，不取决于你是不是澳洲税务居民。取决于你有没有在交割前把那张纸交到买方手上。没有那张纸，买方在法律上没有选择权——他必须扣。
2025 年 1 月 1 日改了什么
改了两件事，第二件比第一件重要得多。
第一，比例从 12.5% 提高到 15%。ATO 的原话是：2025 年 1 月 1 日当天及之后，15% 的比例适用于所有房产的价值。
第二，75 万澳元的门槛被彻底取消了。这不是调低，是删除。修法直接废止了《1953 年税务管理法》附表一第 14-215(1) 条——那一条就是门槛的出处（《Treasury Laws Amendment (2024 Tax and Other Measures No. 1) Act 2024》，2024 年 12 月 10 日御准）。
所以现在没有「小额免扣」这回事。一套 40 万澳元的区域公寓，一样在范围内。这意味着澳洲每一笔房产交易的每一个卖家，现在都需要一张清税证明——包括住了三十年的自住房，包括从来没出过澳洲的本地卖家。
判断的时点是合同签署日，不是交割日
这一条几乎所有中文内容都写错了。
法条写得很清楚：新规则适用于 2025 年 1 月 1 日当天或之后发生的取得行为。也就是合同签署那一天，不是钱到账那一天。
实务上更常用的意义是：你退税时申报的年份，看的也是合同签署日。7 月签、9 月交割，这笔钱算在早的那个财政年度里。
哪些房产会被扣
范围比多数人以为的宽。ATO 列出的资产包括：你的自住房、空地、住宅和商业地产、澳大利亚境内的采矿及勘探权、澳大利亚房地产的租赁权，以及间接持有澳洲房地产权益的股份和期权（未在正式证券交易所上市的）。
注意两件事。空地在内。商业地产在内。很多人以为这是「住宅政策」，不是。
澳洲税务居民：清税证明是唯一的办法
如果你是澳洲税务居民，你要做的只有一件事：向 ATO 申请清税证明，并在交割当天或之前把它交给买方。
费用：免费。ATO 原话是「applications for clearance certificates are free」。你如果被收了钱，那是过户师或中介的服务费，不是税局的费用。
处理时间：ATO 说申请最长需要 28 天处理和签发，并要求必须至少在交割前 28 天递交。这里要说一句：ATO 现在的页面上，已经没有「多数证明几天内自动签发」这句话了。早年的旧版指引确实这么写过，很多中文文章至今还在引用。以现在的官方口径为准——按 28 天准备。
什么情况会更久：近年没有按时报税、居民身份发生过变化、申请人姓名与房产权属登记不一致、持有结构复杂（信托、公司、多人共有）。ATO 明确表示，临近交割才递交的申请，它不保证来得及。
有效期：签发日起 12 个月，前提是这期间你的税务居民身份没有变化。一张证明可以覆盖一次流拍、一次重新挂牌，甚至同一年内的多套房产。所以早申请没有任何代价。
如果证明晚了一天，会发生什么
买方必须扣。ATO 的原话是：交割日之前卖方没有提供清税证明的，买方「must」扣下 FRCGW 并交给税局。没有裁量空间，也没有事后撤回的机制——第二天拿到证明，不能把钱要回来。
然后是这篇文章里最该记住的一句：钱只能通过报税拿回来。
ATO 写得很直接：没有在交割前提供清税证明、并且被扣了款的，你必须提交纳税申报表，才能把这笔钱抵回给你。如果没有欠税、这笔交易没有资本利得税、也没有其他澳洲来源收入应缴税，那么这 15% 会全额退回。
问题在时间。所得税申报表不能在相关财政年度结束前提交，退款在评估之后才发生。一份 2026 年 7 月 1 日签署的合同属于 2026–27 财政年度，那个年度到 2027 年 6 月 30 日才结束。也就是说，这笔钱最少要等 十一个月以上，而且这还没算 ATO 的处理时间。
非税务居民：申请调低比例（variation）
如果你确实是非澳洲税务居民，清税证明这条路走不通，但还有第二条：向 ATO 申请调低预扣比例。
理由必须是「15% 相对于你预计的澳洲税负过高」。ATO 认可的具体情形包括：这笔交易没有资本利得（比如资本亏损，或者适用 CGT 展期）；有可抵扣的税务亏损；以及一种很实际的情形——成交款不足以同时支付预扣税和清偿贷款。最后这条对高杠杆的海外投资房尤其相关。
