越来越短缺！澳洲的大学生们被住房坑惨了！澳洲学生租房越来越难竟与租赁新规有关！规划床位中的65%尚未开工，租房竞争进一步升级
———前言———
澳洲原本用于保护租客的租赁新规，正在对学生住房市场产生意料之外的影响。房地产咨询机构Urbis与澳洲房地产委员会发布的《不适用现状》报告警告，新州、维州和昆州部分按照普通出租房设计的法规，被直接套用到专门建造的学生公寓后，增加了运营商的空置风险，也可能削弱投资机构建设新项目的意愿。
但这并不意味着租客保护措施本身是错误的。真正的矛盾在于，学生公寓按照学期集中入住，运营商还要承担安保和学生支持责任，其经营方式与普通出租房明显不同。如何既保护学生，又不让住房供应进一步减少，正在成为澳洲新的政策难题。
学生公寓无法完全按照普通出租房管理
专门建造的学生公寓通常按学年或学期签约，房间配备家具、水电、网络、安保和公共学习空间。学生大多集中在开学前入住，一旦有人在学期中途退租，运营商很难立即找到替代住户，房间可能一直空到下个学期。Urbis报告称，澳洲私人运营的专门学生公寓目前提供接近7万张床位；若把大学和其他机构运营的设施计算在内，澳洲学生住宿床位约为14万张。
学生公寓在官方统计中的身份也比较特殊。澳大利亚统计局通常把它归入非住宅建筑，因为部分房间共用厨房或浴室，也不被视为长期独立住宅。因此，这些床位不会像普通公寓一样完整计入住宅审批和住房交付量。2021—22至2023—24财年，澳大利亚统计局识别出9759间获批学生住宿房间，其中2023—24财年为5178间。
提前解约限制把更多空置风险转给运营商
新州规定，租期不超过三年的固定租约如果被租客提前终止，解约费用按照租约已履行比例计算，最高为四周租金，之后依次降至三周、两周和一周租金。这项规定可以避免普通租客因经济困难、工作变化或家庭原因，被高额解约成本困在原住房中。但学生公寓运营商认为，如果学生在学期中途退租，几周租金不足以弥补持续数月的空置。
Urbis引用的运营商样本显示，悉尼每100间学生公寓每月提前解约的中位数约为2.69次，高于墨尔本的1.91次；悉尼个别月份的提前解约率还从2019年的每100间房0.93次升至规则调整后的14.53次。不过，这些数据来自行业样本，并非新州政府覆盖整个市场的官方统计。
维州议会也在2026年8月26日完成《消费者立法修正法案》的审议，其中包括把提前解约费用上限设为四周租金。政府认为，租客不应因付不起解约费而无法搬家；行业则担心，学生中途退租后产生的长期空置成本将更多由运营商承担。报道发布时法案已通过议会，但具体措施仍应按照最终生效安排表述。
昆州涨租限制与学生住房淡旺季发生冲突
昆州规定，同一住宅或房间距离上一次涨租必须至少满12个月。即使期间更换租客、租约、房东或管理机构，通常仍需沿用原来的涨租日期。这一制度可以防止房东利用换租客频繁提价，但学生住房存在明显淡旺季。运营商有时会在学期中途降价吸引学生填补空房，新住户入住后，却可能最长等待12个月才能把租金恢复到正常水平。
Urbis认为，这会降低运营商提供短期折扣的意愿，一些房间甚至可能选择继续空置。此外，新的守则已经对大学及相关学生住宿提出强制安全标准。如果发生安全事件，住宿提供方可能需要紧急调整居住安排，但州租赁法未必提供相匹配的迁移和解约依据。不过，这只是行业报告提出的法律风险，并非联邦监管机构已经认定两套制度互相冲突。
近4.8万张规划床位中约65%尚未开工
Urbis报告统计的澳洲学生公寓项目储备约为47630张床位，其中约65%尚未进入施工阶段，折算接近3.1万张。澳洲房地产委员会担心，租赁法规、税费、融资压力和建设成本叠加后，国际资本可能转向其他国家或其他房地产类别。报告还估算，提前解约及其带来的额外空置，可能令主要学生公寓市场每年少获得约1.062亿澳元收入。
其中悉尼约损失4190万澳元，墨尔本约3510万澳元，布里斯班约2190万澳元，阿德莱德约730万澳元。CBRE最新研究预计，2026年至2029年澳洲可能增加约3.4万张学生住宿床位，但前提是规划项目全部落地。该机构同时估算，全澳潜在未满足需求约为18.5万间，目前平均每15名大学生只有一张专门学生住宿床位。
供应减少最终会传导至普通租赁市场
无法进入校内宿舍或专门学生公寓的学生，只能租住普通公寓、独立屋或合租房，与年轻上班族和其他家庭竞争有限房源。SQM研究机构最新数据显示，2026年7月澳洲住宅空置率只有1.3%，约有40771套空置房源。悉尼和墨尔本空置率均为1.7%，但布里斯班只有0.9%，珀斯和阿德莱德均为0.6%。挂牌租金同比上涨7.2%，说明租赁市场虽然局部缓和，整体供应仍然紧张。
学生公寓本身也不一定便宜。CBRE统计显示，悉尼学生公寓每名学生周租约为700至900澳元，墨尔本为550至650澳元，布里斯班为500至600澳元。增加供应可以减少学生对普通房源的竞争，但要改善可负担性，还需同时解决租金、合同透明度和最低居住标准问题。
联邦已经把国际学生招生增长与住宿供应联系起来。2026年国际学生新入学规划水平为29.5万人，比2025年增加2.5万人；公立大学申请更多名额时，需要证明能够提供安全、便利的学生住宿。
——结语——
澳洲面对的并不是租客保护和住房供应只能二选一，而是普通住宅法规能否准确适用于学生公寓。更合理的方向，是为学生住宿建立相对统一的定义，针对学期租约、提前解约、短期折扣和安全迁移制定专门规则，同时保留押金管理、最低标准、租金透明度和申诉渠道。
如果接近3.1万张尚未开工的规划床位继续停留在表面上，受到影响的不只是学生公寓运营商。更多学生将被迫进入普通租赁市场，澳洲本已紧张的房源竞争和租金压力也可能进一步扩大。
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