澳大利亞房產價格下跌：謹慎的投資者開始撤離樓市？
澳大利亞持續了三年多的樓市上漲正式進入下行階段，6月季度房價從歷史高位回落。在線房地產公司Domain發布的數據顯示，6月季度澳大利亞各大首府城市的獨立屋價格下跌1.4%，公寓價格則下跌1.2%。
儘管從全年數據來看，全國獨立屋和公寓價格仍然保持上漲，但漲幅已經放緩至9個月以來的最低水平。報告指出，這一變化意味著房地產市場狀況發生了明顯轉變。利率上升、住房負擔能力下降以及買家信心減弱，都在給市場帶來壓力。與此同時，市場上的房源數量正在增加，房屋出售所需要的時間也越來越長。
Domain首席研究與經濟學家Nicola Powell表示，這標志著澳大利亞房地產市場迎來了一個轉折點。她表示，在連續三年房價持續上漲之後，如今獨立屋和公寓價格都出現季度下跌，這意味著澳大利亞房地產市場已經進入下行階段。
不過，並非所有首府城市的獨立屋價格都出現下跌。阿德萊德是唯一一個在6月季度房價漲幅加快的首府城市。儘管整體市場進入下行階段，阿德萊德、布里斯班、珀斯和霍巴特的獨立屋價格仍然維持在歷史高位。
Powell表示，不同首府城市的表現存在明顯差異。悉尼、墨爾本和堪培拉的房價正在下跌，這三個城市的表現正在推動整個市場進入下行階段。但她同時指出，目前這種下行趨勢正在逐漸擴大。雖然其他首府城市的房價仍在上漲，但漲幅已經明顯低於此前的水平。
相比獨立屋，公寓市場的下跌趨勢更加明顯。Powell表示，除達爾文之外，澳大利亞所有首府城市的公寓價格在這一季度都出現了下跌。她表示，這一結果出乎預料，也顯示出投資者已經開始對房地產市場感到擔憂，並逐漸減少參与房地產市場的投資行為，而這種變化也可能對首次購房者產生連鎖影響。
Powell認為，首次購房者目前確實存在一定程度的謹慎情緒。一些人可能會選擇繼續等待，希望如果房價進一步回落，未來能夠用同樣的預算買到更好的房產。
在Domain數據公布之前，房地產經濟學家Cameron Kusher就曾預計，全國住宅價值將會下降。Kusher表示，目前市場正受到一系列因素的共同影響，包括住房負擔能力低、市場對房地產的信心不足、經濟增長疲軟、生產率增長表現不佳、房地產投資激勵減少、利率仍處於相對較高水平，以及高通脹可能持續一段時間。這些因素共同構成了一個非常不利的市場環境。
這會是一輪可持續的市場降溫嗎？
Kusher強調，他的觀點與其僱主無關，是個人獨立判斷。他表示，即使房價下跌，也不太可能大幅改善住房負擔能力。
他認為，這是因為利率在一段時間內可能不會明顯下降，而過去幾年房價上漲幅度過大、速度過快，因此即使目前出現回調，對於改善整體住房負擔能力的作用仍然有限。
從歷史情況來看，全國房地產市場的下行周期通常持續時間並不長，而市場復甦往往由降息和針對首次購房者的重要市場刺激措施推動。
Kusher預計，此次房價下跌可能導致家庭消費進一步走弱、失業率上升，並最終推動通脹下降，但這一系列影響需要一定時間才能顯現。
他指出，房價下跌通常被視為負面消息，但市場下跌也會創造新的機會。
房價降低意味著新的購房者有機會進入市場，也有助於改善住房負擔能力，同時為市場交易創造更多空間。
即使你自己的房子價值下降，你準備購買的下一套房產同樣可能在貶值。尤其是目前價格較高的房產，跌幅往往更大，因此對於一些準備換更大房子的業主來說，這反而可能成為升級住房的機會。
Kusher表示，目前一系列因素共同形成了一個不利的市場環境，也意味著房價仍可能繼續下跌。
周一，在參議院針對生產率問題舉行的聽證會上，Barrenjoey銀行分析師Jonathan Mott表示，房地產市場降溫實際上可能有利於澳大利亞住房市場長期健康發展。
他認為，如果未來能夠出現一種情況，讓名義房價在10至15年內基本保持不變，而考慮通脹因素后的實際房價持續下降，從而逐步改善住房負擔能力，那麼這對所有澳大利亞人來說都會是一個很好的結果。
Mott指出，市場對住房貸款的需求實際上已經連續數月放緩。
數據顯示，自今年2月初以來，住房貸款申請數量已經下降約23%。其中，首次購房者的貸款申請下降19%，準備換房的自住業主貸款申請下降15%，而投資者的貸款申請下降幅度更大，達到35%。這些數據均經過季節性調整。
Mott表示，需要注意的是，這一變化主要是由需求下降造成的。
房地產熱潮真的要結束了嗎？
隨著房價開始進入下行階段，Powell表示，這也反映出消費者信心受到了影響，尤其是在聯邦預算案公布之後。她認為，澳大利亞人對這份預算案的反應並不積極，而這種情緒已經開始反映在房地產市場上。
投資者正在減少入場，越來越多人開始對房地產市場感到擔憂。Powell表示，房地產市場在很大程度上是一個信心市場。當人們缺乏信心時，他們就不會輕易進行房地產交易。
不過，儘管房價已經出現下跌，Powell認為，目前的情況並不會引發房地產市場大幅調整，更不太可能演變成房地產崩盤。
她表示，這主要是因為，當市場開始走弱時，新的賣家反而可能減少進入市場。很多房主會選擇暫緩出售決定，等待市場狀況改善。
換句話說，目前澳大利亞房地產市場雖然正在降溫，但還沒有進入自由落體式下跌的狀態。
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