无数澳洲人非常不服气！澳洲房地产市场的繁荣正在消失？！在澳洲卖房不再是躺赢！97.4%的独立屋转卖仍赚钱，但房价已经先跌了
———前言———
澳洲房地产还没有进入普遍亏损的时代，但持续多年的利润繁荣，确实出现了第一道裂痕。Domain最新《2026年上半年盈亏报告》显示，97.4%的独立屋转售价格仍高于原买入价，略低于2025年下半年的97.5%；盈利独立屋的中位名义资本增值达到45.8万澳元。公寓方面，88.6%的转售盈利，中位资本增值约23.7万澳元。
Domain的判断是：卖家总体仍有厚实的历史收益，但盈利周期已经开始失去动能。更值得注意的是，最新价格已经先一步转弱。Cotality 8月3日公布的7月数据称，全国住宅价值单月下降0.7%，为2022年12月以来最大跌幅；悉尼跌1.4%、墨尔本跌1.2%，此前较强的布里斯班和阿德莱德也分别跌0.6%和0.2%。过去多年累积的财富仍很厚，但继续创造新增资本收益的环境已经明显变难。
房价在跌，为什么卖家还能赚几十万？
关键是时间差。转售盈利是滞后指标，今天卖房的人大多不是去年才买，而是已经持有多年。Property Update指出，当前业主典型持有时间约9年，因此现在兑现的主要是过去多个房价周期积累的升值。即使一套房今年从150万跌到140万，只要当年80万买入，卖家账面仍然有60万左右增值。
悉尼房价下跌与卖家仍赚钱因此可以同时存在。Domain数据显示，悉尼独立屋盈利转售的中位资本增值仍高达73.95万澳元。但这里的利润更适合理解为买入与卖出价格之间的名义资本增值，而不能直接等同于扣除印花税、贷款利息、装修、维护和交易成本后的实际净回报。
澳洲已经不是一个同步上涨的房地产市场
澳洲各城市之间的差距正在迅速拉开，2026年上半年，珀斯独立屋盈利转售比例达到99.6%，布里斯班99.5%，阿德莱德98.8%，悉尼为97.6%。悉尼的中位独立屋资本增值仍最高，达到73.95万澳元；布里斯班约62.91万、珀斯61万、阿德莱德59.5万。悉尼仍是赚得最多，布里斯班和珀斯则更接近几乎人人都赚钱。
但这种优势也开始降温。Cotality最新数据显示，布里斯班7月已经下跌0.6%，阿德莱德下降0.2%，珀斯仅上涨0.1%，且6月数据被修订为下跌0.5%。价格分层也很明显：截至7月的三个月，全国最贵四分之一住宅下跌3.2%，最低价四分之一反而上涨0.3%。未来不能再笼统讨论澳洲房价，而要看城市、价格带和具体物业。
墨尔本公寓的27%，是明显的危险信号
整份报告里最刺眼的数字，是墨尔本公寓市场。2026年上半年只有73%的公寓转售高于买入价，也就是说27%低于原购买价格出售。相比之下，布里斯班公寓盈利比例高达99.5%，珀斯98.5%，阿德莱德98.4%，悉尼为88%。
Property Update认为，墨尔本较弱的部分更多集中在供应量大、同质化严重、土地价值有限、投资者占比较高的普通高密度公寓；成熟楼盘、大户型和自住需求更强的产品可能是另一种市场。但这属于市场分析，并不等于“墨尔本所有公寓都不能买”。强势城市也并非零风险：珀斯独立屋亏损交易仅占0.4%，但亏损中位数达21.35万澳元。
利率，借贷能力，税制变化造成的裂痕
2026年楼市最大的环境变化，是资金重新变贵。澳联储今年已经三次加息，6月将现金利率维持在4.35%。澳联储明确表示，金融条件已经收紧，消费增长正在放慢，部分首府城市房价已经下跌，而且如果通胀需要，不排除进一步加息。
通胀也没有完全回到目标区间。澳洲统计局最新数据显示，6月消费者价格指数同比上涨3.8%，修正均值通胀为3.6%，住房类价格同比上涨6.8%。这意味着房价下降不一定改善可负担性：利率更高、贷款额度下降时，房子即使便宜几万，买家也未必买得起。
税制预期也在改变投资者行为。财政部确认，从2027年7月1日起，住宅负扣税原则上将集中于新建住宅，资本利得税制度也将调整，预算公布前已持有物业获得过渡保护。8月5日，政府又启动下一阶段税改草案咨询。当前楼市降温更合理的解释，是利率、借贷能力、政策和信心共同作用，而非单一因素。
澳洲的房产时代已经不一样了
目前澳洲97.4%的独立屋转售仍然盈利，大量长期业主拥有非常厚的资本缓冲；另一方面，住房供应不足和人口带来的居住需求也没有突然消失。Domain首席住宅经济学家Nicola Powell因此强调，这只是盈利周期出现裂缝，距离卖家财富崩塌仍然很远，但市场显然也不再是前几年那种普遍上涨。
Cotality最新7月数据已经显示，全澳跌幅扩大并向更多城市扩散；Domain的数据则表明，连最滞后的转售盈利比例也开始轻微下降。未来真正需要看的，不再只是“澳洲房价整体涨还是跌”，而是资产之间的差距：独立屋与高密度公寓、成熟稀缺区与大量新增供应区、自住需求强的产品与高度依赖投资客的项目，结果可能完全不同。
——结语——
澳洲房地产的利润繁荣还没有结束，97.4%的独立屋转售仍然盈利，45.8万澳元的中位名义资本增值，也说明过去多年房价上涨给长期业主留下了相当厚的财富缓冲。但现在更值得关注的不是还有多少人赚钱，而是方向已经开始变化。房价先转弱了，成交市场正在降温，借贷能力受到高利率挤压，现在连转售盈利这个明显滞后的指标，也开始出现第一道裂痕。
所以，2026年的澳洲房地产更像是在从买到以后等待大盘上涨，进入真正的选资产阶段。未来决定回报的，不只是悉尼、墨尔本还是布里斯班，而是买入价格、地段稀缺性、未来供应、物业类型、持有时间和现金流。过去97%以上的高盈利率，是过去多年上涨积累出来的结果，并不是未来的保证。
*以上内容系网友会火自行转载自中信澳新财经，该文仅代表原作者观点和态度。yeeyi号系信息发布平台，仅提供信息存储空间服务，不代表赞同其观点和对其真实性负责。如果对文章或图片/视频版权有异议，请邮件至我们反馈，平台将会及时处理。