———前言———
根據最新的Cotality最新住房價值指數顯示，2026年8月全澳住宅價值環比下跌0.9%，連續第五個月下降，冬季三個月累計下跌3.1%，全澳住宅價值已經較3月峰值回落3.6%。更值得關注的是，冬季期間有93%的首府城市城區錄得住宅價值下降，比例較秋季的45.8%擴大一倍以上。
這意味著市場下跌正在從高端住宅向中低價市場擴散，也從悉尼和墨爾本蔓延至布里斯班、珀斯和阿德萊德等此前表現強勁的城市。不過這反映的是調整範圍，而不是說這些城區都出現了嚴重暴跌。住宅價值同比仍上漲2.7%，不同城市的市場周期也存在明顯差異。
從45.8%升至93%，房價下跌已經擴散
這裏所說的93%，準確含義是首府城市城區在2026年冬季三個月內錄得住宅估值下降。八個首府城市中，除達爾文外，其餘城市過去三個月全部出現整體下跌。首府城市綜合住宅價值冬季下降3.7%，明顯高於非首府地區的1.2%，說明高房價、高債務並且對利率更敏感的大城市承受著更大壓力。
Cotality採用回歸住房價值指數，結合成交數據以及房屋面積、土地規模和地理位置等屬性，追蹤整體住宅存量的估值變化，並非只統計當月售出的房屋。全國住宅估值中位數目前約為91.29萬澳元，首府城市綜合中位數約為99.04萬澳元，這是從較高價格基礎開始的調整。
悉尼繼續領跌，曾經強勢的城市也開始轉向
悉尼仍是本輪調整最明顯的城市。8月悉尼住宅價值下跌1.4%，冬季累計下降4.7%，自2026年2月峰值以來已經回落7.1%，住宅估值中位數降至約122.27萬澳元。本輪悉尼達到峰值后的同期跌幅，已經超過2022年至2023年調整時的6.6%。墨爾本8月下跌1.1%，冬季下跌3.9%，較2022年3月峰值低6.8%；堪培拉8月同樣下跌1.1%。
此前表現強勁的中型首府城市也開始轉向，布里斯班8月下跌1.0%，珀斯和阿德萊德均下跌0.8%，只有達爾文上漲0.6%。但從同比數據看，城市之間仍有明顯時間差。悉尼和墨爾本分別同比下跌4.6%和4.7%，珀斯卻仍上漲15.6%，達爾文上漲14.6%，布里斯班上漲10.8%，阿德萊德上漲8.6%。
這些城市並非過去一年沒有增長，而是近期才越過高點。與此同時，下跌正由高端住宅向較低價格區間擴散，低價住房也開始受到借貸能力下降和需求減弱的影響。
不是賣家突然拋售，而是房子越來越難賣
庫存增加的主要原因，不是大量業主突然拋售，而是買家減少、銷售時間延長，導致舊房源持續累積。Cotality估算，最近一個季度住宅成交量同比減少15.5%，比五年平均水平低11.5%；悉尼、布里斯班和珀斯成交量同比降幅均超過20%。截至8月30日的四周內，首府城市在售房源同比增加24%，比五年平均水平高8%，但新增掛牌量卻同比減少6%。庫存壓力主要來自市場消化速度下降。
拍賣市場同樣反映買家觀望。截至8月23日的一周，首府城市最終清盤率只有48.2%，過去13周中有12周低於50%；同期拍賣數量同比減少32.7%，但仍有超過一半房產未能售出，買家的選擇和議價空間明顯增加。春季通常會增加房源，過去五年新增掛牌量從8月底到11月中旬平均增長接近25%。但今年賣家更加謹慎，不急於出售的業主可能繼續等待，新增房源未必像往年一樣大幅上升。
投資者撤離二手房
市場降溫不僅體現在價格和成交量上，住房信貸的買家結構也在改變。澳大利亞統計局數據顯示，2026年二季度新住房貸款數量環比減少5.4%，貸款金額下降5.2%。其中投資者貸款數量下降8.6%、金額下降10.2%，降幅明顯大於自住買家。投資者並非完全離開房地產，而是在重新選擇目標。用於購買既有住宅的投資者貸款數量下降14.8%，投資新建住宅的貸款反而增長4.4%並創下紀錄。
這與2027年7月起新稅制保留新建住宅負扣稅、削弱既有投資房稅後吸引力的方向相吻合。這種轉變會減少首次置業者在二手房市場面對的投資者競爭，卻不一定帶來大量二手房掛牌。原有投資安排受到過渡條款保護，一些老投資者反而更願意繼續持有。結果可能是成交量下降、買方競爭減弱，但優質房源供應仍然有限。
房價還會跌多久，市場是否存在支撐線
面對比預期更快的調整，澳洲聯邦銀行預計本輪澳洲住宅價值從峰值到谷底可能累計下跌約9%，悉尼約13%、墨爾本約12%，布里斯班、珀斯和阿德萊德約8%。這些屬於預測情景，並不是已經發生的跌幅。市場仍存在幾道支撐。澳洲新住宅供應長期不足，建築成本、施工能力和項目可行性限制了竣工速度。
最新數據顯示，7月獲批住宅數量環比下降3.6%至17687套，其中私人獨立屋審批下降4.2%。審批不等於最終竣工，短期內住房短缺很難迅速消失。此外，新增掛牌量偏低，失業率尚未達到引發全國性斷供出售的程度，租賃市場也依然緊張。Cotality數據顯示，8月全國租賃空置率約為1.9%，低於以前3.3%的平均水平，全國租金過去一年上漲5.7%。
房價下降與租金上漲正在改善租金收益率，可能在價格跌至一定程度后重新吸引買家。但房價下降不等於住房可負擔性已經解決。房屋總價雖然降低，更高的房貸利率和嚴格的還款能力審查仍會壓縮借貸額度。買家得到更多議價空間，卻未必擁有更強的購買能力。
——結語——
澳洲住房市場正在經歷的，是一次範圍迅速擴大的需求調整。93%的首府城市城區冬季出現住宅價值下降，說明弱勢已經從悉尼、墨爾本和高端住房，擴散至中型首府城市以及較低價格區間。
目前的證據更接近成交萎縮、庫存積壓和買家信心不足，而不是全國業主恐慌拋售。接下來，市場方向將取決於春季房源能否被有限需求消化、投資者是否繼續轉向新建住宅，以及利率和就業環境如何變化。在住房供應不足仍未解決的情況下，本輪下跌可能繼續，但不同城市、房型和價格區間的調整幅度不會完全相同。
*以上內容系網友指點山河自行轉載自中信澳新財經，該文僅代表原作者觀點和態度。yeeyi號系信息發布平台，僅提供信息存儲空間服務，不代表贊同其觀點和對其真實性負責。如果對文章或圖片/視頻版權有異議，請郵件至我們反饋，平台將會及時處理。