如果你这两年在悉尼或墨尔本看过房，大概早已熟悉这样的剧情：周末赶拍卖、举牌举到心跳加速，最终却被一句“全额现金、无需贷款”当场截胡。房子一套没抢到，看房路上的咖啡倒是喝了不少。
但如今，楼市的风向正在悄悄反转。
最新数据显示，墨尔本房价已经连续下跌整整10个月，跌幅甚至超过悉尼，一举成为全澳表现最差的首府城市。
与此同时，专家警告，悉尼接下来可能迎来近40年来最大幅度的房价回调。
曾经让无数买家挤破头的市场，如今正在快速降温。这一次，楼市下跌不再只是个别地区的小波动，水，已经漫到了大多数澳洲家庭的家门口。
悉尼
40年来最大跌幅预警，到底跌在哪
核心事实：8月悉尼房价环比下跌1.4%，同比下跌4.6%，跌幅领跑全澳首府城市。从峰值算起，悉尼已经回撤约6.7%。
本以为悉尼市场会更抗跌，没想到风险预警已经来了！房产研究机构发出重磅提醒：悉尼正在走向近40年来最大规模的房价下跌周期。
而这并不是一句危言耸听，最新数据已经开始显现出下行压力。自去年11月以来，悉尼中位房价已经蒸发约8.7万澳元，从163.2万澳元跌至154.5万澳元，跌幅达到5.8%。
更值得警惕的是，这轮调整目前还没有明显结束的迹象。
现在最大的压力还是房贷利率！
虽然澳储行已经连续两次维持现金利率在4.35%不变，但市场并没有等来真正的喘息机会。CBA和ANZ都预测，今年11月再次加息的可能性正在上升。
事实上，今年2月至5月，澳洲现金利率已经从3.85%连续三次上调至4.35%。不断攀升的房贷成本，正在一点点挤压买家的购买力。
对于不少原本准备入场的家庭来说，现在不是买哪套房的问题，而是还能不能买得起。
随着越来越多人推迟甚至放弃买房计划，悉尼楼市最关键的支撑，买家购买力，也正在明显减弱。
墨尔本
连跌10个月，到底中了什么邪
如果说悉尼是体面地跌，墨尔本就是跌得停不下来。
墨尔本房价已经连续十个月下跌，8月环比下跌1.1%，同比下跌4.7%，跌幅甚至略大于悉尼。
从峰值算起，墨尔本已经回撤约6.2%。更危险的是，墨尔本还是全澳缓冲垫最薄的首府城市之一。换句话说，只要再跌4%—5%，房价就可能重新回到疫情前水平。
但真正让墨尔本房东扎心的，还不只是这一轮下跌，而是把时间线拉长之后，会发现它这些年本来就没怎么涨。
自2016年以来，墨尔本房价累计仅上涨约37%，明显跑输悉尼。反观布里斯班、阿德莱德和珀斯，过去这些年的房价涨幅接近甚至超过一倍。
也就是说，别人是涨得多，现在回调，墨尔本却更像是前面没涨多少，现在跌起来还一点不含糊。
放眼全澳首府城市，墨尔本长期房价表现几乎垫底。
换句话说，在墨尔本持有房产十年的人，账面收益可能还没跑赢通胀。
而这些冰冷的房价数据，落到普通房东身上，可能就是每年真金白银地往外贴钱。
一个墨尔本房东的真实处境
一位持有内城区一居室公寓的房东，周租$480，一年租金收入大约$2.5万。但贷款利息、物业费、市政费和土地税加起来，每年支出却达到约$3.2万，也就是说，这套房每年还要倒贴约$7000。
以前很多投资者还能安慰自己：短期亏一点没关系，只要房价长期上涨，资本增值迟早能补回来。
可现在的问题是，房价不但没涨，反而还在持续下跌；如果负扣税政策再进一步收紧，原本还能通过税务抵扣缓冲一部分的亏损，也可能越来越难扛。
于是问题就来了，一套每年都在亏钱、房价还在往下走的房子，到底还该不该继续留？
政策重磅冲击！
联邦税改重创澳洲房产投资者
而这一轮市场情绪变化的背后，真正让投资者紧张起来的，是联邦预算中即将落地的一系列房产税收新规。
这些政策将从2027年7月正式生效，不仅直接影响投资房持有成本，也可能改变不少房东未来的买卖和估值安排。
具体来看，这两项调整几乎同时打在投资者最看重的两块收益上。
负向杠杆政策收紧：只有新建房产能够享受负扣税福利；
资本利得税改革：最低税率锁定30%，原本50%的资本利得折扣取消，改为按照通胀进行调整。
也就是说，投资者一边失去了部分持有阶段的税务优惠，另一边未来出售房产时的税后收益也可能被压缩。新规一出，房产投资的整体回报空间自然受到明显挤压。
数据显示，政策落地之后，房产投资者线上搜索量、投资贷款数量双双下滑。
业内人士坦言，这次税改制造了强烈的市场恐慌，不光投资客开始观望抛售，就连首次置业的自住买家心态也变得谨慎。
政府方面则回应，政策初衷是扶持首次购房者，5% 首付计划等福利可以帮助7.5万人实现置业，房价是利率、房源供给、全球经济多重因素共同作用的结果，不能全部归咎于税改。
后市怎么看？
春季卖房季，成为楼市转折点
所以现在，无论是准备入场的买家，还是已经持有房产的房东，最关心的其实都是同一个问题：这一轮下跌，到底还要持续多久？
而澳大利亚房产市场一直有个说法
春天见真章
因为每年春季通常都是挂牌量、成交量和买家活动明显回升的时候，市场到底是真正企稳，还是继续往下走，往往会在这个阶段看得更清楚。
那接下来房价还会不会继续跌？房产专家认为，未来几个月楼市的方向，主要取决于两个关键因素。
澳储行会不会在11月再次上调利率。一旦加息落地，房贷压力再度加重，房价下行风险加大；
即将到来的春季房产销售季。春季向来是澳洲传统卖房旺季，如果大量新房源集中涌入市场，房价大概率继续承压；
不过，房价接下来会不会继续深跌，关键还要看春季新增房源会不会突然激增。
倘若上市房源数量保持平稳，市场抛售压力没有进一步放大，房价下跌幅度就有望逐步收窄。
简单来说，接下来几个月的春季市场，就是检验本轮房价下跌能否止住的重要窗口。
澳洲各个城市楼市分化明显，冷暖不一。
悉尼40年最大跌幅预警也好，墨尔本连跌10个月也罢，真正重要的，从来不只是那个百分比。
因为房价涨跌只是市场的结果，真正决定你该不该买、该不该卖、该不该继续持有的，是你的收入、贷款压力、现金流，以及你能不能扛得住下一轮波动。
所以，当房价终于停下来喘口气的时候，不妨先问问自己：这套房，究竟适不适合现在的我？
毕竟，房子从来不只是一个数字。
它既是一笔资产，
也是一个家庭关于未来的选择。
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