澳大利亚房产价格下跌：谨慎的投资者开始撤离楼市？
澳大利亚持续了三年多的楼市上涨正式进入下行阶段，6月季度房价从历史高位回落。在线房地产公司Domain发布的数据显示，6月季度澳大利亚各大首府城市的独立屋价格下跌1.4%，公寓价格则下跌1.2%。
尽管从全年数据来看，全国独立屋和公寓价格仍然保持上涨，但涨幅已经放缓至9个月以来的最低水平。报告指出，这一变化意味着房地产市场状况发生了明显转变。利率上升、住房负担能力下降以及买家信心减弱，都在给市场带来压力。与此同时，市场上的房源数量正在增加，房屋出售所需要的时间也越来越长。
Domain首席研究与经济学家Nicola Powell表示，这标志着澳大利亚房地产市场迎来了一个转折点。她表示，在连续三年房价持续上涨之后，如今独立屋和公寓价格都出现季度下跌，这意味着澳大利亚房地产市场已经进入下行阶段。
不过，并非所有首府城市的独立屋价格都出现下跌。阿德莱德是唯一一个在6月季度房价涨幅加快的首府城市。尽管整体市场进入下行阶段，阿德莱德、布里斯班、珀斯和霍巴特的独立屋价格仍然维持在历史高位。
Powell表示，不同首府城市的表现存在明显差异。悉尼、墨尔本和堪培拉的房价正在下跌，这三个城市的表现正在推动整个市场进入下行阶段。但她同时指出，目前这种下行趋势正在逐渐扩大。虽然其他首府城市的房价仍在上涨，但涨幅已经明显低于此前的水平。
相比独立屋，公寓市场的下跌趋势更加明显。Powell表示，除达尔文之外，澳大利亚所有首府城市的公寓价格在这一季度都出现了下跌。她表示，这一结果出乎预料，也显示出投资者已经开始对房地产市场感到担忧，并逐渐减少参与房地产市场的投资行为，而这种变化也可能对首次购房者产生连锁影响。
Powell认为，首次购房者目前确实存在一定程度的谨慎情绪。一些人可能会选择继续等待，希望如果房价进一步回落，未来能够用同样的预算买到更好的房产。
在Domain数据公布之前，房地产经济学家Cameron Kusher就曾预计，全国住宅价值将会下降。Kusher表示，目前市场正受到一系列因素的共同影响，包括住房负担能力低、市场对房地产的信心不足、经济增长疲软、生产率增长表现不佳、房地产投资激励减少、利率仍处于相对较高水平，以及高通胀可能持续一段时间。这些因素共同构成了一个非常不利的市场环境。
这会是一轮可持续的市场降温吗？
Kusher强调，他的观点与其雇主无关，是个人独立判断。他表示，即使房价下跌，也不太可能大幅改善住房负担能力。
他认为，这是因为利率在一段时间内可能不会明显下降，而过去几年房价上涨幅度过大、速度过快，因此即使目前出现回调，对于改善整体住房负担能力的作用仍然有限。
从历史情况来看，全国房地产市场的下行周期通常持续时间并不长，而市场复苏往往由降息和针对首次购房者的重要市场刺激措施推动。
Kusher预计，此次房价下跌可能导致家庭消费进一步走弱、失业率上升，并最终推动通胀下降，但这一系列影响需要一定时间才能显现。
他指出，房价下跌通常被视为负面消息，但市场下跌也会创造新的机会。
房价降低意味着新的购房者有机会进入市场，也有助于改善住房负担能力，同时为市场交易创造更多空间。
即使你自己的房子价值下降，你准备购买的下一套房产同样可能在贬值。尤其是目前价格较高的房产，跌幅往往更大，因此对于一些准备换更大房子的业主来说，这反而可能成为升级住房的机会。
Kusher表示，目前一系列因素共同形成了一个不利的市场环境，也意味着房价仍可能继续下跌。
周一，在参议院针对生产率问题举行的听证会上，Barrenjoey银行分析师Jonathan Mott表示，房地产市场降温实际上可能有利于澳大利亚住房市场长期健康发展。
他认为，如果未来能够出现一种情况，让名义房价在10至15年内基本保持不变，而考虑通胀因素后的实际房价持续下降，从而逐步改善住房负担能力，那么这对所有澳大利亚人来说都会是一个很好的结果。
Mott指出，市场对住房贷款的需求实际上已经连续数月放缓。
数据显示，自今年2月初以来，住房贷款申请数量已经下降约23%。其中，首次购房者的贷款申请下降19%，准备换房的自住业主贷款申请下降15%，而投资者的贷款申请下降幅度更大，达到35%。这些数据均经过季节性调整。
Mott表示，需要注意的是，这一变化主要是由需求下降造成的。
房地产热潮真的要结束了吗？
随着房价开始进入下行阶段，Powell表示，这也反映出消费者信心受到了影响，尤其是在联邦预算案公布之后。她认为，澳大利亚人对这份预算案的反应并不积极，而这种情绪已经开始反映在房地产市场上。
投资者正在减少入场，越来越多人开始对房地产市场感到担忧。Powell表示，房地产市场在很大程度上是一个信心市场。当人们缺乏信心时，他们就不会轻易进行房地产交易。
不过，尽管房价已经出现下跌，Powell认为，目前的情况并不会引发房地产市场大幅调整，更不太可能演变成房地产崩盘。
她表示，这主要是因为，当市场开始走弱时，新的卖家反而可能减少进入市场。很多房主会选择暂缓出售决定，等待市场状况改善。
换句话说，目前澳大利亚房地产市场虽然正在降温，但还没有进入自由落体式下跌的状态。
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