———前言———
根据最新的Cotality最新住房价值指数显示，2026年8月全澳住宅价值环比下跌0.9%，连续第五个月下降，冬季三个月累计下跌3.1%，全澳住宅价值已经较3月峰值回落3.6%。更值得关注的是，冬季期间有93%的首府城市城区录得住宅价值下降，比例较秋季的45.8%扩大一倍以上。
这意味着市场下跌正在从高端住宅向中低价市场扩散，也从悉尼和墨尔本蔓延至布里斯班、珀斯和阿德莱德等此前表现强劲的城市。不过这反映的是调整范围，而不是说这些城区都出现了严重暴跌。住宅价值同比仍上涨2.7%，不同城市的市场周期也存在明显差异。
从45.8%升至93%，房价下跌已经扩散
这里所说的93%，准确含义是首府城市城区在2026年冬季三个月内录得住宅估值下降。八个首府城市中，除达尔文外，其余城市过去三个月全部出现整体下跌。首府城市综合住宅价值冬季下降3.7%，明显高于非首府地区的1.2%，说明高房价、高债务并且对利率更敏感的大城市承受着更大压力。
Cotality采用回归住房价值指数，结合成交数据以及房屋面积、土地规模和地理位置等属性，追踪整体住宅存量的估值变化，并非只统计当月售出的房屋。全国住宅估值中位数目前约为91.29万澳元，首府城市综合中位数约为99.04万澳元，这是从较高价格基础开始的调整。
悉尼继续领跌，曾经强势的城市也开始转向
悉尼仍是本轮调整最明显的城市。8月悉尼住宅价值下跌1.4%，冬季累计下降4.7%，自2026年2月峰值以来已经回落7.1%，住宅估值中位数降至约122.27万澳元。本轮悉尼达到峰值后的同期跌幅，已经超过2022年至2023年调整时的6.6%。墨尔本8月下跌1.1%，冬季下跌3.9%，较2022年3月峰值低6.8%；堪培拉8月同样下跌1.1%。
此前表现强劲的中型首府城市也开始转向，布里斯班8月下跌1.0%，珀斯和阿德莱德均下跌0.8%，只有达尔文上涨0.6%。但从同比数据看，城市之间仍有明显时间差。悉尼和墨尔本分别同比下跌4.6%和4.7%，珀斯却仍上涨15.6%，达尔文上涨14.6%，布里斯班上涨10.8%，阿德莱德上涨8.6%。
这些城市并非过去一年没有增长，而是近期才越过高点。与此同时，下跌正由高端住宅向较低价格区间扩散，低价住房也开始受到借贷能力下降和需求减弱的影响。
不是卖家突然抛售，而是房子越来越难卖
库存增加的主要原因，不是大量业主突然抛售，而是买家减少、销售时间延长，导致旧房源持续累积。Cotality估算，最近一个季度住宅成交量同比减少15.5%，比五年平均水平低11.5%；悉尼、布里斯班和珀斯成交量同比降幅均超过20%。截至8月30日的四周内，首府城市在售房源同比增加24%，比五年平均水平高8%，但新增挂牌量却同比减少6%。库存压力主要来自市场消化速度下降。
拍卖市场同样反映买家观望。截至8月23日的一周，首府城市最终清盘率只有48.2%，过去13周中有12周低于50%；同期拍卖数量同比减少32.7%，但仍有超过一半房产未能售出，买家的选择和议价空间明显增加。春季通常会增加房源，过去五年新增挂牌量从8月底到11月中旬平均增长接近25%。但今年卖家更加谨慎，不急于出售的业主可能继续等待，新增房源未必像往年一样大幅上升。
投资者撤离二手房
市场降温不仅体现在价格和成交量上，住房信贷的买家结构也在改变。澳大利亚统计局数据显示，2026年二季度新住房贷款数量环比减少5.4%，贷款金额下降5.2%。其中投资者贷款数量下降8.6%、金额下降10.2%，降幅明显大于自住买家。投资者并非完全离开房地产，而是在重新选择目标。用于购买既有住宅的投资者贷款数量下降14.8%，投资新建住宅的贷款反而增长4.4%并创下纪录。
这与2027年7月起新税制保留新建住宅负扣税、削弱既有投资房税后吸引力的方向相吻合。这种转变会减少首次置业者在二手房市场面对的投资者竞争，却不一定带来大量二手房挂牌。原有投资安排受到过渡条款保护，一些老投资者反而更愿意继续持有。结果可能是成交量下降、买方竞争减弱，但优质房源供应仍然有限。
房价还会跌多久，市场是否存在支撑线
面对比预期更快的调整，澳洲联邦银行预计本轮澳洲住宅价值从峰值到谷底可能累计下跌约9%，悉尼约13%、墨尔本约12%，布里斯班、珀斯和阿德莱德约8%。这些属于预测情景，并不是已经发生的跌幅。市场仍存在几道支撑。澳洲新住宅供应长期不足，建筑成本、施工能力和项目可行性限制了竣工速度。
最新数据显示，7月获批住宅数量环比下降3.6%至17687套，其中私人独立屋审批下降4.2%。审批不等于最终竣工，短期内住房短缺很难迅速消失。此外，新增挂牌量偏低，失业率尚未达到引发全国性断供出售的程度，租赁市场也依然紧张。Cotality数据显示，8月全国租赁空置率约为1.9%，低于以前3.3%的平均水平，全国租金过去一年上涨5.7%。
房价下降与租金上涨正在改善租金收益率，可能在价格跌至一定程度后重新吸引买家。但房价下降不等于住房可负担性已经解决。房屋总价虽然降低，更高的房贷利率和严格的还款能力审查仍会压缩借贷额度。买家得到更多议价空间，却未必拥有更强的购买能力。
——结语——
澳洲住房市场正在经历的，是一次范围迅速扩大的需求调整。93%的首府城市城区冬季出现住宅价值下降，说明弱势已经从悉尼、墨尔本和高端住房，扩散至中型首府城市以及较低价格区间。
目前的证据更接近成交萎缩、库存积压和买家信心不足，而不是全国业主恐慌抛售。接下来，市场方向将取决于春季房源能否被有限需求消化、投资者是否继续转向新建住宅，以及利率和就业环境如何变化。在住房供应不足仍未解决的情况下，本轮下跌可能继续，但不同城市、房型和价格区间的调整幅度不会完全相同。
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