时间上非常紧。ATO 的要求是合同一签就递交——因为申请必须附上销售合同，所以你没法提前准备。处理时间同样是最长 28 天，而调低通知必须在交割当天或之前送到买方手上。
算一下：合同签署 → 立刻申请 → 最长 28 天 → 通知必须在交割前到位。如果交割期是常见的 30 天或 42 天，几乎没有余量。短于六周的交割期，风险很高。
为什么买方不会通融
因为风险在买方身上。买方没有扣、没有按时交给 ATO 的，可能面临 10 个罚款单位或其未扣缴的 FRCGW 金额的罚则。从 2026 年 7 月 1 日起，一个罚款单位是 364 澳元。扣了但没交的，从交割日起计收一般利息费用（GIC）。
说白了：买方可能要自掏腰包补上本该从你的房款里扣的那一笔，再加罚款和利息。所以买方的律师不会在没有清税证明的情况下交割——这不是他们谨慎，是他们不能。
一个例子：悉尼一套 120 万澳元的房子
假设你是澳洲税务居民，2026 年 7 月 1 日签约，42 天交割，8 月 12 日成交。
情形一，你在 6 月初就申请了清税证明。证明在签约前拿到，交割时交给买方。扣缴金额：0 澳元。你拿到全部 120 万。
情形二，你在签约后才想起来。7 月 1 日递交，ATO 用了 25 天，7 月 26 日签发——赶上了。扣缴金额：0 澳元。但这是运气。
情形三，申请卡在核查里，8 月 14 日才签发，晚了两天。买方必须扣下 18 万澳元交给 ATO。你这笔交易可能一分钱资本利得税都不用交——自住房、澳洲居民、完全免税——但这 18 万要等到 2026–27 财政年度结束、你提交申报表、ATO 完成评估之后才回来。最快也是 2027 年下半年。
三种情形的差别，全在一张免费的纸，和你多早去申请。
关键数据（已核实）
把上面这张表用文字再写一遍：预扣比例：15%，2025 年 1 月 1 日起，此前为 12.5%。价格门槛：没有门槛，任何价格的房产都适用；2025 年 1 月 1 日之前为 75 万澳元。判定时点：合同签署日，不是交割日。清税证明费用：免费。清税证明处理时间：最长 28 天，必须至少在交割前 28 天递交。清税证明有效期：签发日起 12 个月。调低申请处理时间：最长 28 天，合同签署后应立即递交。买方未扣缴的罚则：10 个罚款单位或未扣缴金额，2026 年 7 月 1 日起每个罚款单位为 364 澳元。退款途径：提交合同签署所属财政年度的所得税申报表，经评估后退还。
话也要说清楚
第一，这 15% 扣的是成交价，不是利润。房子亏本卖，一样扣 15%。这也正是「调低申请」存在的原因——但调低要你自己去申请，没有人会替你做。
第二，非税务居民还有两件事叠在一起。自 2020 年 6 月 30 日之后出售的房产，非税务居民不能享受自住房免税，除非满足「生活事件测试」。2017 年 5 月 9 日之前购入的过渡安排，要求在 2020 年 6 月 30 日前出售——那扇门六年前就关了，但至今仍有中文内容把它写成现行规则。
第三，2012 年 5 月 8 日之后取得的资产，非税务居民不能享受 50% 的资本利得税折扣；持有期间部分时间是澳洲居民的，可以按比例主张。
第四，把二、三条合起来看：一个搬回中国的澳洲华人，卖掉当年在悉尼的自住房，可能同时面对——成交价被扣 15%、自住房免税全期丧失、CGT 折扣全无。这是这条规则下代价最高的一种情形，也是最常见的一种。
第五，持有结构会显著拖慢清税证明。信托、公司、多人共有，以及权属登记姓名与申请人姓名不完全一致的情况——比如护照拼写与地契上的名字不同——都会触发人工核查。这类情况请把 28 天当成起点而不是上限。
数据来源
澳大利亚税务局（ATO）：外国居民资本利得预扣税概览；澳洲居民与清税证明；非税务居民与调低申请；缴纳外国居民资本利得预扣税；非税务居民的自住房免税；非税务居民的资本利得税折扣；罚款单位。立法：《Treasury Laws Amendment (2024 Tax and Other Measures No. 1) Act 2024》，2024 年第 135 号法案，2024 年 12 月 10 日御准。全部于 2026 年 8 月 27 日核实。
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